Пандемия COVID-19 завершила самый длинный в истории период экономического роста. Несмотря на то, что сценарий последствий COVID-19 меняется достаточно быстро, эксперты компании CBRE подготовили прогноз о том каким будет спрос на индустриальную и складскую недвижимость как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Большое количество представителей индустриальной недвижимости заняли выжидательную позицию, что, скорее всего, означает сокращение арендной активности и уровня вакантности в 2020 году. Однако, вероятность негативного поглощения на индустриальном рынке минимальна. Складские услуги на данный момент очень востребованы, чем когда-либо ранее, что позволит большинству операторов логистических и складских услуг оставаться «на плаву» в течение всего периода кризиса. Основным фактором, обусловливающим высокую вакантность, есть новое предложение, которое должно быть введено в эксплуатацию в течение следующих шести месяцев.
Согласно последнему отчету CBRE MarketFlash, примерно 60% нового предложения, которое было введено в эксплуатацию в 2019 году, было поглощено до конца года, чего, вероятно, не следует ожидать в 2020 году. Таким образом, арендаторы будут иметь преимущество, поскольку темпы роста арендных ставок замедляются. Существует вероятность, что девелопмент новых проектов в этом году будет замедлен, особенно если из-за эпидемии COVID-19 будет продлен карантин и строительные работы не смогут продолжаться. Процесс запуска девелопмента существующих проектов также будет приостановлен, в связи с ограниченной работой муниципальных органов и задержкой обработки разрешительной документации.
Обзор рынка логистической недвижимости Киева - 2019
В то же время, в краткосрочной перспективе на рынке складской недвижимости ожидается неблагоприятный прогноз, однако в долгосрочной - последствия COVID-19 могут стимулировать спрос тремя различными путями:
- Чтобы обеспечить достаточный уровень запасов для быстрого удовлетворения спроса, ритейлеры будут настаивать на том, чтобы у поставщика на складе хранились большие объемы товара, тем самым увеличивая спрос на складские помещения.
- Во втором случае, происходит регулирование цепей поставок. Цепочки поставок, которые зависят от Китая, были прерваны в связи с пандемией COVID-19, а в США дополнительным фактором стало введение торгового пошлины.
- Другие факторы, такие как рост стоимости рабочей силы и проблемы интеллектуального капитала, также могут привести к тому, что компании будут воздерживаться от осуществления своей деятельности в Китае и других частях Азии, Мексики и даже США, особенно по мере совершенствования автоматизации.
В Украине, в условиях карантина, происходит переформатирование рынка потребителя в сторону совершения покупок онлайн. Сейчас наибольшим спросом пользуются компании из сфер продуктового ритейла, фармацевтической дистрибуции и сегмент e-commerce. Так, на сегодняшний день, продуктовый ритейл и его логистика сейчас переживают «пик» продаж, по информации от игроков рынка, на 40% - 50% выше продаж в новогодний сезон, который обычно является пиковым (прогнозируемо что данная тенденция будет идти на спад, ведь покупательная способность потребителя будет снижаться в условиях кризиса и потребительская корзина будет становиться более бюджетной). Такие сегменты как HoReCa и ритейлеры, реализующие большинство своих продаж оффлайн (преимущественно фэшн-ритейлеры), сегодня испытывают резкое падение продаж. В связи с карантинными мероприятиями и закрытием ТРЦ, такие компании несут значительные убытки. Магазины, которые генерировали свои продажи именно в физических локациях, пытаются перенаправить потребителя на свои веб-сайты для онлайн покупок. Стоит отметить, что в онлайн форматах наблюдается большая конкуренция, где сформировались уже устойчивые гиганты онлайн продаж, поэтому не все ритейлеры могут легко перейти от одного формата к другому. Такие компании нуждаются в скидках на аренду в складском сегменте для того, чтобы иметь возможность обеспечить свою жизнедеятельность.
Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, отмечает, что касается арендной активности, сегодня наблюдается дополнительный спрос именно от продуктовых ритейлеров, фармацевтических компаний и e-commerce. Такие компании ищут дополнительные площади сроком на ближайшие 6-12 месяцев. Например, недавно Арт-завод "Платформа" бесплатно предоставил онлайн-ритейлеру Rozetka помещение площадью 10 000 кв.м для их использования под складские площади. Кроме того, е-commerce операторы, в основном, не нуждаются в больших площадях, ведь товары на складах не задерживаются на длительное хранение, а фасуются на заказы для доставки на дом потребителям. Дополнительно, растет спрос на услуги логистических операторов, обслуживающих все вышеуказанные сектора.
Распространение COVID-19 и связанные с ним карантинные мероприятия увеличит долю e-сommerce в общей структуре торговой недвижимости. Как и в течении последних десяти лет, e-сommerce снова станет катализатором спроса и приведет к сдвигам и изменениям на рынке складской недвижимости в течение следующего цикла. Наталья Сокирко считает, что е-commerce будет стимулировать спрос на формат, так называемых, складов в пределах города (incity warehouses, urban warehouses). На протяжении 2020 года, могут быть заключены сделки по приобретению бывших промышленных объектов в городе для переоборудования под складские помещения, поскольку на рынке уже есть несколько примеров приобретения таких объектов с целью складского редевелопмента. Что касается существующих складских проектов на стадии девелопмента, пока строительство не отменяют, а запланированное новое предложение должно выйти на рынок в заявленные сроки.
Также, предполагаем, что игроки на рынке будут пытаться воспользоваться моментом паники и ухудшение экономической ситуации для приобретения земельных участков под девелопмент своих built-to-suit проектов по более льготными или сниженным ценам.
Спрос на товары, приобретенные онлайн, особенно продукты питания, будут стимулировать потребность в дистрибьюторских услугах гораздо более быстрыми темпами, чем в текущем цикле. Например, за последние несколько недель поставки из-за границы в Украину не прекратились, но существенно подорожали. Мы наблюдаем тенденцию, когда ритейлеры пытаются заполнить свои складские площади импортированным товаром по «старой» закупочной цене в связи с ростом курса валют. В то же время, некоторые компании оказались в затруднительной ситуации именно из-за прекращения работы государственных служб, отвечающих за получение соответствующих лицензий, бесперебойной делать на государственном таможенной границе и другими службами.
«Сейчас очень важен фактор содействия государства в вопросах, влияющих на регулирование курса валют национальным банком, своевременное издание налоговой службой всех необходимых лицензий и четкого регулирования работы Государственной таможенной и Государственной пограничной служб», - отмечает Наталья Сокирко.
В условиях жестких карантинных мероприятий и мирового экономического кризиса, покупательная способность потребителя будет снижаться, а стоимость потребительской корзины становиться более бюджетной. Поэтому, прогнозируемо, что данная тенденция спроса продовольственных ритейлеров на краткосрочную аренду складов со временем будет идти на спад, особенно, что касается хранения импортируемой продукции. Вероятно, со временем, ритейлерам будет необходимо переориентировать свои продажи в сторону реализации необходимых и более бюджетных продуктов.
