2021 год точно войдет в историю как год масштабных изменений в земельном законодательстве Украины и аграрной сфере в целом. И это не только отмена двадцатилетнего моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, запуск рынка земли, которого так долго ждали, и принятие так называемого "ресурсного" закона № 1914-ІХ, более известного как законопроект № 5600, но и введение процедуры приобретения земли на электронных аукционах, возможность автоматического оформления права собственности на земельный участок в случае приобретения размещенного на нем объекта недвижимости, о чем мы решили рассказать в этом обзоре земельного законодательства за 2021 год специально для издания InVenture.
Земельная Конституция
- В апреле 2021 года ВС Украины был принят закон "О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты по усовершенствованию системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений", который, учитывая его важность и значение, получил название "Земельная Конституция", так как внедрил ряд существенных изменений в регулирование земельных отношений, в частности:
- лишил Госгеокадастр и его территориальные органы полномочий по распоряжению землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности, поскольку такие были переданы сельским, поселковым, городским советам, кроме земель, остающихся в государственной собственности;
- определил, что при принятии советами решений о безоплатной передачи земель коммунальной собственности в частную необходимо не менее 2/3 голосов депутатов от общего состава совета;
- отменил такой правовой институт как государственная экспертиза землеустроительной документации, а сам Закон Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации" признал таким, что утратил силу;
- отменил обязательность согласования большинства видов документации по землеустройству территориальными органами Госгеокадастра и другими органами, указанными в ст. 186 и 186-1 ЗК Украины, однако в определенных случаях согласования соответствующих органов все же останется (объекты природно-заповедного фонда, объекты культурного наследия и т. п.);
- установил необязательность разработки агрохимического паспорта при передаче земельного участка в собственность или пользование;
- детализировал правила отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения и реализации преимущественного права на их приобретение;
- закрепил принцип экстерриториальности в осуществлении государственными кадастровыми регистраторами государственной регистрации земельных участков
Электронные аукционы по новым правилам или торг уместен
18.05.2021 года ВС Украины был принят Закон № 1444-ІХ, которым введена процедура продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы. Земельные торги являются обязательными при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности и передаче их в пользование, продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности по инициативе владельца, продаже земельных участков, прав эмфитевзиса, суперфиция на них государственным или частным исполнителем при исполнении решений.
В то же время, несмотря на это, реализация земельных участков через электронные аукционы все равно долгое время не происходила из-за отсутствия соответствующих алгоритмов их реализации. Учитывая это, 22.09.2021 года КМ Украины принял постановление "Некоторые вопросы подготовки к проведению и проведение земельных торгов для продажи земельных участков и получение прав пользования ими (аренды, суперфицию, эмфитевзиса)" № 1013, что позволило уже с ноября проводить земельные торги по продаже и пользованию земельными участками, а потенциальные покупатели смогли принять участие в электронных аукционах через аккредитованную электронную систему "ProZorro. Продажи".
Согласно статистике Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на 13.01.2022 года в системе "ProZorro. Продажи" было объявлено 2 693 аукциона по продаже и аренде земельных участков. При этом 67% аукционов касаются аренды, и только 33% отчуждения земли. Наиболее активными организаторами земельных торгов являются Одесская и Киевская области, а наименее – Черновицкая и Полтавская.
К основным преимуществам проведения электронных аукционов следует отнести отсутствие необходимости прибытия в орган местного самоуправления для участия в аукционе, ведь такой происходит в режиме реального времени в сети Интернет, безопасность и наличие информации в открытом доступе касательно места и времени проведения земельных торгов, земельных участков, их начальной цены и т.д. Кроме того, продажа земельных участков и прав на них через электронные аукционы позволяет нивелировать коррупционные риски, поскольку сведения об участниках торгов не подлежат разглашению до их завершения. Таким образом, ожидается, что электронные аукционы позволят инвесторам расширить свой земельный банк, обеспечивая прозрачность процедуры и равные условия конкуренции.
Недвижимость приобрели, земля в подарок?
Совсем недавно, 28.10.2021 года, вступил в силу закон № 1174-IX относительно единой правовой доли земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости, закрепившего обязательность одновременного оформления прав на земельный участок при оформлении прав на недвижимость и наоборот.
Так, с принятием закона № 1174-ІХ появилась гарантия, что заключая договор купли-продажи объекта недвижимого имущества покупатель приобретет не только само здание, но и право пользования земельным участком под ним. Вместе с тем для реализации этого есть 2 обязательных условия: земельный участок должен быть сформирован как объект гражданских прав, то есть ему должен быть присвоен кадастровый номер, а право на него должно быть зарегистрировано в ГРВПНИ и ГЗК именно за отчуждателем имущества, а не третьим лицом.
