Инвестирование в коммерческую недвижимость — направление для тех, кто ищет стабильный доход и перспективы роста капитала. Однако в современных условиях рынка Украины важно учитывать ряд факторов, которые могут повлиять на успешность инвестиции. В этом материале Павел Кравец, руководитель отдела продаж индустриального парка FORMATSIA.LVIV от Alterra Group, поделился ключевыми аспектами, на которые следует обращать внимание при выборе коммерческой недвижимости для инвестиций, а также возможными рисками и способами их минимизации.
Инвестиции в коммерческую недвижимость — привлекательный вариант для многих инвесторов благодаря стабильному доходу, быстрой окупаемости и высокой ликвидности. Инвестирование в складскую и производственную недвижимость сегодня заметно выделяется среди других типов недвижимости, поскольку обеспечивает не только долгосрочные финансовые выгоды, но и способствует развитию бизнеса, а также существенно стимулирует развитие экономики страны. Как и в любых других нишах, инвестиции в коммерческую недвижимость всегда сопровождаются определенными рисками. Необходимо не только осознавать возможные угрозы, но и уметь эффективно их минимизировать и управлять ими.
Какие риски?
В инвестициях в коммерческую недвижимость можно выделить два ключевых риска: недострой объекта и недополучение прогнозируемой прибыли.
Первый риск — недострой объекта. При инвестициях на стадии строительства прежде всего необходимо детально изучить компанию-девелопера проекта, ее историю и репутацию на рынке. Важно понять, какие конкретно люди стоят за управлением вашими средствами. Следует обратить внимание на масштабность проекта и очередность строительства комплекса. Лучше, когда есть разделение на небольшие здания, которые сдаются отдельно — это снижает риск недостроя.
Неотъемлемой частью проверки является наличие всех разрешительных документов и соответствие строительства проектно-сметной документации. Часто застройщики строят не то, что было запроектировано, что в дальнейшем делает невозможной или задерживает сдачу объекта в эксплуатацию.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Стоит инвестировать в проекты компаний, которые являются ведущими экспертами на рынке, активно делятся опытом и участвуют в профильных конференциях. Такая открытость застройщика свидетельствует о высокой значимости качественной репутации для него.
Следующий риск — финансовый, а именно недополучение ожидаемого дохода. Такой риск существует при инвестициях в любую недвижимость, разница лишь в том, где он выше, а где ниже. Нужно понимать, что любой девелопер, который говорит, что недвижимость будет приносить в среднем 12–15% годовых, дает лишь прогноз, и здесь важно выяснить, насколько этот прогноз профессиональный и обоснованный.
Принимая решение инвестировать в тот или иной проект, стоит оценить его конкурентов, спрос и количество предложений на рынке. Но главное — подумать о том, будет ли он актуальным и интересным для рынка в случае глобальных изменений, например: открытия границ, ухудшения состояния инфраструктуры, масштабной застройки промышленных локаций жильем и т. д. Обязательно нужно углубиться в финансовую модель окупаемости инвестиций. Именно она показывает, на чем основывается прогноз доходности инвестиций. Если непонятно, как ее прочитать, обязательно привлеките того, кто поможет. Например, настороженность может вызвать ситуация, когда в предложениях не учтены амортизация, налогообложение или прогнозируемая вакантность. Также обращайте внимание на наличие индексации.
Подводя итог, для минимизации рисков стоит работать с компаниями, которые имеют сильные кейсы, подтвержденные имеющимися подписанными договорами. Но перед этим следует провести детальный анализ объекта и убедиться, что вся разрешительная документация в порядке. Строя объект в соответствии с утвержденным проектом, можно уверенно сдать его в эксплуатацию. И главное — четко проговаривайте, как вы будете выходить со своими инвестициями из проекта на разных его этапах.
Как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций?
Несмотря на определенные риски, инвестиции в коммерческую недвижимость остаются привлекательным вариантом благодаря стабильной доходности, высокой ликвидности и быстрой окупаемости. Для того чтобы сделать успешную инвестицию, необходимо учитывать несколько ключевых факторов, которые могут повлиять на ее доходность.
