Інвестування в комерційну нерухомість — напрямок для тих, хто шукає стабільний дохід та перспективи зростання капіталу. Однак у сучасних умовах ринку України, важливо враховувати низку факторів, які можуть вплинути на успішність інвестиції. У цьому матеріалі Павло Кравець, керівник відділу продажів індустріального парку FORMATSIA.LVIV від Alterra Group, поділився ключовими аспектами, на які слід звертати увагу при виборі комерційної нерухомості для інвестицій, а також можливі ризики та способи їх мінімізації.
Інвестиції в комерційну нерухомість — привабливий варіант для багатьох інвесторів, завдяки стабільному доходу, швидкій окупності та високій ліквідності. Інвестування в складську та виробничу нерухомості сьогодні помітно виділяються серед інших типів нерухомості, адже забезпечують не лише довгострокові фінансові вигоди, але й сприяють розвитку бізнесу та суттєво стимулюють розвиток економіки країни. Подібно до будь-яких інших ніш, інвестиції в комерційну нерухомість завжди супроводжуються певними ризиками. Необхідно не лише усвідомлювати можливі загрози, але й вміти ефективно їх мінімізувати та управляти ними.
Які ризики?
В інвестиціях у комерційну нерухомість можна виділити два ключових ризики: недобудова об'єкта та недоотримання прогнозованого прибутку.
Перший ризик — недобудова об'єкта. При інвестиціях на стадії будівництва, спочатку потрібно детально вивчити компанію-девелопера проєкту, її історію та репутацію на ринку. Важливо зрозуміти, які конкретно люди стоять за управлінням вашими коштами. Слід звернути увагу на масштабність проєкту та почерговість будівництва комплексу. Краще, коли є поділ на невеликі будівлі, які здаються окремо — це зменшує ризик недобудови.
Невід'ємною частиною, яку варто перевірити, є наявність усіх дозвільних документів та відповідність будівництва відносно проєктно-кошторисної документації. Часто забудовники будують не те, що запроєктували, що надалі унеможливлює або затримує здачу об’єкта в експлуатацію.
Варто інвестувати в проєкти компаній, які є провідними експертами на ринку, активно діляться досвідом та беруть участь у профільних конференціях. Така відкритість від забудовника свідчить про високу значимість якісної репутації для нього.
Наступний ризик — фінансовий, а саме недоотримання очікуваного доходу. Такий ризик існує при інвестиціях в будь-яку нерухомість, різниця лише в тому — де він більший, а де менший. Треба розуміти, що будь-який девелопер, який говорить, що нерухомість буде приносити в середньому 12-15% річних, дає лише прогноз, і тут важливо з’ясувати наскільки цей прогноз професійний та обґрунтований.
Приймаючи рішення інвестувати в користь того чи іншого проєкту, варто оцінити його конкурентів, попит та кількість пропозицій на ринку. Але головне подумати над тим — чи буде він актуальним та цікавим ринку у випадку глобальних змін, наприклад: відкриття кордонів, погіршення стану інфраструктури, глобальної забудови промислових локацій житлом та інше. Обов'язково заглибитись у фінансову модель окупності інвестицій. Саме вона показує на чому ґрунтується прогноз дохідності інвестицій. Якщо незрозуміло, як її прочитати, обов’язково долучити когось, хто допоможе. Наприклад, настороженість може викликати, коли надають пропозиції, де не врахована амортизація, оподаткування чи прогнозована вакантність. Звертайте також увагу на наявність індексації.
Підсумовуючи, для мінімізації ризиків варто працювати з компаніями, що мають класні кейси, які можна підтвердити наявними підписаними договорами. Та перед тим слід зробити детальний аналіз об'єкта та впевнитися, що вся дозвільна документація в порядку. Будуючи об'єкт відповідно затвердженого проєкту, можна з упевненістю його здати. І головне — чітко проговорюйте, як ви будете виходити зі своїми інвестиціями з проєкту на різних його етапах.
Як обрати комерційну нерухомість для інвестицій?
Попри певні ризики, інвестиції в комерційну нерухомість залишаються привабливим варіантом завдяки стабільній дохідності, високій ліквідності та швидкій окупності. Для того, щоб зробити успішну інвестицію, необхідно враховувати кілька ключових чинників, які можуть вплинути на її дохідність.
