31 марта 2020 года Верховная Рада приняла закон о введении в Украине рынка земли сельскохозяйственного назначения. За принятие законопроекта 2178-10 проголосовали 259 депутатов при минимально необходимых 226.
Финальная версия законопроекта предусматривает следующие нормы.
1. КОГДА НАЧИНАЕТ РАБОТАТЬ РЫНОК ЗЕМЛИ. Рынок земли в Украине внедряется с 1 июля 2021 года.
2. КТО ИМЕЕТ ПРАВО ПОКУПКИ ЗЕМЛИ. Право покупки земли имеют граждане Украины, юридические лица, созданные и зарегистрированные в Украине без иностранных участников, а также территориальные громады и государство.
Банки могут стать владельцами земли только при условии, если земучасток достался им как залоговое имущество по непогашенному кредиту. Такие участки финучреждения должны продать в течение двух лет после получения права собственности на земельных торгах.
Не могут стать владельцами украинской земли компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора - РФ, состоящие в террористических организациях, а также компании, находящиеся в собственности иностранных государств, офшоров, или же те, бенефициара которых невозможно установить. Также владельцами украинской сельхозземли не могут быть юрлица, зарегистрированные в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании, находящиеся под санкциями.
Арендаторы земель, которые работают на них и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.
3. МОГУТ ЛИ ЗЕМЛЮ ПОКУПАТЬ ИНОСТРАНЦЫ. Иностранцам и иностранным компаниям владеть украинской землей и компаниями, которые являются аграрными землевладельцами, запрещается до проведения референдума по этому вопросу.
В случае, если земучасток оказывается в собственности лица, которому владеть землей по этому закону запрещено, оно обязано продать участок в течение года. Если землю в течение этого срока не продадут, участок подлежит конфискации.
4. СКОЛЬКО ЗЕМЛИ МОЖНО КУПИТЬ. Общая площадь земель в частной собственности одного гражданина или же участников одного предприятия не может превышать 10 000 га.
До 1 января 2024 года лимит земли в одних руках составляет 100 га и право покупки земучастка имеют только физические лица. Если концентрация земель в одних руках превышает этот лимит, лишняя земля конфискуется и продается на торгах. Это ограничение не касается банков.
5. КАКАЯ ЗЕМЛЯ НЕ ПРОДАЕТСЯ. Землю государственной и коммунальной собственности продавать нельзя. Также участки, расположенные на временно оккупированной территории не продаются и не покупаются, их можно только передать по наследству.
Не могут быть переданы в частную собственность земельные участки, расположенные ближе 50 км от государственной границы, кроме границы, которая проходит по морю.
6. КАК МОЖНО ПЛАТИТЬ ЗА ЗЕМЛЮ И СКОЛЬКО ОНА СТОИТ. Рассчитываться за землю при ее приобретении можно только по безналичному расчету. До 2030 года цена земли не может быть ниже ее нормативной денежной оценки.
Законом также предусмотрена разработка правительством порядка финподдержки фермеров и частных лиц для покупки земельных участков.
Что говорят эксперты и участники аграрного рынка?
Алекс Лисситса
Генеральный директор Индустриальной молочной компании, президент ассоциации Украинский клуб аграрного бизнеса
Законопроект № 2178−10 принят исключительно для того, чтобы получить следующий транш от МВФ. Он не несет никакого экономического содержания ни для государства, ни для общества, ни для владельцев земельных паев, ни для производителей.
Поскольку рынка как такового не будет, то соответственно не будет и цены на землю. А это значит, что по большому счету, во время финансового кризиса, владельцы земельных паев, не имея других доходов и возможностей для финансирования жизненных потребностей, вынуждены будут продавать по дешевке. И это факт.
То есть по большому счету, если трезво посмотреть на сегодняшний вариант земельного рынка, то можно констатировать следующее.
Плюс. Закон все-таки приняли и таким образом переступили ту грань, которую не могли преступить почти 30 лет.
Плюс. Политики объединились, чтобы спасти Украину от дефолта и таким образом получить необходимые средства от МВФ.
Плюс. Наконец политики показали, что можно и нужно проводить тяжелые реформы даже в сложные времена.
Плюс. начнется постепенная «легализация» нелегальных средств в большинстве случаев путем покупки земли.
Минус. Реформа абсолютно ничего не даст экономике и абсолютно ничего не даст предприятиям, кроме головной боли. Головная боль будет выражаться в том, что появится когорта мелких помещиков, в большинстве своём выходцы из местного чиновничества, которые имеют нелегальные сбережения и которые будут вкладывать их в землю.
