Основные параметры инвестиционного проекта
- Площадь земельного участка — 7 га
- Стоимость земли — $2,1 млн
- Площадь складских помещений — 14 688 м²
- Количество складов — 4 ед.
- Общая вместимость — 84 000 м³
- Производительность приёмного отделения — до 150 т/ч
- Бюджет строительства с резервом — около $6,47 млн
- Общий объём инвестиций с учётом приобретения земли — около $8,57 млн
Информация о проекте
Разработана предварительная концепция строительства складско-перегрузочного комплекса. Предпроект позволяет потенциальному покупателю оценить конфигурацию застройки, вместимость складов, необходимый объём капиталовложений и потенциальную доходность проекта.
Инвестиционная привлекательность проекта
- Стратегическое припортовое расположение. Расположение в районе Беляров обеспечивает близость к порту Южный и одному из крупнейших промышленно-логистических кластеров Одесской области.
- Близость к морской акватории. Расстояние от участка до воды составляет около 1 км, что создаёт предпосылки для развития припортовой складской, логистической и перегрузочной инфраструктуры.
- Возможность подведения железнодорожного пути. Участок непосредственно граничит с железнодорожной линией, что позволяет подвести собственный путь к территории комплекса.
- Удобное автомобильное сообщение. Участок расположен вдоль автомобильной трассы, что обеспечивает удобный заезд грузового транспорта, хорошую транспортную доступность и видимость объекта.
- Значительная площадь земельного участка. Территория площадью 7 га с промышленным целевым назначением и ровным рельефом позволяет разместить почти 15 000 м² складских помещений, технологическую зону, административное здание, внутренние проезды и площадки для грузового транспорта.
- Высокая единовременная вместимость. Комплекс может обеспечивать хранение до 60–63 тыс. тонн пшеницы или кукурузы в зависимости от конфигурации складов, технологии загрузки и характеристик продукции.
- Универсальность использования. Складские помещения могут быть адаптированы для хранения зерновых, масличных культур, шрота, комбикормов, удобрений, генеральных и других сухих грузов.
- Несколько моделей монетизации. Инвестор может использовать арендную, операционную или комбинированную модель, сочетая сдачу площадей в аренду с предоставлением услуг по приёмке, хранению, накоплению и перевалке грузов.
- Потенциал капитализации актива. После завершения строительства, запуска операционной деятельности и заключения долгосрочных договоров объект может быть продан как готовый доходный актив или интегрированный складско-терминальный бизнес.
Проект может быть интересен:
- аграрным трейдерам и экспортёрам;
- портовым, стивидорным и логистическим операторам;
- производителям и переработчикам сельскохозяйственной продукции;
- компаниям, работающим с зерновыми, масличными культурами, шротом, комбикормами и другими насыпными грузами;
- девелоперам складской недвижимости;
- инфраструктурным и стратегическим инвесторам.
Концепция застройки
Предпроектом предусмотрено строительство:
- четырёх складов напольного хранения;
- приёмного отделения производительностью до 150 тонн в час;
- административного здания;
- бетонированной логистической площадки;
- внутренних проездов и подъездного пути;
- ограждения и контрольно-пропускной инфраструктуры;
- технологического оборудования для приёмки и перемещения продукции.
Концепция предусматривает размещение четырёх отдельных складских корпусов с центральной технологической зоной, площадками для маневрирования грузового транспорта, административным зданием и отдельным въездом на территорию.
Общая площадь четырёх складов составляет 14 688 м², а суммарная вместимость — около 84 000 м³.
Характеристики одного склада
- Размеры — 36 × 102 м
- Площадь — 3 672 м²
- Высота до фермы — 11 м
- Высота в коньке — 13,7 м
- Внутренние опоры — отсутствуют
- Объём хранения — около 21 000 м³
В зависимости от вида продукции комплекс может одновременно вмещать:
- Кукуруза — до 60 400 т
- Пшеница — до 63 000 т
- Подсолнечник — до 35 200 т
- Соя — до 67 200 т
Инвестиционная смета
- Строительство четырёх складов, 14 688 м² — 148,14 млн грн
- Административное здание — 4,80 млн грн
- Приёмное отделение — 39,81 млн грн
- Подъездной путь — 4,09 млн грн
- Бетонная площадка — 52,29 млн грн
- Ограждение — 2,17 млн грн
Общая стоимость с НДС — 251,32 млн грн
Общая стоимость в долларах с НДС — $5,63 млн
В смету не включены планировка территории, инженерные сети и автомобильные весы. Их стоимость может быть определена после разработки полного проекта и получения технических условий. Для этого в финансовой модели предусмотрен резерв в размере 15%.
- Строительство — $5,63 млн
- Резерв 15% — $0,84 млн
- Приобретение земельного участка — $2,10 млн
- Общий объём инвестиций — $8,57 млн
* В бюджет не включены оборотный капитал и дополнительное специализированное оборудование.
Модель №1. Сдача складских площадей в аренду
Модель предусматривает передачу комплекса одному крупному арендатору или нескольким операторам. Для расчёта использованы рыночные арендные ставки от $6 до $8 за 1 м² в месяц.
