По данным аналитики EXPANDIA, опубликованной на InVenture, годовое валовое поглощение офисных площадей составило около 160 тыс. кв. м, что на 26% больше, чем годом ранее.
Одной из ключевых особенностей рынка стала его зависимость от фактора безопасности. Около 70 тыс. кв. м офисных площадей было частично или существенно повреждено в результате ракетных ударов, что составляет 3,4% конкурентного предложения. В результате общий объем офисного предложения сократился до 2,10 млн кв. м, что стало редким случаем физического уменьшения рынка из-за потерь инфраструктуры.
Несмотря на это, арендная активность в столице выросла. Общий объем сделок достиг 165 тыс. кв. м, включая предварительную аренду и пролонгации. При этом около 40% валового поглощения пришлось на вынужденные переезды из поврежденных объектов, что свидетельствует: значительная часть рыночной динамики по-прежнему формируется не органическим ростом бизнеса, а адаптацией компаний к военным рискам.
Наиболее активными арендаторами оставались компании из сектора ИТ, высоких технологий и телекоммуникаций, на которые пришлось 26% спроса и наибольшее количество сделок. Далее следовали банки и финансовые учреждения с долей 13%, а также производство, промышленность и энергетика — 11%. В аналитике также отмечается, что в структуре спроса продолжила расти доля военных арендаторов.
На этом фоне уровень вакантности снизился до 18,5%, то есть на 3,6 п.п. с начала года. Наибольшее сокращение зафиксировано в нецентральных субрынках, где вакантность упала до 14%. Тем не менее рынок по-прежнему остается рынком арендатора: компании осторожно подходят к выбору площадей, часто сокращают объемы аренды и отдают предпочтение уже готовым к заселению офисам в качественных бизнес-центрах.
Арендные ставки при этом оставались относительно стабильными. Эффективная ставка для офисов класса А без ремонта колебалась в пределах $14–18 за кв. м в месяц, а для офисов с готовым ремонтом — $19–25 за кв. м в месяц. Запрашиваемые ставки для офисов класса А составляли $16–27 за кв. м, а для класса В — $8–18 за кв. м в зависимости от локации и качества помещения.
Перспективы 2026 года выглядят сдержанно. По оценкам EXPANDIA, до конца года на рынок может выйти лишь около 27 тыс. кв. м новых офисных площадей, однако риск задержек остается высоким из-за ситуации с безопасностью, ограниченного финансирования и низкой активности предварительной аренды.
Таким образом, офисный рынок Киева в 2025 году показал признаки восстановления спроса, но это восстановление остается хрупким. Рост активности произошел преимущественно за счет релокаций и адаптации арендаторов к новым условиям, тогда как полноценного возвращения девелопмента и стабильного органического спроса рынок пока не продемонстрировал.
