До большой войны с россией рынок украинской гостиничной недвижимости ежегодно рос минимум на 10-15%.
В страну входили новые авиакомпании, в регионах значительно улучшалась инфраструктура, строились дороги.
Все это побуждало внутренний и въездной туризм быстро развиваться и в то же время мотивировало инвесторов вкладывать деньги в строительство гостиниц.
Как война повлияла на рынок гостиничной недвижимости
В 2021 году ко всему западному региону Украины и, в частности, Буковелю приезжали более 200 000 туристов с Аравийского полуострова.
Для них наша страна стала альтернативой альпийским курортам – Австрии, Швейцарии, Италии. Девять из десяти опрошенных отдыхающих утверждали, что планируют вернуться в Украину еще раз.
На юге наблюдался прирост путешественников из Израиля, Турции и Балканов. Ежегодно количество иностранцев увеличивалось на 20-30%. Развитие туризма поднимало средний чек на услуги по размещению в среднем на 12-15% и делало гостиничный бизнес все более привлекательным для инвесторов.
Апарт-отели, кондоминиумы, доходные дома: сколько можно заработать на инвестициях в гостиничные номера
По сравнению с любым другим видом недвижимости, как строительство или покупка бизнес-центров или складских помещений, доходность на метр квадратный именно гостиничных объектов всегда была выше минимум на 5-10%.
За последнее десятилетие стоимость гостиничного бизнеса выросла на 110%. В Буковеле эта цифра достигает 150-180%, то есть недвижимость подорожала практически в три раза.
В других регионах – Киеве, Одессе, Львове – в два. Те, кто построил гостиницы в начале 2000-х, уже окупили операционно и даже удвоили капитализацию своих объектов.
Сегодня ситуация на рынке нестабильна, поэтому можем только следить за тенденциями и делать прогнозы.
На западе Украины продажи недвижимости, в частности, в проектах Berghouse, Skogur Home & Resort, Black&White Villas стартовали от $2,500/м². Это на 5-10% выше, чем можно было рассчитывать в прошлом году.
В проектах Ribas Invest цены тоже растут. Так, первые коттеджи Ribas Villas продавались за $2,200/м², а последние объекты – за $2,750/м².
Стоимость гостиничного комплекса европейского уровня AMA Family Resort начиналась с ценника $2,500/м², а закончиться должна суммой в $3,500/м².
Если же говорить о востоке и юге, там, к сожалению, пока нет ни спроса, ни предложений, так что определить, какая цена будет рыночной, невозможно.
В целом, сейчас украинский гостиничный рынок работает максимум на 2-3% в денежной величине. На юге этот показатель составляет 3-5% от планового, в Киеве и области — 10-15%, на востоке из-за боевых действий бизнес вообще замер.
Отели будут оставаться привлекательными объектами для инвестиций
В условиях войны спрос на бизнес-центры и торговые объекты существенно снизился. Многие компании переехали в другой регион или закрылись, поэтому офисы теперь остаются вакантными.
Если говорить о складской недвижимости, по данным компании Colliers, именно в этом сегменте наблюдалась наибольшая активность инвесторов.
За последние 5 лет на рынке заключили более 10 инвестиционных сделок. Доходность была низкой — до 5%, но сегодня ситуация изменилась из-за значительных разрушений и постоянных обстрелов со стороны России.
Арендные ставки продолжают расти, к концу их уровень достиг 9-летнего максимума — $6,0/м² без НДС (А класс). Можем предположить, что на такую недвижимость будет временный спрос, однако через 2-3 года он закроется из-за большого количества предложений.
Сейчас есть смысл вкладываться в смарт-апартаменты, частично относящиеся к жилой недвижимости и частично — к гостиничной.
На них будет спрос в регионах Украины с более-менее стабильной ситуацией безопасности, поскольку люди перемещаются внутри страны и ищут новое жилье на 3-6 месяцев или до года.