Минус. Реформа прописана таким образом, что де-юре она вступает в силу в середине 2021, но де-факто она может вступить в силу только с января 2024 Почему может именно с этой даты? Потому что до 2024, по сути, как таковых транзакций на рынке земли не будет да и соответственно бизнес не уверен, не перенесут ли вступление в силу этой реформы еще раз. Это случалось в Украине очень много раз под видом «не готовы», «не вовремя» и т. п. Вступление в силу для юридических лиц могут перенести с 1 января 2024 на 1 января 2030. Поэтому это очевидный минус.
Минус. Инвестиции в таких условиях в Украину точно не зайдут.
Минус. Вопрос возрождения системы орошения в Украине переносится как минимум до 2025 года.
Минус. Под мифическим референдумом должны проходить изменения в отношении иностранных граждан и компаний с иностранным капиталом. Неизвестно, когда и каким он будет и каким будет его результат.
Минус. Если посмотреть на этот законопроект, то становится очевидным, что в Украине в течение 30 лет в ходе проведения земельных реформ, начиная от разделения на паи земель государственной собственности, которые были в колхозах и совхозах, заканчивая сейчас принятием законопроекта № 2178−10 об обороте земель сельскохозяйственного назначения, так и не сформировалась системная стратегия развития агропромышленного комплекса, так и не поставлены четкие долгосрочные и среднесрочные агрополитические цели, так и нет понимания, куда украинский агросектор должен двигаться в будущем.
Минус. Исключение земель государственной и коммунальной собственности из оборота приведет к полному их дерибану за следующие 5 лет и не даст дополнительных поступлений.
Подытоживая вышесказанное, остается больше вопросов чем ответов. Главный же вывод можно сделать следующий: украинская власть даже во времена кризиса не готова на системные научно обоснованные реформы, не прислушивается к мнению специалистов, вместо этого опять принимает решение в кулуарах не прокоммуницировав и не послушав самих агропроизводителей.
Всеволод Кожемяко
Владелец и генеральный директор компании Агротейд
Принят закон о рынке земли. Нельзя сказать, что рынок теперь открыт полностью. И закон, конечно же, "кривой", как и многие другие реформы в Украине. Почему, например, нельзя продавать государственную землю? Политики-популисты говорят, что Земля должна остаться в "руках народа". На самом деле она останется в руках этих же политиков и чиновников, которые продолжат на ней наживаться и ее разворовывать.
Народ от такого "актива" точно ничего не выиграет. Но сейчас даже не об этом.
Я, откровенно говоря, до конца не понимаю, как новые условия повлияют на мою компанию и на весь агробизнес. Но я четко осознаю, что дальше так продолжаться не могло, и нам нужно будет перестраиваться для жизни в новых реалиях. Когда политические болтуны разных мастей, прикрывая свои злоупотребления с землей, трубят об олигархах и агрохолдингах, которые только и ждут чтоб все скупить за бесценок и обмануть людей, я смеюсь. Так может говорить только лжец или идиот. Для компаний и людей, работающих в агросекторе, это реальный вызов. Никто не знает наверняка, что будет дальше.
Украина сделала хоть и маленький но шаг вперёд, а мы приняли этот вызов.
Дмитрий Скорняков
Генеральный директор агрохолдинга HarvEast Дмитрий Скорняков
Поздравляю всех с отменой крепостного права. К сожалению, закон предусматривает огромное количество ограничений, поэтому он не приведет к существенному экономическому росту в ближайшей перспективе. Но дает возможность начать догонять восточную Европу по прибыли на 1 га и по инвестициям в сельском хозяйстве через 3-5 лет.
Однако даже такой закон намного лучше чем то, что творится сейчас (скупка эмфитевзисов, покупка через бойцов АТО и прочее).
Большой минус данного закона в том, что госземлю не приватизируют. А именно на госземле сейчас зарабатывают все, кто угодно, но не государство и его граждане.
Ден Пасько
Управляющий партнер, Diligent Capital Partners
Озвученное решение фракции «Слуг» о проведении земельной реформы «мини», я бы даже сказал «нано», является бесполезной имитацией реформы. Реформа в таком виде не выгодна собственникам земли, не выгодна большей части аграриев, не выгодна остальным гражданам Украины.
Собственники от нано-реформы проигрывают больше всех.
