До великої війни з росією ринок української готельної нерухомості щороку зростав мінімум на 10-15%.
У країну заходили нові авіакомпанії, в регіонах значно покращувалася інфраструктура, будувалися дороги.
Усе це спонукало внутрішній та вїзний туризм швидко розвиватися й водночас мотивувало інвесторів вкладати гроші в будівницво готелів.
Як війна вплинула на ринок готельної нерухомості
У 2021-му до усього західного регіону України й, зокрема, Буковелю приїздили більше 200 000 туристів із Аравійського півострову.
Для них наша країна стала альтернативою альпійським курортам — Австрії, Швейцарії, Італії. Дев’ять із десяти опитаних нами відпочивальників стверджували, що планують повернутися в Україну ще раз.
На півдні спостерігався приріст мандрівників із Ізраїлю, Туреччини й Балканів. Щороку кількість іноземців збільшувалася на 20-30%. Розвиток туризму підіймав середній чек на послуги з розміщення в середньому на 12-15% і робив готельний бізнес дедалі привабливішим для інвесторів.
Апарт-готелі, кондомініуми, прибуткові будинки: скільки можна заробити на інвестиціях в готельні номери
У порівнянні з будь-яким іншим видом нерухомості, як-от будівництво чи купівля бізнес-центрів або складських приміщень, дохідність на метр квадратний саме готельних об’єктів завжди була вищою мінімум на 5-10%.
Протягом останнього десятиліття вартість готельного бізнесу зросла на 110%. У Буковелі ця цифра сягає 150-180%, тобто нерухомість подорожчала фактично в три рази.
В інших регіонах — Києві, Одесі, Львові — в два. Ті, хто побудував готелі на початку 2000-х, вже окупили їх операційно й навіть подвоїли капіталізацію своїх об’єктів.
Сьогодні ситуація на ринку нестабільна, тож можемо лише слідкувати за тенденціями та робити прогнози.
На заході України продажі нерухомості, зокрема, в проєктах Berghouse, Skogur Home & Resort, Black & White Villas стартували від $2,500/м². Це на 5-10% вище, ніж можна було розраховувати минулого року.
У проєктах Ribas Invest ціни теж ростуть. Так, перші котеджі Ribas Villas продавалися за $2,200/м², а останні обєкти — за $2,750/м².
Вартість готельного комплексу європейського рівня AMA Family Resort починалася з цінника $2,500/м², а закінчитися має сумою в $3,500/м².
Якщо ж говорити про схід і південь, там, на жаль, поки немає ні попиту, ні пропозицій, тож визначити, яка ціна буде ринковою, неможливо.
У цілому зараз український готельний ринок працює максимум на 2-3% у грошовій величині. На півдні цей показник становить 3-5% від планового, в Києві й області — 10-15%, на сході через бойові дії бізнес взагалі завмер.
Готелі залишатимуться привабливими об’єктами для інвестицій
В умовах війни попит на бізнес-центри й торговельні об’єкти суттєво знизився. Багато компаній переїхали в інший регіон або закрилися, тож офіси тепер пустують.
Якщо говорити про складську нерухомість, за даними компанії Colliers, саме в цьому сегменті спостерігалась найбільша активність інвесторів.
Протягом останніх 5 років на ринку уклали понад 10 інвестиційних угод. Дохідність була низькою — до 5%, але сьогодні ситуація змінилася через значні руйнування та постійні обстріли з боку росії.
Орендні ставки продовжують зростати, на кінець їх рівень досягнув 9-річного максимуму — $6,0/м² без ПДВ (А клас). Можемо припустити, що на таку нерухомість буде тимчасовий попит, однак за 2-3 роки він закриється через велику кількість пропозицій.
Нині є сенс вкладатися в смарт-апартаменти, які частково належать до житлової нерухомості й частково — до готельної.
На них буде запит у регіонах України з більш-менш стабільною безпековою ситуацією, оскільки люди переміщуються всередині країни й шукають нове житло на 3-6 місяців або до року.
