За 10 месяцев 2024 года в Украине открылось всего три из 13 запланированных к запуску торгово-развлекательных центров.
В течение 2024 года в Украине открылся ТЦ А5 ( 4000 кв. м, арендная — более 3000 кв. м) в Ивано-Франковске и два ТРЦ в Киевской области, первые проекты "Эпицентр" в статусе девелопера. К тому же эпицентровские объекты запустили только первую очередь с магазинами со стройматериалами, а торговые галереи планируют открыть в следующем году.
Правда, еще три объекта девелоперы обещают запустить до конца года. Недавно о дате открытия 1 ноября объявила ТРЦ "Корона" (Ужгород). Однако здесь открывают для арендаторов только 1 тыс. кв. метров рабочей площади, после завершения строительства ТРЦ будет иметь 10 тысяч кв. м.
Кроме того, до конца года в Каменец-Подольском Хмельницкой области готовятся к открытию первого профессионального ТРЦ SAKURA Park (арендная площадь в 9 тыс. кв.м), хотя проект обещали открыть весной. Также строительство торгового центра А1 в Одессе уже на финальной стадии – застройщик готовится передать помещение арендаторам в ноябре. Однако даты открытия эти объекты еще не объявляли.
Непунктуальные ТРЦ: почему девелоперы переносят даты открытия
В январе 2024 года, согласно заявлениям девелоперов, Ассоциация ритейлеров анонсировала открытие 13 ТРЦ в семи регионах страны. При этом в ассоциации отмечали, что значительная часть объектов должна была открыться еще два года назад, в 2022 году.
Однако запуск большинства проектов девелоперы вынуждены были перенести по объективным причинам, пояснил глава Украинского совета торговых центров и операционный директор девелоперской компании Budhouse Group Максим Гаврюшин.
“Сначала в 2022-2023 годах достраивалось то, что было начато до войны, а затем начали строить новое, что будет построено уже в 2025-26 году. Поэтому действительно в 2024 году откроется только 5 в основном небольших ТЦ общей арендной (GLA) площадью около 90 тыс. кв. метров”, — подчеркнул Гаврюшин .
По его словам, в 2022-2023 гг. было введено в эксплуатацию 16 ТЦ GLA около 190 тыс. кв. метров. 13 из них – на западе Украины. Почти все объекты – с небольшой площадью менее 10 тыс. кв. метров. Самые крупные объекты последних трех лет – это вторая очередь "Велеса" (Ивано-Франковск), Fabric, LAZ (оба во Львове), "Майдан" (Черновцы), HAPPY mall (Ровно), "Баобаб" (Волынская обл.), "Вектор" (Киев).
Как отметил СЕО консалтинговой компании Retail&Development Advisor Андрей Лотоцкий, компания планировала в этом году открыть четыре объекта в западных регионах – в Ужгороде, Мукачево и Ивано-Франковске.
Несмотря на то, что строительство ведется в более "безопасных" регионах, все ТРЦ пришлось отложить на следующий год из-за сложных и медленных строительных процессов.
"Есть две основные причины. Во-первых, дефицит рабочей силы: из-за мобилизации не хватает работников, которые физически могут строить. Во-вторых, владельцы неохотно инвестируют из-за неопределенности и рисков. Проекты, которые мы ведем, имеют финансирование, однако все равно владельцы не спешат вкладывать, ждут сигнала, когда будет больше уверенности в перспективе ведения бизнеса”, — подчеркнул СЕО компании RDA.
На старте проектов инвесторы стремятся понять перспективу развития бизнеса на ближайшие пять лет, чтобы прогнозировать, стоит ли строить или нет, отметил в комментарии Delo.ua ведущий эксперт в сегменте торговой недвижимости компании Colliers Ukraine Игорь Заболоцкий.
“Когда возникает вопрос доинвестирования, заимствования средств, нужно четко понимать, что будет происходить в стране в ближайшие годы. Сколько в стране будет людей, какого спроса можно ждать, каково будет состояние экономики и покупательская способность. Сегодня бизнес находится в обстоятельствах, когда тяжело эти показатели спрогнозировать”, – считает эксперт.
Цена вопроса: выгодно ли строить ТРЦ в Украине
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости быстро восстанавливается, все равно во время войны маржинальность торговых объектов существенно упала, отмечает Максим Гаврюшин. Конечно, в западных регионах ситуация лучше, здесь на строительстве закладывается окупаемость 7-8 лет в зависимости от объекта. На востоке не строят, потому что, кроме военных рисков, трудно прогнозировать, когда окупится объект.
Однако, как пояснил в комментарии Delo.ua гендиректор NAI Ukraine Виталий Бойко, строить ТРЦ в Украине все равно выгодно. По его словам, показатели выручки за 2024 год в ТРЦ будут еще лучше, чем в 2021-м.
"Иностранные операторы получат суперобороты. Украинские операторы, которые начали доминировать, когда международные ритейлеры покинули рынок, сегодня не успевают за спросом. Главная проблема – производство: не хватает мощностей", – считает Бойко.
Однако для строительства ТРЦ существует немало финансовых ограничений. Себестоимость строительства ТРЦ в Украине, по его словам, составляет около $1 тыс. за квадратный метр. То есть, для строительства небольшого торгового объекта на 20 тысяч кв. метров нужно $20 миллионов – а это лишь уровень стандартного города.
Для обслуживания областного центра требуются объекты на 40 тысяч кв. метров полезной площади, для столицы – более 100 тыс. кв. метров, то есть это $100 млн. Однако банки уже более 10 лет не кредитуют строительство коммерческой недвижимости, потому что это долгий возврат средств, добавил СЕО NAI Ukraine.
"Торговый центр – это не жилье. Это ЖК в Украине можно начать продавать на уровне котлована и строить объект за деньги покупателей. В ТРЦ все сложнее: девелопер не получит денег, пока не введете в эксплуатацию здание. Да и то не от продажи, а из арендной платы, которая и будет возвращать инвестиции около 7-8 лет", — подчеркнул Бойко.
Открытие новых ТРЦ в Украине в 2025-2026: прогноз экспертов
Эксперты прогнозируют в следующем году открытие около 15 торгово-развлекательных центров.
На 2025-2026, по данным УРТЦ, заявлено открытие 19 ТРЦ, включая вторые очереди существующих ТЦ арендной (GLA) площадью около 475 тыс. кв. метров. 12 объектов откроются на западе Украины.
Самые большие ТРЦ, которые следует ожидать в следующем году, это долгострой Ocean mall (Киев), ТРЦ от "Эпицентра" (Киевская область), вторая очередь ТЦ "Подоляны" (Тернополь).
По данным компании UTG, в следующем году откроются ее объекты – ТРЦ White Lines, "Темп" (Хмельницкий), ТЦ Покровский (Измаил) и ТЦ Place (Житомир). ТРЦ Brigantina (Винница) откроется в 2026-м.
По словам Лотоцкого, весной RDA запланировано открытие ТРЦ "Розвиговское" в Мукачево, а в августе-сентябре – ТРЦ "Украина" в Ужгороде и ТРЦ А7 в Ивано-Франковске.
"Девелоперы фокусируются на западе страны, поскольку там сегодня значительно увеличилось население. Кроме того, там и до войны был дефицит на профессиональные торговые площади", — подчеркнул Лотоцкий.
Впрочем, на рынке есть еще немало проектов с высокой степенью готовности, но они заморожены во время военного положения. Как отметил Максим Гаврюшин, при улучшении ситуации в стране, на этих объектах могут также возобновляться работы.
