Две трети мирового капитала инвестированы в недвижимость. Это всегда интересный инструмент для тех, кто ищет, куда вложить средства. Почему? Потому что он понятен, наименее рискован среди других вариантов инвестирования и, что важно, прибыльный. Конечно, это не означает, что нужно нести свои деньги первому попавшемуся застройщику. Перед такой инвестицией необходимо изучить рынок, исследовать репутацию девелоперов, понять финансовые модели и выбрать наиболее безопасный и выгодный вариант для себя. Как это сделать — давайте разбираться. Вот несколько важных шагов, которые помогут определить, стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость.
Юридическая проверка: что проверять и где
Законность будущей застройки — это, пожалуй, самая важная гарантия того, что в итоге объект будет введен в эксплуатацию. Поэтому, если вы уже присматриваетесь к какому-то объекту, начать стоит с проверки разрешительной документации на этот объект.
Представим, что вы уже подобрали для себя несколько интересных вариантов для потенциальных инвестиций. Что дальше? Сначала нужно попросить застройщика предоставить разрешительную документацию на начало строительства, а также запросить правоустанавливающий документ на земельный участок, подтверждающий право собственности, пользования или аренды. В отделе продаж должны предоставить этот пакет документов, а также еще один важный документ — градостроительные условия и ограничения.
Обратите внимание на правовой статус земельного участка: он должен четко соответствовать заявленному объекту.
Еще один важный момент — проверка, не “тянется” ли за застройщиком шлейф судебных производств. Проверять таким образом нужно всех участников строительства. Это реально выявить без помощи юриста. Можно пользоваться открытым реестром судебных дел. Также можно воспользоваться сервисом @OpenDataUABot — через него можно заказать платную выписку и получить информацию из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, в котором будет подтверждено право собственности, пользования или аренды. Кроме того, сервис позволяет проверить, отсутствуют ли аресты на имущество предприятия. Естественно, судебные производства или аресты имущества кого-либо из участников строительства должны быть красными флажками для инвестора.
Также рекомендую проверять компанию в реестре должников.
Все реестры являются открытыми, поэтому можно сделать это и самостоятельно, потратив время и усилия. Но не каждый готов разбираться в юридических статусах земельных участков и искать потенциальные судебные производства. Если вы не готовы сделать это качественно своими силами, стоит обратиться за юридической помощью.
Проверка репутации застройщика
Кроме разрешительной документации, как еще можно оценить, дойдет ли строительство до успешного завершения и сдачи в эксплуатацию? Здесь важно изучить репутацию застройщика. Завершал ли он свои предыдущие объекты? Сдавал ли их в эксплуатацию вовремя?
Есть также косвенные “сигналы” о состоянии дел у застройщика, которые может “считать” инвестор. Обратите внимание на размер первого взноса. Если застройщик просит больший размер первого взноса, чем другие игроки на рынке, вполне вероятно, что ему не хватает оборотных средств.
То же касается и платежей в случае рассрочки стоимости объекта. Чем более ровный и плавный график платежей в соответствии с готовностью объекта, тем выше вероятность, что эти средства пойдут именно на его строительство, а не, например, на достройку других объектов.
Инвестиция в апарт-отель: юридические тонкости
В последнее время на рынке появляется все больше предложений по инвестициям в апарт-отели. Это гостиницы, в которых гостям предлагается размещение не в традиционных номерах, а в небольших квартирах. При этом гости получают все остальные преимущества гостиничного сервиса. Инвесторам такая доходная недвижимость интересна, потому что после сдачи в эксплуатацию ею будет заниматься управляющая компания, и не нужно самостоятельно решать вопросы обслуживания и привлечения гостей.
Инвесторы в апарт-отели получают право собственности на коммерческое помещение по тому же принципу и пакету договоров, что и любая коммерческая недвижимость. Но это происходит после введения объекта в эксплуатацию.
Что касается защиты прав инвесторов на стадии строительства, здесь все стандартно. В октябре 2022 года вступил в силу закон “О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем”. Закон ввел понятие “специальные имущественные права на будущий объект недвижимости”, чтобы исключить махинации со стороны застройщика. Фактически — чтобы застройщик не мог продавать один и тот же объект нескольким инвесторам. После вступления закона в силу в Государственном реестре вещных прав начали регистрировать специальное имущественное право на будущие объекты недвижимости. Это помогает застройщикам вести бизнес прозрачно, а покупателям — защитить свои инвестиции в жилье.
Кстати, если раньше даже несмотря на диджитализацию многие отделы продаж не были готовы консультировать онлайн, то сейчас часть сделок заключается через видеоконференции. Поэтому инвестору не нужно ехать в Карпаты, чтобы приобрести номер в апарт-отеле. При этом диджитализация позволяет проверить документы в реестрах онлайн и даже увидеть состояние строительства.
Как проверить репутацию управляющей компании?
Если речь идет об инвестиции в доходную недвижимость, например в номер в апарт-отеле, то необходимо понять финансовую модель и окупаемость такого вложения. Здесь важна репутация управляющей компании и условия, на которых она будет работать. Обычно управляющая компания берет около 20% от чистого дохода.
Стоит обратить внимание на то, какие объекты уже находятся в управлении будущей управляющей компании. Это сервисный бизнес, и отзывы о нем найти совсем несложно. Конечно, есть смысл поехать и пожить в тех объектах, которыми уже управляет эта компания, чтобы сформировать собственный опыт.
Недвижимость является классическим инструментом для инвестиций, но, как и другие инструменты, она требует глубокого анализа, изучения юридических нюансов и финансовой модели окупаемости.