-
Локація. Навіть невелике зміщення на кількасот метрів може суттєво зменшити ліквідність, яка має бути одним з ключових показників для прийняття рішення – інвестувати в цей об’єкт, чи ні. Варто зазначити, що об’єкти, розташовані в межах міст, значно вигідніші у порівнянні з тими, що знаходяться у передмістях чи інших містечках. Тут ключовими показниками є легка доступність громадського транспорту, а також наявність інфраструктури та можливість залучення кваліфікованих кадрів. У найбільш активних містах нерухомість буде ліквідніша.
-
Стан ринку та безпека. Собівартість будівництва по всій Україні практично однакова, а орендні ставки зі Сходу на Захід відрізняються в рази. Це пов'язано з безпековим питанням, яке формує відповідний попит в різних локаціях. Тому краще інвестувати туди, де максимальна бізнес-активність та безпека. Слід обирати приміщення, які будуть технічно гнучкішими під різні потреби бізнесу.
-
Страхування від військових ризиків. Наявність страхового захисту підвищує привабливість об'єкта нерухомості. Важливо перевіряти можливість страхування об'єкта перед інвестицією, адже це додатковий рівень безпеки для вашого капіталу та майбутнього орендаря.
-
Розвинена інфраструктура. Це ті об’єкти, що мають на території заклади харчування, місця для відпочинку, достатню кількість паркомісць, укриття, конференц-зал, сучасну архітектуру яка приваблює та інші покращення, які створюють додану вартість для кінцевих користувачів приміщень. Також важливо звертати увагу на наявність усіх необхідних міських комунікацій, достатньої електричної потужності, систем опалення та пожежогасінь, популярними є зараз наявність альтернативних джерел живлення: сонячні електростанції, дизельні та газопоршневі генератори. Це є критично важливим для будь-якого резидента складського та виробничого комплексу. Такі об’єкти мають більший попит і, відповідно, мають вищі орендні ставки.
Підсумовуючи, ідеальний об’єкт для інвестування відповідає усім чотирьом чинникам. Проте для ліквідності найголовніші фактори – це розміщення об`єкти в межах об’їзної дороги будь-якого міста, але не за його межами, та наявність довкола розвиненої інфраструктури. Усе, що ліквідне, як правило, має високу ціну і високу дохідність.
Престижність об'єкта і його капіталізація
Крім основних чинників, таких як локація, стан ринку, можливість страхування, інфраструктура та гнучкість приміщень, є ще кілька важливих аспектів. Вони можуть не мати прямого впливу на дохідність об'єкта, однак суттєво підвищують його престижність та капіталізацію в майбутньому.
Важливо, щоб новий об’єкт, в який ви інвестуєте, слідував сучасним трендам і сьогоднішнім викликам, які стоять перед суспільством. Такі об’єкти будуть суттєво капіталізуватися та залишатимуться актуальними в майбутньому. Звертайте увагу на інклюзивність таких об’єктів. Впровадження ESG-стратегії в компанії також буде суттєвою перевагою для інвестування в її об’єкти.
Також хочу звернути увагу на індустріальні парки. Вони є економічно привабливими для орендарів завдяки податковим пільгам та цілій екосистемі, яка може бути в них втілена. Резиденти такого об'єкта отримують звільнення від сплати податку на прибуток -18%, відсутність мита та ПДВ на ввіз устаткування. Це суттєва перевага для орендаря обрати саме ваше приміщення.
Потрібно розуміти, що подальший розвиток України, як держави, неможливий без переходу від сировинної до індустріальної економіки. Щоб це забезпечити, слід створити нові умови для розвитку бізнесу: об’єкти нерухомості з якісною інфраструктурою, в яких бізнес буде працювати максимально ефективно. До прикладу, нові виробничі приміщення відкривають виробникам доступ до грантів та міжнародного фінансування, оскільки вони відповідають усім вимогам. І, як наслідок, це пришвидшить розробку нових продуктів з високою доданою вартістю та експортним потенціалом.
Тому інвестиція в складську та виробничу нерухомість — це суттєвий вклад в розвиток економіки України, адже це інвестиція також в створення нових продуктів. Частина інвесторів приймають цю патріотичну позицію і сприймають інвестицію в індустріальний парк як свій вагомий внесок в нашу перемогу.
Отже, інвестування в комерційну нерухомість має значний потенціал для отримання стабільного доходу, сприяє розвитку бізнесу та економіки країни. Однак, як і будь-які інвестиції, має певні ризики. Для їхньої мінімізації необхідно ретельно проаналізувати ринок, обрати надійних забудовників та звернути увагу на ключові чинники, які впливають на дохідність.
