KAN Development реализует девелоперские проекты через отдельные фонды — институты совместного инвестирования. Каждый объект имеет собственное финансирование, которое не пересекается с бюджетами других проектов. Земельные участки компания преимущественно получает от партнёров, а строительством занимается собственный генеральный подрядчик Kan Bud.
По словам основателя KAN Development Игоря Никонова, в Украине фактически отсутствуют классическое проектное финансирование и масштабная ипотека. Банки почти не кредитуют девелоперов под залог земли, корпоративных прав, проектной документации или разрешений на строительство. Поэтому запуск проектов финансируют инвестиционные фонды, после чего к финансированию подключаются покупатели квартир.
Партнёрство с инвесторами
Никонов считает логичным рост количества сделок, в рамках которых крупные предприниматели входят в качестве соинвесторов в уже созданные девелоперские компании. Построить системного девелопера с нуля сложно, поэтому инвесторы приобретают долю в готовом бизнесе и полагаются на опыт команды.
В то же время такая модель работает только тогда, когда операционный партнёр обладает полным объёмом полномочий и самостоятельно принимает решения относительно стоимости, качества и сроков реализации проекта.
«Мне не нужны дополнительные партнёры или дополнительные деньги. Я строю столько, сколько могу реализовать самостоятельно. Если понимаю, что не вытягиваю проект, тогда нахожу партнёра».
Стратегия KAN предусматривает привлечение соинвесторов только в те проекты, которые компания не может профинансировать и реализовать собственными ресурсами.
Продажа активов для финансирования новых проектов
KAN Development готова продавать часть активов, чтобы направлять капитал в новые приоритетные проекты и не привлекать дополнительных партнёров.
В частности, компания вышла из нескольких объектов, включая проект «Грааль» на Крещатике. Полученные средства направляются на новое строительство и развитие образовательной инфраструктуры.
Инвестиции в строительство школы в ЖК Respublika оцениваются в $45 млн, а школы в ЖК «Биоритм» — в $46 млн.
«Я продам любой проект, чтобы строить новое».
Таким образом, KAN использует ротацию активов как инструмент внутреннего финансирования и перераспределения капитала между направлениями.
Основные девелоперские инвестиции
Инвестиционный портфель KAN в настоящее время сосредоточен преимущественно на масштабных жилых проектах:
- в ЖК Respublika необходимо построить ещё около 650 000–700 000 м²;
- в «Файна Таун» остаётся около 237 000 м²;
- площадь ЖК «Биоритм» превышает 150 000 м²;
- в UNIT.Home компания работает в партнёрстве с UDP;
- на набережной Днепра готовится малоэтажный комплекс площадью около 100 000 м² на территории приблизительно 50 га.
Текущие жилые комплексы рассчитаны на 5–10 лет строительства. Из-за замедления рынка сроки реализации отдельных проектов могут увеличиваться: Respublika при нынешних темпах будет строиться ещё около 10 лет, «Файна Таун» — три-четыре года, «Биоритм» — пять-шесть лет.
Отказ от офисов и торговых центров
KAN Development пока не планирует возвращаться к масштабному строительству бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов.
Коммерческая недвижимость требует значительных первоначальных инвестиций, в то время как спрос на офисные и торговые площади остаётся слабым. Дополнительным риском для торговой недвижимости является дальнейший рост онлайн-продаж.
Поэтому капитал компании направляется прежде всего в жилые комплексы, образовательные объекты и новые форматы недвижимости. Среди перспективных направлений — оздоровительно-рекреационный комплекс с бассейнами, саунами и спортивной инфраструктурой в проекте на набережной Днепра.
Инвестиции в автономную инфраструктуру
Отдельным направлением инвестиций KAN является снижение зависимости жилых комплексов от городских инженерных сетей.
Если централизованные системы перегружены или город не предоставляет необходимые технические условия, компания строит собственную инфраструктуру. В новых проектах предусматриваются:
- тепловые насосы;
- индивидуальные системы отопления;
- автономное водоснабжение;
- собственные энергетические и инженерные сети.
Такие решения увеличивают первоначальный бюджет строительства, но повышают устойчивость объекта, снижают будущие коммунальные расходы жителей и формируют дополнительное конкурентное преимущество жилого комплекса.
Инвестиционный спрос на квартиры
Основную часть квартир в проектах KAN покупают для собственного проживания. Доля классических инвестиционных сделок относительно невелика.
В то же время часть покупателей рассматривает квартиры как актив для:
- сохранения капитала;
- получения дохода от долгосрочной аренды;
- заработка на будущем росте стоимости недвижимости.
Продажи остаются нестабильными: в зависимости от рыночной ситуации компания реализует от 20–30 до 70–80 квартир в месяц. Спрос существенно зависит от ситуации с безопасностью и состояния энергосистемы.
KAN также рассматривала модели REIT и коллективного инвестирования в арендную недвижимость, однако в настоящее время не планирует их использовать. Компания ориентируется на создание жилых комплексов с высокой долей постоянных жителей, а не на развитие краткосрочной аренды.