«Слуги», как и большинство других стейкхолдеров, забывают, что эта реформа должна ставить во главу угла интересы 7 млн собственников земли, чьи права собственности грубо нарушаются мораторием уже десятки лет. Их интерес состоит в очень простых вещах: максимизации стоимости своего актива и возможности им свободно распоряжаться.Будущая стоимость земли зависит всего лишь от одного фактора - «спрос».
Первый закон экономической теории - это «закон спроса и предложения», который четко гласит: чем меньше спрос, тем меньше цена. Ограничив спрос лишь до физических лиц с максимальным порогом в 100 га, «слуги» снизили будущую цену на столько-же, на сколько платёжеспособный спрос этих субъектов меньше глобального платежеспособного спроса без ограничений: как минимум в десятки раз.
Попытка законодательно установить минимальную цену - это вторая «экономическая утопия», которая загонит рынок в тень: на бумаге будут писать необходимую законом цену, а реально передавать «рыночную». Попытки законодательно регулировать цены осуществлялись десятками правительств в тысячах случаев, и история не знает ни об одном успехе.
От «Нано-реформы» поигрывают аграрии, которые создают больше 80% сегодняшней агро-продукции.
100 гектар - это меньше, чем размер эффективного хозяйства, а значит, это не позволит катализировать инвестиции в ирригацию, хранение, перевод в органику и долгосрочные насаждения. «Нано-реформа» также не позволит использовать землю как залог для получения банковского финансирования. Ни добавленная стоимость, ни эффективность агро сектора от реформы не увеличится никак.
От «Нано-реформы» не выиграют украинские граждане. В случае принятия либерального формата реформы в том виде, в котором она была подана Кабмином Гончарука, в Украину пришло бы порядка 50 миллиардов долларов инвестиций за 10 лет, каждый украинец стал бы на несколько тысяч долларов богаче.
От «нано-реформы» никаких дополнительных инвестиций не будет. Также «нано-реформа» никак не решает проблему тотального воровства на 10 млн гектар гос. земли, нашей с вами земли. По рыночной цене аренды, этот актив должен был давать бюджету порядка 30 миллиардов гривен ежегодно.
Кому же выгодна эта нано-реформа? Наверное, возникнет класс мелких спекулянтов, которые попытаются воспользоваться моментом и на подставных лиц скупить землю в первые годы.
Своеобразная форма «Служения Народу» от нано-реформаторов...
Самое ироничное, что больше всего проигрывают от этой «нано-реформы» сами нано-реформаторы, которые уже получили весь политический негатив от пройденного пути, статус «торговцев Родиной» и уже не смогут компенсировать это хоть каким-то видимым экономическим результатом.
За это они достойны политической премии Дарвина.
Сергей Фурса
Специалист отдела продаж долговых ценных бумаг Dragon Capital
Парламент, преодолев саботаж пропутинских сил, таки проголосовал «земельную реформу». И это голосование вызывает смешанные чувства. С одной стороны – оно исторично, потому как убран атавизм в лице моратория, с другой – ничтожно, потому как реформа без реформы.
Но прежде всего о хорошем. Украина перестала, а вернее через полтора года перестанет, быть одной из 6 стран мира, где нет рынка земли. Коммунистический атавизм, эта метастаза совка, мораторий на продажу земли, должен стать историей. Пусть не сейчас. Пусть через полтора года, но он уйдет в историю. То, что успешные украинские соседи сделали сразу после того, как погнали поганой метлой коммунистов, то, что Россия сделал больше десятилетия назад, в Украине произойдет в середине 2021 года. На 30-м году независимости. Мораторий уйдет в прошлое. Уйдет в прошлое нарушение базовых прав частной собственности, когда у человека собственность вроде бы есть, а распоряжаться ей нельзя. Настоящая декомунизация экономики. Прощай не немытая Россия, а чумазая Венесуэла, коммунистическая Куба, тоталитарная Северная Корея, такой близкий Таджикистан и такое далекое Конго. Теперь их будет пятеро.
А теперь о плохом. Реформы не будет.
То, что было проголосовано – не реформа вовсе. К сожалению, президент и его партия методично кастрировали земельную реформу последние полгода, делая ее все менее и менее эффективной. И последние правки выхолостили всю экономическую суть из этой реформы. Она не даст никакого экономического эффекта. Ни на макроуровне и на микроуровне. И важнее, наверное, начать с микро. С людей. С собственников паев. Которые от либеральной модели могли получить резкий рост стоимости своей собственности (земельного пая) и, как результат, резкий рост арендных платежей. Но этого не будет.
