Спустя два месяца после начала войны с РФ, украинский рынок недвижимости претерпел значительные изменения. В ожидании победы люди все чаще начали задумываться над тем, как они будут обустраивать свою жизнь после окончания боевых действий. Эксперты в области недвижимости рассказали, как же теперь выглядит ценовая политика жилищного фонда и чего стоит ожидать в послевоенное время.
Изменение стоимости жилья и ситуация со строительством по регионам
До того, как российская армия вторглись на территорию Украины, самой дорогостоящей считалась недвижимость в экономических центрах страны. Сейчас такие города как Киев, Харьков и Днепр подверглись колоссальным разрушениям. Тем не менее, рассчитывать на приобретение квартиры в мегаполисе за небольшую сумму не следует.
Цены на недвижимость начали подниматься в конце 2021 года, не снижались после вторжения, а в мае резко пошли вверх. К примеру, в Киеве и области цена на квартиры в апреле составляла в среднем 35 600 гривен за квадратный метр, а в мае дошла до 40 тысяч гривен.
По мнению аналитиков, такой скачок произошел из-за открытия Государственного реестра прав на недвижимое имущество, подорожания стройматериалов и падения курса гривны. Директор по маркетингу ЛУН (самого популярного украинского сайта в сфере недвижимости) Денис Судилковский рассказал, что в Черкасской области стоимость на жилье выросла на 17%, Ровенской - на 15%, Одесской - на 6%, Львовской - на 11%.
Время собирать камни: какие перспективы у строительной отрасли Украины с учетом разных сценариев событий на передовой
Ситуация со строительством в регионах примерно такая же, как и со стоимостью жилья. Чем западнее, тем активнее застройщики возобновляют свою работу. «Закарпатская область полноценно восстановила строительные работы во Львовской — на 95%, Ивано-Франковской — на 92%, Днепровской — на 16%, в Киевском регионе — на 12%. Интересно, что Одесса одной из первых продолжила строительство. Сейчас в Одесской области возобновлены около 60% работ», —Сообщил Денис Судилковский.
Президент АСНУ Пита также считает, что рост цен в новостройках, особенно в западных регионах, связан с открытием Госреестра и ограниченным предложением в регионе во время большого притока переселенцев.
Однако, по факту, в регионах на границе с Россией не наблюдается активности со стороны покупателей. В Киеве также нет большого спроса, потенциальные инвесторы в ожидании появления квартир по бросовым ценам (по $25-30 тыс). Не так много сделок и на Западной Украине, переселенцев, которые могли бы потенциально сформировать спрос, интересует в основном пока еще аренда.
Ситуация на первичном и вторичном рынке недвижимости после начала войны
По словам специалиста на рынке недвижимости Михаила Артюхова, состояние первичного и вторичного рынка "вернется в 2010-11 годы". Если в 2021 году доля первичного жилья в общем количестве сделок достигала 60%, то сейчас и в первое время после войны этот показатель опустился и будет держаться в районе 20%.
Причиной такого изменения спроса стало увеличение вторичного рынка недвижимости, а также уменьшение предложений от застройщиков. Кроме того, у вынужденных внутренних переселенцев нет возможности ждать, пока их квартира достроится. Они рассматривают варианты на вторичном рынке, чтобы не платить дорогостоящую аренду. Еще одной причиной возрождения вторичного рынка станет желание скорее продать квартиру у тех людей, которые сменили регион проживания.
Ситуация с арендой недвижимости во время войны
В то время, как рынок купли-продажи переживает не лучший период, спрос на аренду жилья, особенно посуточную по направлению к западной границе Украины, активизировался. Что касается долгосрочной аренды, то в первые недели после начала боевых действий самый большой спрос был во Львовской, Тернопольской, а также Ивано-Франковской областях.
Стоит отметить, что расценки на аренду жилья в Западной Украине возросли в несколько раз. В частности, в Ужгороде снять квартиру можно не менее чем за 15 тысяч гривен в месяц. Во Львове цены стали почти такие же, как были в Киеве до начала войны, в среднем 15 - 20 тысяч гривен в месяц.