На початку 2022-го ми відкрили в Одесі апартаменти типу home + hotel. Клієнт, який бронює житло на довгий чи короткий строк, отримує не лише квартиру, а й доступ до коворкінгу, кафе, тренажерної зали.
Нині 60% номерів здаємо довгостроково (від трьох місяців), 20% — середньостроково (на два-три місяці) та ще 20% — короткостроково (від кількох днів до місяця). Це дає змогу бізнес-проєкту мати привабливу окупність на рівні 8-10% річних.
Щодо внутрішнього туризму, вважаю, що він міцно закріпиться на заході України, бо навіть після нашої перемоги Приазов’я та Причорномор’я будуть певний час закритими через мінування акваторії.
Також популярними стануть заміські готельні комплекси, куди можна доїхати за дві-три години на машині.
Попри повномасштабне вторгнення Росії в Україну будівництво готелів триває. Так, жоден з десяти проєктів Ribas Hotels Group та наших партнерів не зупинився.
Зараз ми продовжуємо зводити одразу три об’єкти в Івано-Франківську та області, також будуємо у Львові та Одесі.
Звісно, ситуація на півдні та сході абсолютна протилежна. У Києві більшість інвесторів взяли паузу й не беруться закінчувати почате, якщо вклали менше 50% коштів.
Вони чекають на закінчення бойових дій, щоб зрозуміти нову конюнктуру ринку і, можливо, зробити свій готель простішим за рівнем або, навпаки, дорожчим.
У майбутньому вартість будівництва тільки дорожчатиме, як і ціна метра квадратного на купівлю/продаж. Збільшиться і собівартість, оскільки багато регіонів України стануть привабливими для бізнесу після закінчення війни.
Подібне було з Хорватією та Чорногорією, які після Балканських війн стали одними з кращих міжнародних курортів.
Як тип готельної нерухомості впливає на його ціну та окупність
Існує кілька типів готельного нерухомого житла:
- міський бізнес-готель;
- міський готель для індивідуальних гостей;
- курортний готель;
- бальнеологічний або оздоровчий готель.
Найменше інвестицій, як правило, потребує бізнес-готель, розташований в місті. Такому об’єкту не потрібна розвинута інфраструктура, достатньо облаштувати 20 номерів та залу для сніданків.
Для курортних та оздоровчих готелів різноманіття послуг на території відіграє вагому роль. Часто відпочивальники не хочуть виходити за межі свого тимчасового помешкання й шукають розваги безпосередньо в готелі.
У ньому мають бути басейни, ресторани, дитячі зони, СПА чи масаж, можливо, навіть окремий медичний комплекс з кваліфікованим персоналом.
Якщо говорити про окупність, найбільшою вона буде саме в бізнес-готелях та готелях для індивідуальних гостей.
Оскільки нерухомість такого типу розташовується в містах, земля під будівництво, а також вже наявні будівлі та їх реконструкція значно дорожча, ніж, наприклад, ділянка під курортний готель в невеликому населеному пункті й будівельні роботи з легких конструкцій.
Один квадратний метр бізнес-готелю коштує $1500-2000, курортного чи оздоровчого — до $1500. Ціни на медичні (бальнеологічні) об’єкти будуть ще вищими, але окупляться швидше, бо мають високий середній чек.
Так, проживання в середньостатистичному готелі в Трускавці або Моршині обійдеться в 2000-3000 грн/добу. Людина скористається ще й додатковими послугами, як-от харчування, процедури, масажі та принесе інвестору не лише дохід, а й швидкий прибуток.
Попри це варто зауважити, бальнеологічна курортна нерухомість має найвищий поріг входу через дороге медичне обладнання й необхідність зводити додаткові будівлі.
Компанія InVenture пропонує до реалізації девелоперський проект будівництва сучасного апарт-готелю на базі діючого, прибуткового санаторно-курортного комплексу у Закарпатській області.
Проектои передбачається будівництво 6-ти поверхового апарт-готелю площею 9 150 кв.м.
