Перед тем, как решиться на инвестиции в недвижимость, стоит определиться с тем, в качестве чего будут служить ваши новые приобретения: в качестве актива или пассива. Если вы приобретаете недвижимость, чтобы жить в ней – то это относится к пассиву, поскольку требует постоянного вложения дополнительных средств.
Недвижимость становится активной тогда, когда начинает приносить доход, т.е. – продаваться. Чистая прибыль в данном случае будет разницей между стоимостью покупки недвижимости и ценой ее продажи с учетом всех необходимых расходов. Если же недвижимость приобретается для сдачи в аренду, то это будет относиться к активной коммерческой недвижимости.
К недвижимости можно отнести любой объект, находящийся на земле и не могущий быть перемещенным без нанесения непоправимого ущерба. К перечню подобных объектов относятся офисные и жилые здания, объекты незавершенного строительства, земельные участки и т.д. Частный инвестор, собирающийся инвестировать в недвижимость, должен понимать различие между коммерческой и жилой недвижимостью.
К коммерческой недвижимости относятся торговые центры, офисные здания, склады, промышленные объекты, гостиницы, гаражи, сельскохозяйственные предприятия, комплексы, участки недр и зеленых насаждений, заведения общественного питания.
К жилой недвижимости относятся загородные жилища, дачные участки, коттеджи, многоквартирные дома.
Рынок мобильной недвижимости развит за рубежом, к нему относятся сборно-разборные каркасные дома, объекты, которые можно поставить как на арендованной площадке, так и на своей земле.
По законодательному определению все объекты, создаваемые с целью получения от них прибыли, являются объектами коммерческой недвижимости. Потому разные ведомства будут оформлять их в собственность.
Если же вы хотите оборудовать в квартире офис, мастерскую или арендную площадь, то вам придется переводить недвижимость из разряда жилой в коммерческую. На все документы может уйти много времени и сил, также вам надо будет получить разрешение соседей, коммунальных служб и архитектурной организации, если квартира в многоквартирном доме.
Инвестиции в жилую недвижимость:
- приобретение жилой площади на первичном рынке (в новом здании)
-приобретение жилой площади на вторичном рынке
-покупка недвижимости за границей
- покупка земельного участка для самостоятельного развития или с готовым домом.
Все эти способы инвестирования отличаются по стоимости, срокам окупаемости, необходимым документам и методам покупки.
Инвестировать в жилье на первичном рынке можно в трех вариантах:
1) Покупка облигаций у компании-застройщика на сумму первого взноса. Ценные бумаги будут обменены на жилую площадь по завершении строительства. Инвестор докупает облигации в процессе строительства или по мере удорожания жилья. При данном методе инвестирования договор о передаче недвижимости в собственность заключается в момент обмена облигаций.
2) Инвестор вкладывает средства в фонд финансирования строительства и получает сертификат о получении денег взамен. ФФС собирает таким способом деньги и заключает договор с застройщиком на постройку объекта.
3) Инвестор покупает у компании-застройщика закладные на сумму, эквивалентную стоимости жилья. Тут необходимо заключить одновременно два договора: о купле-продаже ценных бумаг и об инвестировании.
С помощью вторичного рынка вы можете инвестировать в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Но вам следует знать, что цены на таком рынке растут медленно, а вот дополнительные затраты вам понадобятся.
Для сдачи в аренду покупают одно- и двухкомнатные квартиры. Если вы покупаете квартиру без сдачи в аренду – то это долгосрочная инвестиция.
За границей недвижимость покупается для сдачи в аренду. В каждой стране можно инвестировать как в первичный, так и во вторичный рынок. Но вам лучше заранее узнать все нюансы покупки недвижимости за рубежом.
При инвестиции в земельные участки предполагается занятие огородничеством или постройка собственного дома. Или же покупается участок с готовым жильем. Вторым вариантом инвестиций станет покупка загородного дома. Тут будет тот же принцип, что и при покупке жилья на первичном рынке.
Инвестор сможет выбрать любой понравившийся ему вариант, в зависимости от целей инвестирования. Рынок инвестиций в недвижимость является самым консервативным и наиболее стабильным. Если соблюдать некоторую осторожность, то все присущие инвестиционному процессу риски можно свести к минимуму.
