Через два місяці після початку війни з РФ український ринок нерухомості зазнав значних змін. В очікуванні перемоги люди все частіше почали замислюватися над тим, як вони облаштовуватимуть своє життя після закінчення бойових дій. Експерти в галузі нерухомості розповіли, як же тепер виглядає цінова політика житлового фонду і чого варто очікувати у повоєнний час.
Зміна вартості житла та ситуація з будівництвом по регіонах
До того, як російська армія вторглася на територію України, найдорожчою вважалася нерухомість в економічних центрах країни. Наразі такі міста як Київ, Харків та Дніпро зазнали колосальних руйнувань. Тим не менш, розраховувати на придбання квартири у мегаполісі за невелику суму не слід.
Ціни на нерухомість почали підніматися наприкінці 2021 року, не знижувалися після вторгнення, а у травні різко пішли вгору. Наприклад, у Києві та області ціна на квартири у квітні становила в середньому 35 600 гривень за квадратний метр, а у травні дійшла до 40 тисяч гривень.
На думку аналітиків, такий стрибок стався через відкриття Державного реєстру прав на нерухоме майно, подорожчання будматеріалів та падіння курсу гривні. Директор з маркетингу ЛУН (найпопулярнішого українського сайту у сфері нерухомості) Денис Судилковський розповів, що у Черкаській області вартість на житло зросла на 17%, Рівненській – на 15%, Одеській – на 6%, Львівській – на 11%.
Ситуація з будівництвом у регіонах приблизно така сама, як і з вартістю житла. Чим на захід, тим активніше забудовники відновлюють свою роботу. «Закарпатська область повноцінно відновила будівельні роботи у Львівській – на 95%, Івано-Франківській – на 92%, Дніпровській – на 16%, у Київському регіоні – на 12%. Цікаво, що Одеса однією із перших продовжила будівництво. Зараз на Одещині відновлено близько 60% робіт», — повідомив Денис Судилковський.
Президент АСНУ Піта також вважає, що зростання цін у новобудовах, особливо у західних регіонах, пов'язане з відкриттям Держреєстру та обмеженою пропозицією у регіоні під час великого припливу переселенців.
Ситуація на первинному та вторинному ринку нерухомості після початку війни
За словами фахівця на ринку нерухомості Михайла Артюхова, стан первинного та вторинного ринку "повернеться у 2010-11 роки". Якщо в 2021 році частка первинного житла в загальній кількості угод досягала 60%, то зараз і спочатку після війни цей показник опустився і буде триматися в районі 20%.
Причиною такої зміни попиту стало збільшення вторинного ринку нерухомості та зменшення пропозицій від забудовників. Крім того, у вимушених внутрішніх переселенців немає можливості чекати, поки їхня квартира добудується. Вони розглядають варіанти на вторинному ринку, щоб не платити дорогу оренду. Ще однією причиною відродження вторинного ринку стане бажання скоріше продати квартиру у тих людей, які змінили регіон проживання.
Ситуація з орендою нерухомості під час війни
У той час, як ринок купівлі-продажу переживає не найкращий період, попит на оренду житла, особливо подобову до західного кордону України, активізувався. Щодо довгострокової оренди, то у перші тижні після початку бойових дій найбільший попит був у Львівській, Тернопільській, а також Івано-Франківській областях.
Варто зазначити, що ціни на оренду житла в Західній Україні зросли в кілька разів. Зокрема, в Ужгороді винайняти квартиру можна не менше ніж за 15 тисяч гривень на місяць. У Львові ціни стали майже такими, як були у Києві до початку війни, в середньому 15 – 20 тисяч гривень на місяць.
Щодо столиці, то вартість оренди можна побачити абсолютно різну - від 3-4 тисяч гривень на місяць у поганому стані до космічних розцінок за елітне житло. В середньому, пристойна однокімнатна квартира коштуватиме 8-10 тисяч гривень на місяць. У середньому з початку війни вартість оренди квартир у Києві впала на 40%, а кількість претендентів на квартири становить – 50% від довоєнного рівня. У міру повернення киян та мешканців інших регіонів у столицю ринок оренди житла поступово відновлюється.