Локация. Даже небольшое смещение на несколько сотен метров может существенно снизить ликвидность, которая должна быть одним из ключевых показателей для принятия решения — инвестировать в этот объект или нет. Стоит отметить, что объекты, расположенные в пределах городов, значительно выгоднее по сравнению с теми, что находятся в пригородах или других небольших населенных пунктах. Здесь ключевыми показателями являются легкая доступность общественного транспорта, а также наличие инфраструктуры и возможность привлечения квалифицированных кадров. В наиболее активных городах недвижимость будет более ликвидной.
Состояние рынка и безопасность. Себестоимость строительства по всей Украине практически одинаковая, а арендные ставки с Востока на Запад отличаются в разы. Это связано с вопросом безопасности, который формирует соответствующий спрос в разных локациях. Поэтому лучше инвестировать туда, где максимальная бизнес-активность и безопасность. Следует выбирать помещения, которые будут технически более гибкими под разные потребности бизнеса.
Страхование от военных рисков. Наличие страховой защиты повышает привлекательность объекта недвижимости. Важно проверять возможность страхования объекта перед инвестицией, ведь это дополнительный уровень безопасности для вашего капитала и будущего арендатора.
Развитая инфраструктура. Это объекты, на территории которых есть заведения питания, места для отдыха, достаточное количество парковочных мест, укрытие, конференц-зал, современная архитектура, которая привлекает внимание, и другие улучшения, создающие добавленную стоимость для конечных пользователей помещений. Также важно обращать внимание на наличие всех необходимых городских коммуникаций, достаточной электрической мощности, систем отопления и пожаротушения. Сейчас популярным является наличие альтернативных источников питания: солнечных электростанций, дизельных и газопоршневых генераторов. Это критически важно для любого резидента складского и производственного комплекса. Такие объекты пользуются большим спросом и, соответственно, имеют более высокие арендные ставки.
Подводя итог, идеальный объект для инвестирования соответствует всем четырем факторам. Однако для ликвидности наиболее важными факторами являются расположение объекта в пределах объездной дороги любого города, но не за его пределами, а также наличие вокруг развитой инфраструктуры. Все, что ликвидно, как правило, имеет высокую цену и высокую доходность.
Престижность объекта и его капитализация
Помимо основных факторов, таких как локация, состояние рынка, возможность страхования, инфраструктура и гибкость помещений, есть еще несколько важных аспектов. Они могут не иметь прямого влияния на доходность объекта, однако существенно повышают его престижность и капитализацию в будущем.
Важно, чтобы новый объект, в который вы инвестируете, следовал современным трендам и актуальным вызовам, стоящим перед обществом. Такие объекты будут существенно капитализироваться и оставаться актуальными в будущем. Обращайте внимание на инклюзивность таких объектов. Внедрение ESG-стратегии в компании также будет существенным преимуществом для инвестирования в ее объекты.
Также хочу обратить внимание на индустриальные парки. Они являются экономически привлекательными для арендаторов благодаря налоговым льготам и целой экосистеме, которая может быть в них реализована. Резиденты такого объекта получают освобождение от уплаты налога на прибыль — 18%, отсутствие пошлин и НДС на ввоз оборудования. Это существенное преимущество для арендатора при выборе именно вашего помещения.
Нужно понимать, что дальнейшее развитие Украины как государства невозможно без перехода от сырьевой к индустриальной экономике. Чтобы это обеспечить, следует создать новые условия для развития бизнеса: объекты недвижимости с качественной инфраструктурой, в которых бизнес будет работать максимально эффективно. Например, новые производственные помещения открывают производителям доступ к грантам и международному финансированию, поскольку они соответствуют всем требованиям. И, как следствие, это ускорит разработку новых продуктов с высокой добавленной стоимостью и экспортным потенциалом.
Поэтому инвестиция в складскую и производственную недвижимость — это существенный вклад в развитие экономики Украины, ведь это также инвестиция в создание новых продуктов. Часть инвесторов принимает эту патриотическую позицию и воспринимает инвестицию в индустриальный парк как свой весомый вклад в нашу победу.
Итак, инвестирование в коммерческую недвижимость имеет значительный потенциал для получения стабильного дохода, способствует развитию бизнеса и экономики страны. Однако, как и любые инвестиции, оно имеет определенные риски. Для их минимизации необходимо тщательно проанализировать рынок, выбрать надежных застройщиков и обратить внимание на ключевые факторы, которые влияют на доходность.