Кроме этого, в отличии от предыдущей редакции ст. 120 ЗК Украины, новая редакция расширяет перечень объектов недвижимости с получением права собственности на которые происходит "автоматический" переход права собственности на земельный участок, в частности добавляет объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.
Что касается права пользования земельным участком, то в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества к приобретателю одновременно переходит право аренды (эмфитевзиса, суперфиция) на земельный участок в объеме и на условиях, установленных для предыдущего собственника. Волеизъявление (т. е. какие-либо активные действия) арендодателя и внесение изменений в договор аренды земли (эмфитевзиса, суперфиция) с указанием в договоре нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуются. Закон только обязывает уведомить арендодателя о переходе права. Однако следует помнить, что в случае приобретения отдельной доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества порядок пользования арендованным земельным участком (земельным участком, находящимся в пользовании на праве эмфитевзиса, суперфиция) для нескольких арендаторов (землепользователей) определяют договором, заключенным между ними или по решению суда.
Таким образом, возникновение права собственности/пользования земельным участком происходит фактически без совершения в отношении него отдельной сделки, что значительно упрощает процедуру перехода права собственности/пользования земельным участком. Более того, новая редакция ст. 120 ЗКУ не регулирует вопрос о переходе права собственности/пользования земельным участком в случае, если на нем размещено несколько зданий, что является существенным законодательным пробелом, решение которого будет формировать уже последующая судебная практика.
Агрокредиты для фермеров: кому, когда и на каких условиях
Эксперты аграрного рынка неоднократно отмечали, что мелкие и средние фермеры не могут конкурировать с крупными агрохолдингами в покупке земли сельскохозяйственного назначения из-за нехватки финансирования, в том числе из-за недоступности банковского кредитования в агросекторе. Но, кажется, ситуация может измениться: в ноябре ВС Украины принял закон № 1865-IX "О Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве" (далее также - "Фонд"), целью которого является предоставление простым фермерам с земельным банком до 500 га доступа к дешевым банковским кредитам (15-17 % вместо 20-22 %) под частичные гарантии государства в объеме до 50% непогашенной суммы основного долга, что якобы должно обеспечить доступные и прозрачные механизмы финансирования для агропроизводителей и усилить конкуренцию на рынке. Эксперты утверждают, что закон позволит профинансировать аграриев на сумму 24 млрд грн, а фермеры получат большие возможности для покупки земли, техники, оборудования, строительства, проведения амортизации и т. д.
При этом Фонд заработает не сразу и не для всех: ожидается, что это произойдет только с 01.07.2022 года, поскольку 9 месяцев понадобится государству для его создания, наполнения уставного фонда (часть средств даст Всемирный банк) и принятие законодательной базы. Это и неудивительно, ведь закон в ряде случаев отсылает к порядкам, которые должны быть приняты Национальным банком Украины либо положениям, которые должны быть утверждены Советом Фонда.
Воспользоваться услугами Фонда смогут только те юридические лица и физические лица-предприниматели, которые специализируются на первичном производстве сельскохозяйственной продукции, отвечают требованиям к микропредприятиям, малым и средним предприятиям, а объем земли, находящейся в их собственности и/или пользовании, не превышает 500 га. Законодатель установил немалый перечень юридических лиц, которые не смогут получить гарантии Фонда, в том числе те, у которых невозможно установить бенефициарного владельца (контролера), или если последний зарегистрирован в оффшорных зонах, или если участник (акционер, член) юридического лица является участником, акционером, членом других юридических лиц, осуществляющих деятельность в области сельского хозяйства.
Гарантии Фонда будут действовать в течение всего срока действия кредитного договора, но не больше 10 лет. При этом фермерские хозяйства будут взаимодействовать непосредственно с банком, который, в свою очередь, будет сотрудничать с Фондом и контролировать использование кредитов. Порядок предоставления гарантий и их максимальная сумма перед одним финансовым учреждением в текущем финансовом году будет определяться положением, утверждаемым Советом Фонда. Дополнительный нюанс в том, что если кредит предоставляется с целью приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения, Фонд будет предоставлять гарантии только при условии передачи таких земельных участков в залог кредитодателям.
Таким образом, как видим, 2021 год оказался удивительно щедрым на изменения земельного законодательства, однако, на наш взгляд, текущий 2022 год должен быть не менее продуктивным для дальнейшего развития аграрной сферы в Украине.
