Дві третини світового капіталу інвестовані в нерухомість. Це завжди цікавий інструмент для тих, хто шукає, куди вкласти кошти. Чому? Бо він зрозумілий, найменш ризиковий з-поміж інших варіантів для інвестування і що важливо – прибутковий. Звичайно, це не означає, що слід нести свої гроші до першого ліпшого забудовника. Перед такою інвестицією потрібно вивчити ринок, дослідити репутацію девелоперів, зрозуміти фінансові моделі і обрати найбільш безпечний і вигідний варіант для себе. Як це зробити – давайте розбиратися. Ось кілька важливих кроків, які дозволять визначити, чи варто вкладатися в конкретний об’єкт.
Юридична перевірка: що перевіряти і де
Законність майбутньої забудови – це, мабуть, найважливіша гарантія того, що її зрештою буде введено в експлуатацію. Відтак, якщо вже приглядаєтеся до якогось об’єкту, то розпочати варто з перевірки дозвільної документації на цей об’єкт.
Уявімо, що ви вже пригледіли для себе кілька цікавих варіантів для потенційних інвестицій. Що далі? Спершу треба попросити забудовника надати дозвільну документацію на початок будівництва, а також запитати про правовстановлюючий документ на земельну ділянку, що підтверджує право власності, користування або ж оренди. У відділі продажів мають надати також такий пакет документів, а також ще один важливий документ – містобудвні умови та обмеження.
Зверніть увагу на правовий статус земельної ділянки: він має чітко відповідати заявленому об’єкту.
Ще один важливий момент – перевірка, чи не “тягнеться” за забудовником хвіст судових проваджень. Перевіряти так потрібно всіх учасників будівництва. Це реально виявити без допомоги юриста. Можна користуватися відкритим реєстром судових справ. Також можна скористатися сервісом @OpenDataUABot – через нього можна також замовити платний витяг і отримати інформацію з державного реєстру речових право на нерухоме майно в якому буде підтверджено право власності, користування чи оренди. Крім того, сервіс дозволяє перевірити, чи відсутні арешти на майно підприємства. Природньо, що судові провадження або арешти майна котрогось із учасників будівництва мають бути червоними прапорцями для інвестора.
Також рекомендую перевіряти компанію в реєстрі боржників.
Усі реєстри є відкритими, тому можна зробити це і самому, витративши на це час і зусилля. Але не кожен готовий розбиратися в юридичних статусах земельних ділянок і вишукувати потенційні судові провадження. Якщо ви не готові зробити це якісно самотужки, варто пошукати юридичної допомоги.
Перевірка репутації забудовника
Окрім дозвільної документації, як ще можна оцінити, чи дійде будівництва до щасливого завершення і здачі в експлуатацію? Тут важливо вивчити репутацію забудовника. Чи завершив він свої попередні об’єкти? Чи вчасно здавав їх в експлуатацію?
Є ще й непрямі “сигнали” про стан справ у забудовника, які може “зчитати” інвестор. Зверніть увагу на розмір першого внеску. Якщо забудовник просить більший розмір першого внеску, ніж інші гравці на ринку, то цілком вірогідно, що йому бракує обігових коштів.
Те саме й з платежами у випадку розстрочення вартості об’єкта. Чим більш рівний і плавний графік платежів відповідно до готовності об’єкта, тим більше вірогідності, що ці кошти підуть саме на його будівництво, а не, скажімо, на добудову інших об’єктів.
Інвестиція в апарт-готель: юридичні тонкощі
Останнім часом з’являється все більше пропозиції на ринку з інвестицій в апарт-готелі. Це готелі, в яких гостям пропонується не в традиційних номерах, а в невеликих квартирах. При цьому гості отримують всі інші переваги готельного сервісу. Інвесторам така дохідна нерухомість цікава, бо після здачі в експлуатацію нею буде опікуватися управляюча компанія і не потрібно займатися питанням обслуговування і приваблення гостей.
Інвестори в апарт-готелі отримують право власності на комерційне приміщення за таким же принципом і пакетом договорів, як і будь-яка комерційна нерухомість. Але це після введення об’єкта в експлуатацію.
Що ж до захисту прав інвесторів на стадії будівництва, то тут все стандартно. В жовтні 2022-го набув чинності закон “Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Законі ввів поняття “спеціальні майнові права на майбутній об’єкт нерухомості”, щоб виключити махінації з боку забудовника. Фактично щоб забудовник не міг продавати один і той самий об’єкт кільком інвесторам. Після вступу його в силу у Державному реєстрі речових прав почали реєструвати спеціальне майнове право на майбутні об'єкти нерухомості. Це допомагає забудовникам вести бізнес прозоро, а покупцям - захистити свої інвестиції в житло.
До речі, якщо раніше навіть попри діджиталізацію багато відділів продажів не готові були консультувати онлайн, то зараз частина угод укладається через відеоконференції. Тому інвестору не потрібно їхати в Карпати, щоб придбати номер в апарт-готелі. При цьому діджиталізація дозволяє перевірити документи в реєстрах онлайн та навіть побачити стан будівництва.
Як перевірити репутацію управляючої компанії?
Якщо йдеться про інвестицію в дохідну нерухомість, як-от номер в апарт-готелі, то слід зрозуміти фінансову модель і окупність такого вкладення. Тут важлива репутація управляючої компанії та умови, на яких вона буде працювати. Зазвичай управляюча компанія бере близько 20% від чистого доходу.
Варто звернути увагу на те, які вже об’єкти в роботі у майбутньої управляючої компанії. Це сервісний бізнес, і відгуки на нього знайти зовсім неважко. Звісно, є сенс поїхати і пожити в тих об’єктах, якими уже керує ця компанія та сформувати власний досвід.
Нерухомість є класичним інструментом для інвестиції, але як і інші інструменти, вона потребує глибокого аналізу та вивчення юридичних нюансів та фінансової моделі окупності.