Что касается столицы, то стоимость аренды можно увидеть абсолютно разную - от 3-4 тысяч гривен в месяц в плохом состоянии до космических расценок за элитное жилье. В среднем, приличная однокомнатная квартира обойдется в 8-10 тысяч гривен в месяц. В среднем с начала войны стоимость аренды квартир в Киеве упала на 40%, а количество соискателей квартир составляет – 50% от довоенного уровня. По мере возвращения киевлян и жителей других регионов, в столицу рынок аренды жилья постепенно восстанавливается.
Прогнозы экспертов в области недвижимости на послевоенное время
Пока эксперты не могут дать определенных прогнозов на первые месяцы после окончания боевых действий. Все зависит от того, как скоро в Украине наступит мирное время и какие результаты принесет война для экономики нашей страны.
Тем не менее, специалисты в области недвижимости единогласно заявляют, что для того, чтобы рынок недвижимости был перезапущен, необходимо наличие ипотечных решений, ставка которых будет составлять менее 10% годовых. К слову, Офис президента уже отметил, что будет проводить запуск ипотечной программы и различных ипотечных фондов. Речь идет о том, что у людей будет возможность получить гривневые кредиты под 3 и 5 % годовых. Тем самым, государство сможет возродить рынок недвижимости.
Что касается покупателей, то спрос будут формировать переселенцы из тех регионов, которые пострадали больше всего. Аналитики не исключают рост стоимости жилья на 10-20% от нынешнего уровня.
Те строительные компании, которые находятся ближе к Восточной Украине, тоже не останутся без работы. На их плечи ляжет восстановление жилого фонда после разрушений и повреждений.
Специалисты в области недвижимости считают, что баланс между спросом и предложением будет найден спустя несколько месяцев после окончания войны в Украине. Далее цены на первичное жильё начнут расти примерно на 1% в месяц.
Застройщикам необходимо учитывать, что при выборе квартир покупатели будут руководствоваться новыми реалиями и пережитым опытом военного времени. Спросом будут пользоваться квартиры для семейного проживания, а не однокомнатные, как было до вторжения. Кроме того, украинцы чаще будут останавливать свой выбор на недвижимости, расположенной в домах с укрепленным паркингом, организованным бомбоубежищем и вдали от объектов военной инфраструктуры и аэропортов.
Как проводить сделку купли-продажи квартиры в военное время
Рекомендуем обратить внимание на несколько рекомендаций от президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) Юрия Питы:
1. Не все нотариусы в Украине могут оформлять покупку-продажу жилья. В Минюсте составили перечень нотариусов, имеющих доступ к реестру недвижимого имущества и право удостоверять соответствующие соглашения. Таким образом, в правительстве стремятся привлечь к рынку купли-продажи жилья только добросовестных специалистов.
2. Запрещается продавать жилье по доверенности. Это означает, что владелец помещения должен обязательно присутствовать при заключении соглашения. В свою очередь покупатель, который не может лично прибыть на подписание необходимых документов можете воспользоваться доверенностью.
3. Купля-продажа недвижимости возможна только на неоккупированных территориях и оформляется по местонахождению жилья. В настоящее время доступ к реестрам разблокирован только в подконтрольных населенных пунктах. Также есть ограничения относительно места регистрации объекта. К примеру, для покупки квартиры в Ужгороде можно обратиться только к нотариусам в Закарпатской области, в Днепре — в Днепропетровской.
4. Запрещается продавать недвижимость, зарегистрированную менее, чем за один месяц до продажи. Это ограничение ввели для того, чтобы можно было предотвратить спекуляцию и перепродажу квадратных метров. Другими словами, если вы владеете квартирой менее 30 дней, то не имеете права ее продать. Исключение составляет только недвижимость, которую вы получили в наследство.
5. Запрещается вносить недвижимость в уставный капитал юрлица. В период действия военного положения только физические лица могут стать владельцами жилья. Если же вы захотите выйти из состава юридического лица и получить в собственность его уставный недвижимый капитал, то пока идет война, эта опция для вас будет недоступна.
