Проект будівництва складсько-перевантажувального комплексу 15 000 м2 біля порту Південний

Основні параметри інвестиційного проекту

• Площа земельної ділянки — 7 га
• Вартість землі — $2,1 млн
• Площа складських приміщень — 14 688 м²
• Кількість складів — 4 од
• Загальна місткість — 84 000 м³
• Продуктивність приймального відділення — до 150 т/год
• Бюджет будівництва з резервом — близько $6,47 млн
• Загальний обсяг інвестицій із купівлею землі — близько $8,57 млн

Інформація про проєкт

Розроблено попередню концепцію будівництва складсько-перевантажувального комплексу. Передпроєкт дає потенційному покупцеві можливість оцінити конфігурацію забудови, місткість складів, необхідний обсяг капіталовкладень і потенційну дохідність проєкту.

Інвестиційна привабливість проєкту

1. Стратегічна припортова локація. Розташування в районі Білярів забезпечує близькість до порту Південний та одного з найбільших промислово-логістичних кластерів Одеської області.

2. Близькість до морської акваторії. Відстань від ділянки до води становить близько 1 км, що створює передумови для розвитку припортової складської, логістичної та перевалочної інфраструктури.

3. Можливість підведення залізничної колії. Ділянка безпосередньо межує із залізничною колією, що дозволяє підвести власну колію до території комплексу.

4. Зручне автомобільне сполучення. Ділянка розташована вздовж автомобільної траси, що забезпечує зручний заїзд вантажного транспорту, хорошу транспортну доступність і видимість об’єкта.

5. Значна площа земельної ділянки. Територія ділянки 7 га із промисловим цільовим призначенням та рфвним рельєфом дозволяє розмістити майже 15 000 м² складських приміщень, технологічну зону, адміністративну будівлю, внутрішні проїзди та майданчики для вантажного транспорту.

6. Висока одночасна місткість. Комплекс може забезпечувати зберігання до 60–63 тис. тонн пшениці або кукурудзи залежно від конфігурації складів, технології завантаження та характеристик продукції.

7. Універсальність використання. Складські приміщення можуть бути адаптовані для зберігання зернових, олійних культур, шроту, комбікормів, добрив, генеральних та інших сухих вантажів.

8. Кілька моделей монетизації. Інвестор може використовувати орендну, операційну або комбіновану модель, поєднуючи здачу площ в оренду з наданням послуг із приймання, зберігання, накопичення та перевалки вантажів.

9. Потенціал капіталізації активу. Після завершення будівництва, запуску операційної діяльності та укладення довгострокових договорів об’єкт може бути проданий як готовий дохідний актив або інтегрований складсько-термінальний бізнес.

Проєкт може бути цікавим:

• аграрним трейдерам та експортерам;
• портовим, стивідорним і логістичним операторам;
• виробникам і переробникам сільськогосподарської продукції;
• компаніям, що працюють із зерновими, олійними, шротом, комбікормами та іншими насипними вантажами;
• девелоперам складської нерухомості;
• інфраструктурним і стратегічним інвесторам.

Концепція забудови

Передпроєктом передбачено будівництво:

• чотирьох складів напільного зберігання;
• приймального відділення продуктивністю до 150 тонн на годину; 
• адміністративної будівлі;
• бетонованого логістичного майданчика; 
• внутрішніх проїздів і під’їзного шляху; 
• огорожі та контрольно-пропускної інфраструктури; 
• технологічного обладнання для приймання та переміщення продукції.

Концепція передбачає розміщення чотирьох окремих складських корпусів із центральною технологічною зоною, майданчиками для маневрування вантажного транспорту, адміністративною будівлею та окремим в’їздом на територію.

Загальна площа чотирьох складів становить 14 688 м², а сумарна місткість — близько 84 000 м³.

Характеристики одного складу

• Розміри — 36 × 102 м
• Площа — 3 672 м²
• Висота до ферми — 11 м
• Висота по коньку — 13,7 м
• Внутрішні опори — відсутні
• Обсяг зберігання — близько 21 000 м³

Залежно від виду продукції комплекс може одночасно вміщувати:

• Кукурудза — до 60 400 т
• Пшениця — до 63 000 т
• Соняшник — до 35 200 т
• Соя — до 67 200 т

Інвестиційний кошторис

• Будівництво чотирьох складів, 14 688 м² — 148,14 млн грн
• Адміністративна будівля — 4,80 млн грн
• Приймальне відділення — 39,81 млн грн
• Під’їзний шлях — 4,09 млн грн
• Бетонний майданчик — 52,29 млн грн
• Огорожа — 2,17 млн грн

Загальна вартість із ПДВ  — 251,32 млн грн
Загальна вартість, $ із ПДВ — $5,63 млн.

До кошторису не включено планування території, інженерні мережі та автомобільні ваги. Їхня вартість може бути визначена після розроблення повного проєкту й отримання технічних умов. Для цього у фінансової моделі передбачено резерв у розмірі 15%.

• Будівництво — $5,63 млн
• Резерв 15% —$0,84 млн
• Придбання земельної ділянки — $2,10 млн
• Загальний обсяг інвестицій — $8,57 млн
  * До бюджету не включено оборотний капітал і додаткове спеціалізоване обладнання

Модель №1. Здавання складських площ в оренду

Модель передбачає передачу комплексу одному великому орендарю або декільком операторам. Для розрахунку використано ринкові ставки оренди від $6 до $8 за 1 м² на місяць.

Основні припущення

• орендна площа — 14 688 м²;
• витрати власника та резерв на ремонт — 15% доходу;
• загальний обсяг інвестицій — $8,57 млн.

Операційні показники

Капіталізація об’єкта

Для оцінки стабілізованого складського комплексу застосовано ставки капіталізації 14% у песимістичному, 12% у базовому та 10% в оптимістичному сценарії.

П’ятирічна модель із продажем активу

Розрахунок передбачає щорічне зростання NOI на 1% у песимістичному, 2% у базовому та 3% в оптимістичному сценарії. Продаж об’єкта планується наприкінці п’ятого року. Витрати на продаж становлять 3% вартості угоди.

Модель №2. Приймання, зберігання та перевалка вантажів

Операційна модель передбачає надання послуг із приймання, розвантаження, зважування, зберігання, формування партій і подальшого відвантаження вантажів.

Основні припущення

• місткість одного операційного циклу — близько 60 000 тонн;
• песимістичний сценарій — 4 цикли на рік, тариф $10 / тонна;
• базовий сценарій — 5 циклів на рік, тариф $11 / тонна;
• оптимістичний сценарій — 6 циклів на рік, тариф $12 / тонна;
• загальний обсяг інвестицій — $8,57 млн.

Операційні показники

Капіталізація операційного бізнесу

П’ятирічна модель із продажом бізнесу

Передбачається щорічне зростання EBITDA на 2% у песимістичному, 3% у базовому та 5% в оптимістичному сценарії. Продаж бізнесу планується наприкінці п’ятого року. Витрати на продаж становлять 3% вартості угоди.

Висновок

Орендна модель передбачає стабільніший дохід і нижчу операційну складність. Операційна модель має вищий потенціал прибутковості, але потребує вантажної бази, професійної команди, спеціалізованої техніки та договорів із портовими операторами.