Иллюзия высокой доходности инвестиций в недвижимость

Сегодня хотелось бы рассмотреть один из видов так называемых альтернативных инвестиций – инвестиций в недвижимость. К сожалению, в рамках рубрики невозможно охватить весь украинский рынок, поэтому рассуждения ограничены лишь рынком киевской недвижимости. При этом такой подход абсолютно не навредит состоятельности общих выводов относительно того, есть ли смысл «закатывать» свои сбережения в бетон и арматуру.

Несколько слов о цене. Согласно данным крупного агентства недвижимости Благовест, средняя стоимость одного метра жилья в Киеве, измеряемая в гривнах, с начала 2015 года выросла на 37.9%, в дорогом сегменте, и на 20.4%, в дешевом, что вполне объяснимо разницей в эластичности спроса. В среднем же, цены на киевскую недвижимость выросли за год на 28.1% в гривнах. Конечно, для чистоты эксперимента, стоит учитывать и стоимость содержания приобретенного в качестве инвестиции жилья, что уменьшит доходность в среднем на 3-5%, до 23-25%.

Рассуждая об инвестициях в недвижимость нельзя забывать о таком важном факторе, как ликвидность. Деньги, вложенные в новое строительство (первичный рынок), сложно вернуть обратно до сдачи в эксплуатацию. Скорее всего, это потребует значительного дисконта. Продажа на вторичном рынке тоже происходит не моментально, занимая несколько месяцев. При существующих процентных ставках получение денег на один квартал позже ожидаемого срока означает снижение общей доходности, примерно, на 5-6%. Так что, с учетом всех факторов, доходность инвестиций в недвижимость можно «грубо» оценить на уровне 20% в год, в гривне.

Изменится ли что-то в следующем году? Судя по растущему предложению квадратных метров, на фоне «обнищания масс выше среднего», как формулировал Ленин, и отсутствия ипотеки вполне можно предположить, что рост цен, пускай даже в гривневом эквиваленте, скорее всего, замедлится. Растущие цены на воду, тепло, электричество и прочие коммунальные затраты лишь еще больше будут тормозить процесс.

Традиционно, несколько строчек для тех, кто имеет возможность инвестировать в иностранную недвижимость. Речь, именно, о профессиональном инвестировании, а не о покупке «домика мечты» с черепичной крышей, белыми стенами и голубым бассейном, расположенном на тосканских холмах, в тени оливковых деревьев.

Популярным механизмом инвестирования в недвижимость на международных рынках является REIT (Real Estate Investment Trust).  Это компания, которая владеет или финансирует объекты недвижимости, генерирующие финансовый доход. Похожие по структуре на инвестиционные фонды REITs позволяют инвесторам получить доступ к финансовым потокам объектов недвижимости, диверсифицировать инвестиции, с точки зрения типов недвижимости, и заработать на росте цен в долгосрочной перспективе.  Весь доход, получаемый REITs, выплачивается акционерам в виде дивидендов.  Благодаря такому инструменту розничные инвесторы получают возможность вкладывать деньги в масштабные девелоперские проекты, путем приобретения акций REITs. Акции многих из таких компаний торгуются на биржах, что обеспечивает высокую ликвидность для инвестора.

В 2015 году доходность от инвестиций в REITs, на глобальном уровне, составила почти 10%. Лидером оказались REITs, торгующиеся на Лондонской бирже (22%), за ними следуют развитые страны континентальной Европы (19%), а самые скромные показатели у развитых стран Азии (чуть меньше 3%).  Разумеется, все индикаторы доходности, приведенные выше, в американских долларах.

В 2016 году перспективы рынка недвижимости оцениваются скромнее. Учитывая чувствительность REITs к повышению долгосрочных процентных ставок доходность в этом сегменте, на глобальном уровне, вряд ли сможет превысить доходность фондового рынка, прогнозируемую в пределах 7-10%. По мнению экспертов опережающей динамики фондов, REITs можно ожидать лишь в Великобритании, в основном, за счет роста стоимости аренды.

Так что, немного перефразируя Плиния Старшего, который, обзаводясь землей, советовал, «прежде всего, приглядеться к воде, дороге и соседу», приглядитесь хорошенько к тем странам, где вы решили заработать на недвижимости.