Прогнози експертів у галузі нерухомості на повоєнний час
Поки що експерти не можуть дати певних прогнозів на перші місяці після закінчення бойових дій. Все залежить від того, коли в Україні настане мирний час і які результати принесе війна для економіки нашої країни.
Тим не менш, фахівці в галузі нерухомості одноголосно заявляють, що для того, щоб ринок нерухомості був перезапущений, потрібна наявність іпотечних рішень, ставка яких становитиме менше 10% річних. До речі, Офіс президента вже зазначив, що проводитиме запуск іпотечної програми та різноманітних іпотечних фондів. Йдеться про те, що у людей буде можливість отримати гривневі кредити під 3 та 5% річних. Тим самим держава зможе відродити ринок нерухомості.
Щодо покупців, то попит формуватимуть переселенці з тих регіонів, які постраждали найбільше. Аналітики не відкидають зростання вартості житла на 10-20% від нинішнього рівня.
Ті будівельні компанії, які знаходяться ближче до Східної України, також не залишаться без роботи. На їхні плечі ляже відновлення житлового фонду після руйнувань та пошкоджень.
Фахівці в галузі нерухомості вважають, що баланс між попитом та пропозицією буде знайдено через кілька місяців після закінчення війни в Україні. Далі ціни на первинне житло почнуть зростати приблизно на 1% на місяць.
Забудовникам необхідно враховувати, що при виборі квартир покупці керуватимуться новими реаліями та пережитим досвідом воєнного часу. Попитом матимуть квартири для сімейного проживання, а не однокімнатні, як було до вторгнення. Крім того, українці частіше зупинятимуть свій вибір на нерухомості, розташованій у будинках із укріпленим паркінгом, організованим бомбосховищем і далеко від об'єктів військової інфраструктури та аеропортів.
Як проводити угоду купівлі-продажу квартири у воєнний час
Рекомендуємо звернути увагу на кілька рекомендацій від президента Асоціації спеціалістів з нерухомості України (АФНУ) Юрія Пити:
1. Не всі нотаріуси в Україні можуть оформляти купівлю-продаж житла на данний час. У Мін'юсті склали перелік нотаріусів, які мають доступ до реєстру нерухомого майна та право засвідчувати відповідні угоди. Таким чином, в уряді прагнуть залучити до ринку купівлі-продажу житла лише сумлінних спеціалістів.
2. Забороняється продавати житло за дорученням. Це означає, що власник приміщення повинен обов'язково бути присутнім під час укладання угоди. У свою чергу, покупець, який не може особисто прибути на підписання необхідних документів, можете скористатися довіреністю.
3. Купівля-продаж нерухомості можлива лише на неокупованих територіях та оформляється за місцезнаходженням житла. Наразі доступ до реєстрів розблоковано лише у підконтрольних населених пунктах. Також є обмеження щодо місця реєстрації об'єкту. Наприклад, для покупки квартири в Ужгороді можна звернутися тільки до нотаріусів у Закарпатській області, у Дніпрі – у Дніпропетровській.
4. Забороняється продавати нерухомість, зареєстровану менш ніж за один місяць до продажу. Це обмеження запровадили для того, щоб можна було запобігти спекуляції та перепродажу квадратних метрів. Іншими словами, якщо ви придбали квартиру менш ніж за 30 днів, то не маєте права її продати. Виняток становить лише нерухомість, яку ви отримали у спадок.
5. Забороняється вносити нерухомість у статутний капітал юрособи. У період дії воєнного стану лише фізичні особи можуть стати власниками житла. Якщо ж ви захочете вийти зі складу юридичної особи та отримати у власність її статутний нерухомий капітал, то поки йде війна, ця опція недоступна.