Основные предположения
- арендная площадь — 14 688 м²;
- расходы собственника и резерв на ремонт — 15% дохода;
- общий объём инвестиций — $8,57 млн.
Операционные показатели
| Показатель | Пессимистический | Базовый | Оптимистический |
|---|---|---|---|
| Арендная ставка | $6/м² | $7/м² | $8/м² |
| Годовой арендный доход | $1,06 млн | $1,23 млн | $1,41 млн |
| NOI | $0,90 млн | $1,05 млн | $1,20 млн |
| Текущая доходность | 10,5% | 12,2% | 14,0% |
| Простой срок окупаемости | 9,5 года | 8,2 года | 7,2 года |
Капитализация объекта
Для оценки стабилизированного складского комплекса применены ставки капитализации 14% в пессимистическом, 12% в базовом и 10% в оптимистическом сценарии.
| Показатель | Пессимистический | Базовый | Оптимистический |
|---|---|---|---|
| NOI | $0,90 млн | $1,05 млн | $1,20 млн |
| Ставка капитализации | 14% | 12% | 10% |
| Оценочная стоимость актива | $6,42 млн | $8,74 млн | $11,99 млн |
| Оценочная стоимость актива / м² | $440/м² | $600/м² | $820/м² |
| Разница относительно объёма инвестиций | –$2,15 млн | +$0,17 млн | +$3,42 млн |
Пятилетняя модель с продажей актива
Расчёт предусматривает ежегодный рост NOI на 1% в пессимистическом, 2% в базовом и 3% в оптимистическом сценарии. Продажа объекта планируется в конце пятого года. Расходы на продажу составляют 3% стоимости сделки.
| Показатель | Пессимистический | Базовый | Оптимистический |
|---|---|---|---|
| Ежегодный рост NOI | 1% | 2% | 3% |
| Накопленный NOI за 5 лет | $4,59 млн | $5,46 млн | $6,36 млн |
| Чистые поступления от продажи | $6,55 млн | $9,36 млн | $13,48 млн |
| Совокупные поступления | $11,13 млн | $14,82 млн | $19,84 млн |
| Прибыль инвестора | $2,56 млн | $6,25 млн | $11,27 млн |
| MOIC | 1,30x | 1,73x | 2,32x |
| IRR за 5 лет | 6,5% | 14,1% | 22,1% |
Модель №2. Приёмка, хранение и перевалка грузов
Операционная модель предусматривает предоставление услуг по приёмке, разгрузке, взвешиванию, хранению, формированию партий и дальнейшей отгрузке грузов.
Основные предположения
- вместимость одного операционного цикла — около 60 000 тонн;
- пессимистический сценарий — 4 цикла в год, тариф $10 за тонну;
- базовый сценарий — 5 циклов в год, тариф $11 за тонну;
- оптимистический сценарий — 6 циклов в год, тариф $12 за тонну;
- общий объём инвестиций — $8,57 млн.
Операционные показатели
| Показатель | Пессимистический | Базовый | Оптимистический |
|---|---|---|---|
| Грузооборот | 240 000 т | 300 000 т | 360 000 т |
| Количество циклов в год | 4 | 5 | 6 |
| Средний тариф | $10/т | $11/т | $12/т |
| Годовой доход | $2,40 млн | $3,30 млн | $4,32 млн |
| EBITDA-маржа | 35% | 40% | 45% |
| EBITDA | $0,84 млн | $1,32 млн | $1,94 млн |
| Текущая доходность | 9,8% | 15,4% | 22,7% |
| Простой срок окупаемости | 10,2 года | 6,5 года | 4,4 года |
Капитализация операционного бизнеса
| Показатель | Пессимистический | Базовый | Оптимистический |
|---|---|---|---|
| EBITDA | $0,84 млн | $1,32 млн | $1,94 млн |
| EV/EBITDA | 5x | 6x | 7x |
| Оценочная стоимость бизнеса | $4,20 млн | $7,92 млн | $13,61 млн |
| Разница относительно объёма инвестиций | –$4,37 млн | –$0,65 млн | +$5,04 млн |
Пятилетняя модель с продажей бизнеса
Предусматривается ежегодный рост EBITDA на 2% в пессимистическом, 3% в базовом и 5% в оптимистическом сценарии. Продажа бизнеса планируется в конце пятого года. Расходы на продажу составляют 3% стоимости сделки.
| Показатель | Пессимистический | Базовый | Оптимистический |
|---|---|---|---|
| Ежегодный рост EBITDA | 2% | 3% | 5% |
| Накопленная EBITDA за 5 лет | $4,37 млн | $7,01 млн | $10,74 млн |
| Чистые поступления от продажи | $4,50 млн | $8,91 млн | $16,85 млн |
| Совокупные поступления | $8,87 млн | $15,91 млн | $27,59 млн |
| Прибыль инвестора | $0,30 млн | $7,34 млн | $19,02 млн |
| MOIC | 1,03x | 1,86x | 3,22x |
| IRR за 5 лет | 0,9% | 16,8% | 34,2% |
Вывод
Арендная модель предусматривает более стабильный доход и более низкую операционную сложность. Операционная модель имеет более высокий потенциал доходности, однако требует наличия грузовой базы, профессиональной команды, специализированной техники и договоров с портовыми операторами.