В начале 2022-го мы открыли в Одессе апартаменты типа home+hotel. Клиент, бронирующий жилье на долгий или короткий срок, получает не только квартиру, но и доступ к коворкингу, кафе, тренажерному залу.
Сейчас 60% номеров сдаем долгосрочно (от трех месяцев), 20% среднесрочно (на два-три месяца) и еще 20% краткосрочно (от нескольких дней до месяца). Это позволяет бизнес-проекту иметь привлекательную окупаемость на уровне 8-10% годовых.
Относительно внутреннего туризма считаю, что он прочно закрепится на западе Украины, потому что даже после нашей победы Приазовья и Причерноморья будут определенное время закрыты из-за минирования акватории.
Также популярны будут загородные гостиничные комплексы, куда можно доехать за два-три часа на машине.
Несмотря на полномасштабное вторжение России в Украину, строительство гостиниц продолжается. Да, ни один из десяти проектов Ribas Hotels Group и наших партнеров не остановился.
Сейчас мы продолжаем строить сразу три объекта в Ивано-Франковске и области, также строим во Львове и Одессе.
Конечно, ситуация на юге и востоке абсолютно противоположная. В Киеве большинство инвесторов взяли паузу и не берутся заканчивать начатое, если вложили менее 50% средств.
Они ждут окончания боевых действий, чтобы понять новую конъюнктуру рынка и, возможно, сделать свою гостиницу проще по уровню или, наоборот, дороже.
В будущем стоимость строительства будет только дорожать, как и цена метра квадратного на куплю/продажу. Увеличится и себестоимость, поскольку многие регионы Украины станут привлекательными для бизнеса по окончании войны.
Подобное было Хорватии и Черногории, которые после Балканских войн стали одними из лучших международных курортов.
Как тип гостиничной недвижимости влияет на его цену и окупаемость
Существует несколько типов гостиничной недвижимости:
- городская бизнес-гостиница;
- городская гостиница для индивидуальных гостей;
- курортный отель;
- бальнеологический или оздоровительный отель.
Меньше инвестиций, как правило, нуждается в бизнес-гостинице, расположенной в городе. Такому объекту не нужна развитая инфраструктура, достаточно обустроить 20 номеров и зал для завтраков.
Для курортных и оздоровительных гостиниц многообразие услуг на территории играет важную роль. Часто отдыхающие не хотят выходить за пределы своего временного жилья и ищут развлечения непосредственно в отеле.
В нем должны быть бассейны, рестораны, детские зоны, СПА или массаж, возможно даже отдельный медицинский комплекс с квалифицированным персоналом.
Если говорить об окупаемости, самой большой она будет именно в бизнес-гостиницах и гостиницах для индивидуальных гостей.
Поскольку недвижимость такого типа располагается в городах, земля под строительство, а также уже имеющиеся здания и их реконструкция значительно дороже, чем, например, участок под курортный отель в небольшом населенном пункте и строительные работы по легким конструкциям.
Один квадратный метр бизнес-гостиницы стоит $1500-2000, курортной или оздоровительной — до $1500. Цены на медицинские (бальнеологические) объекты будут еще выше, но окупятся быстрее, потому что имеют высокий средний чек.
Так, проживание в среднестатистической гостинице в Трускавце или Моршине обойдется в 2000-3000 грн/сутки. Человек воспользуется еще и дополнительными услугами, такими как питание, процедуры, массажи и принесет инвестору не только доход, но и быструю прибыль.
Несмотря на это, стоит отметить, что бальнеологическая курортная недвижимость имеет самый высокий порог входа из-за дорогого медицинского оборудования и необходимость возводить дополнительные здания.
Компания InVenture предлагает к реализации девелоперский проект строительства современного апарт-отеля на базе действующего, прибыльного санаторно-курортного комплекса в Закарпатской области.
Проектом предусматривается строительство 6-ти этажного апарт-отеля площадью 9150 кв.м.