Почему? Последние правки, которые позволяют покупать землю до 2024 года только физическим лицам и только по 100 гектар в руки. Хорошо, что не 6 соток, но смысл примерно такой же. Спроса на землю не будет. А значит не будет и роста цены. Это как с медицинскими масками. Они десятилетия пылились на складах и ни стоили ничего. Потому что не было спроса. А сейчас на вес золота. Потому что покупателей стало в тысячи раз больше.
Тоже самое будет и с рынком земли. При этом, жесткие ограничения в коррумпированной стране приведут к росту коррупции и схем. В итоге, люди, которых 20 лет лишали их законного права распоряжаться своей собственностью, которых лишали их доходов, занимажя эффект от владения земли, снова будут обмануты.
В Украине в среднем агрохозяйство сегодня управляет земельным участком, площадью больше 1 000 гектар. Что даст агрокомпания возможности купить 100 гектар? Ничего. Площадь в 100 гектар может быть достаточной только для очень мелких фермеров, которые выращивают золотые ягоды, продающиеся потом в супермаркетах Лондона. И все. Все остальные либо продолжат делать то, что делали раньше, а именно арендовать. Либо будут покупать землю через схемы. Прекрасное стимулирование. Стимулирование коррупции. А запрет покупать юридическим лицам приведет к буму спроса на паспорта бомжей. Снова схемы. Снова коррупция. И снова законопослушность становится проблемой для украинского бизнеса, конкурентным недостатком. Прекрасное стимулирование.
Основной эффект от земельной реформы должен был быть в приросте банковского кредитование, которое бы привело к масштабному инвестированию в агро секторе. Но нит. Как банки смогут кредитовать теперь? Пулы из физических лиц, каждый по 100 гектар? В итоге если и будут кредиты, то на минимальном уровне. Не говоря уже о том, что давний запрет иностранцам отсекает иностранные инвестиции, которые нам вроде бы и нужны. Но только если они не создают конкуренцию отечественным решалам и олигархам. А значит не нужны. К черту этих инвесторов, с их требованиями правил игры, капиталом, технологиями.
Мелиорация? Снова нет. Потому что для того, чтобы организовывать такие глобальные инвестиции нужно контролировать большие объемы земли. Иначе оно не работает. А значит мелиорации не будет. А значит снова забывает об огромных площадях. Прекрасное стимулирование сельского хозяйства.
Государственная земля снова остается вне рынка.
Прекрасная новость для всех коррупционеров, которые на ней паразитируют. Потом в сотни миллионов, а может и миллиардов, долларов ежегодно, остается у своих прежних владельцев. И это вместо того, чтобы дать право ОТГ распоряжаться землей, которая находится рядом с ними. Зачем земля ОТГ, оставим ее ОПГ. В Украине еще недавно в собственности государства было площадь земли в 10 млн гектар. Это площадь Болгарии, на секундочку. Но в бюджете вы не найдете строчки о сумасшедших доходов от этой земли. В бюджете Украины.
Украину часто называют страной с огромным потенциалом. Особенно в 90-х называли. Но потенциал был, а вот на выходе сплошная импотенция. Почему? Земельная реформа как пример. Украина наихудшим образом распоряжается своими возможностями. И не реализует те шансы, которые имеет. Мы снова упустили шанс. Снова оставили его на будущее. Благодарным потомкам. При этом мы сами уже те самые благодарные потомки, отставшие от Польши на 50 лет.
И да, мы имеем дело с типичным компромиссом. Ведь компромисс – это когда две стороны недовольны. Вот и сейчас недовольны все. Беда только в том, что компромисс – это не о реформах. Нельзя бороться с коррупцией и заключать компромисс с коррупционерами. Это как бороться с вирусом, заключая с ним сделку. Это как мир с Россией путем капитуляции. Компромисс – это не про реформы. Это не про изменения. Если бы Польша шла на компромисс с коммунистами, то до сих пор была бы Беларусью. Компромисс со злом порождает только зло. Компромисс с прошлым не позволяет построить будущее. И это вечный путь в Украине –недореформы. И результат на лицо. То самое отставание от Польши.
И можем утешать себя тем, что хотя бы выполнено условие МВФ. И это еще один кривой шаг в сторону от дефолта. Но для начала хотелось бы услышать от МВФ, что они считают реформой эту кривую недореформу. И что это «зачет». Потому что в этом есть большие сомнения.