Авторитетна міжнародна компанія Cushman & Wakefield у 2022 році розробила концепцію (Feasibility Study) будівництва Апарт-готелю із 96 номерами (площею по 75 кв.м) середнього класу, рестораном, баром, конференц-залом, SPA-центром і оздоровчим центром, басейном, відкритою парковою.
Бізнес модель дохідної нерухомості передбачає продаж 50% номерного фонду апарт-готелю з подальшим управлінням керуючою компанією.
Фінансово економічні показники проекту:
Необхідна сума інвестицій в будівництво: $13 248 000, з яких 50% власні кошти, 50% банківський кредит зі ставкою 6,5%
- Вартість продажу роздрібним інвесторам $2400 за кв.м., дохідність інвесторів 8,6% річних.
- IRR проекту (10 років): 26,1%
- NPV проекту : $1959 000
Інвестиції в готельний бізнес в Україні під час війни: чи вигідно
Я вважаю, що так. Аналіз європейського ринку нерухомості показав, що тамтешня дохідність — максимум 5% річних. Будувати складно: постійно треба узгоджувати дозволи, до того ж операційна рентабельність щороку зменшується до 20% і менше.
В Україні навіть в умовах війни зниження планового прибутку в готелях, наприклад, Івано-Франківщини чи Буковелі, становить не більше 15-20%.
Ба більше, це тимчасове явище, оскільки після зростання офіційного курсу долара на 25% цінову політику ми не переглядали, бо розуміємо, купівельна спроможність не змінилася.
Я переконаний, що інвестиційна привабливість готельного бізнесу лише зростатиме. Варто розуміти, що вкладання коштів завжди позитивно впливає на рух грошей в економіці та ринок загалом.
Сьогодні майже всі житлові забудовники призупинили роботу через нестабільний курс долара та загальну безпекову ситуацію в Україні.
Ба більше, такий тип нерухомості зазвичай приносить 7-8% річних і є досить проблемним, оскільки об’єктів багато, але вони дрібні та постійно потребують уваги.
Це спонукає інвесторів залучатися в інші проєкти, як-от будівництво індустріальних парків, складських приміщень, готельної нерухомості, тобто тих об’єктів, які досить швидко почнуть окуповуватися.
Ще трохи цифр. Інвестуючи в готельну нерухомість вже зараз, ви можете розраховувати на дохідність 10-15% річних. Середня окупність проєкту становить 7-8 років за умови заповнюваності готелю чи апартаментів на 55-65%.
Готелі, якими займаються професійні керуючі компанії чи готельні оператори, приносять прибуток із першого, максимум другого місяця роботи. Це реально й сьогодні.
Якщо відкривати готель у високий (для Одеси це весна-літо, для гірськолижних курортів — зима) або середній сезон (для заходу України це літо та початок осені, кінець весни) й одразу робити доступним бронювання, він може бути заповненим вже в перший день.
Щоб мінімізувати ризики в умовах війни, вкладайте кошти в об’єкти, які будуються у Києві, Львові, Буковелі, Одесі.
Ймовірність ракетних атак тут нижча, ніж в інших регіонах України, тож ці міста є відносно безпечними для інвестування.
На етапі будівництва через логістичні затримки можуть затягуватися строки реалізації проєкту. Аби такого не було, в договірних відносинах із забудовником чи оператором прив’язуйтеся до конкретної дати відкриття.
Якщо об’єкт з поважних причин не почав працювати вчасно, ви маєте право отримувати свій пасивний дохід як компенсацію за очікування.
Загалом ринок готельної нерухомості вже адаптувався до сучасних реалій. Із червня люди почали приїжджати і в Одесу, і в Білу Церкву, і в Луцьк.
У такому режимі готельний бізнес може працювати роками. Питання лише в операційній рентабельності, на яку впливає курс долара, й нестабільності цін.
Коли велика війна закінчиться перемогою України, ми сподіваємося на повноцінне відновлення ринку протягом 2-3 років і сприятливий інвестиційний клімат, що допоможе повернути іноземних туристів.