Авторитетная международная компания Cushman & Wakefield в 2022 году разработала концепцию (Feasibility Study) строительства Апарт-отеля с 96 номерами (площадью по 75 кв.м) среднего класса, рестораном, баром, конференц-залом, SPA-центром и оздоровительным центром, бассейном, открытый парк.
Бизнес модель доходной недвижимости предполагает продажу 50% номерного фонда апарт-отеля с последующим управлением управляющей компанией.
Финансово-экономические показатели проекта:
Необходимая сумма инвестиций в строительство: $13 248 000, из которых 50% собственных средств, 50% банковский кредит со ставкой 6,5%.
- стоимость продаж розничным инвесторам $2400 за кв.м., доходность инвесторов 8,6% годовых.
- IRR проекта (10 лет): 26,1%
- NPV проекта: $1 959 000
Инвестиции в гостиничный бизнес в Украине во время войны: выгодно ли
Я считаю, что да. Анализ европейского рынка недвижимости показал, что тамошняя доходность – максимум 5% годовых. Строить сложно: постоянно следует согласовывать разрешения, к тому же операционная рентабельность ежегодно уменьшается до 20% и менее.
В Украине даже в условиях войны снижение плановой прибыли в гостиницах, например, в Ивано-Франковской области или Буковеле, составляет не более 15-20%.
Более того, это временное явление, поскольку после роста официального курса доллара на 25% ценовую политику мы не пересматривали, потому что понимаем, что покупательная способность не изменилась.
Я убежден, что инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса будет только расти. Следует понимать, что вложение средств всегда оказывает положительное влияние на движение денег в экономике и рынок в целом.
Сегодня почти все жилищные застройщики приостановили работу из-за нестабильного курса доллара и общей ситуации безопасности в Украине.
Более того, такой тип недвижимости обычно приносит 7-8% годовых и является достаточно проблемным, поскольку объектов много, но они мелкие и постоянно требуют внимания.
Это побуждает инвесторов рассматривать другие проекты, например строительство индустриальных парков, складских помещений, гостиничной недвижимости, то есть тех объектов, которые довольно быстро начнут окупаться.
Еще немного цифр. Инвестируя в гостиничную недвижимость уже сейчас, вы можете рассчитывать на доходность 10-15% годовых. Средняя окупаемость проекта составляет 7-8 лет при условии заполняемости гостиницы или апартаментов на 55-65%.
Гостиницы, которыми занимаются профессиональные управляющие компании или гостиничные операторы, приносят прибыль с первого, максимум второго месяца работы. Это реально и сегодня.
Если открывать гостиницу в высокий сезон (для Одессы это весна-лето, для горнолыжных курортов — зима) или средний сезон (для запада Украины это лето и начало осени, конец весны) и сразу делать доступное бронирование, он может быть заполнен уже в первый день.
Чтобы минимизировать риски в условиях войны, вкладывайте средства в строящиеся объекты в Киеве, Львове, Буковеле, Одессе.
Вероятность ракетных атак здесь ниже, чем в других регионах Украины, поэтому эти города относительно безопасны для инвестирования.
На этапе строительства из-за логистических задержек могут затягиваться сроки реализации проекта. Чтобы такого не было, в договорных отношениях с застройщиком или оператором привязывайтесь к конкретной дате открытия.
Если объект по уважительной причине не начал работать вовремя, вы имеете право получать свой пассивный доход в качестве компенсации за ожидание.
В общем, рынок гостиничной недвижимости уже адаптировался к современным реалиям. С июня 2022 года люди начали приезжать и в Одессу, и в Белую Церковь, и в Луцк.
В этом режиме гостиничный бизнес может работать годами. Вопрос только в операционной рентабельности, на которую влияет курс доллара и нестабильности цен.
Когда большая война закончится победой Украины, мы надеемся на полноценное восстановление рынка в течение 2-3 лет и благоприятный инвестиционный климат, который поможет вернуть иностранных туристов.
