KAN Development реалізує девелоперські проєкти через окремі фонди — інститути спільного інвестування. Кожен об’єкт має власне фінансування, яке не перетинається з бюджетами інших проєктів. Земельні ділянки компанія переважно отримує від партнерів, а будівництвом займається власний генеральний підрядник Kan Bud.
За словами засновника KAN Development Ігоря Ніконова, в Україні фактично відсутні класичне проєктне фінансування та масштабна іпотека. Банки майже не кредитують девелоперів під землю, корпоративні права, проєктну документацію або дозволи на будівництво. Тому старт проєктів фінансують інвестиційні фонди, після чого до фінансування долучаються покупці квартир.
Партнерство з інвесторами
Ніконов вважає логічним зростання кількості угод, у яких великі підприємці входять співінвесторами в уже створені девелоперські компанії. Побудувати системного девелопера з нуля складно, тому інвестори купують частку в готовому бізнесі та покладаються на досвід команди.
Водночас така модель працює лише тоді, коли операційний партнер має повний обсяг повноважень і самостійно ухвалює рішення щодо вартості, якості та строків реалізації проєкту.
«Мені не потрібні додаткові партнери чи додаткові гроші. Я будую стільки, скільки можу реалізувати сам. Якщо розумію, що не витягую проєкт, тоді знаходжу партнера».
Стратегія KAN передбачає залучення співінвесторів лише до тих проєктів, які компанія не може профінансувати та реалізувати власними ресурсами.
Продаж активів для фінансування нових проєктів
KAN Development готова продавати частину активів, щоб спрямовувати капітал у нові пріоритетні проєкти та не залучати додаткових партнерів.
Зокрема, компанія вийшла з кількох об’єктів, включно з проєктом «Грааль» на Хрещатику. Отримані кошти спрямовуються на нове будівництво та розвиток освітньої інфраструктури.
Інвестиції у будівництво школи в ЖК Respublika оцінюються у $45 млн, а школи у ЖК «Біоритм» — у $46 млн.
«Я продам будь-який проєкт, щоб будувати нове».
Таким чином, KAN використовує ротацію активів як інструмент внутрішнього фінансування та перерозподілу капіталу між напрямами.
Основні девелоперські інвестиції
Інвестиційний портфель KAN наразі зосереджений переважно на масштабних житлових проєктах:
- у ЖК Respublika потрібно побудувати ще приблизно 650 000–700 000 м²;
- у «Файна Таун» залишається близько 237 000 м²;
- площа ЖК «Біоритм» перевищує 150 000 м²;
- у UNIT.Home компанія працює у партнерстві з UDP;
- на набережній Дніпра готується малоповерховий комплекс площею близько 100 000 м² на території приблизно 50 га.
Поточні житлові комплекси розраховані на 5–10 років будівництва. Через уповільнення ринку строки реалізації окремих проєктів можуть збільшуватися: Respublika за нинішнього темпу будуватиметься ще приблизно 10 років, «Файна Таун» — три-чотири роки, «Біоритм» — п’ять-шість років.
Відмова від офісів і торговельних центрів
KAN Development поки що не планує повертатися до масштабного будівництва бізнес-центрів і торговельно-розважальних комплексів.
Комерційна нерухомість потребує значних початкових інвестицій, тоді як попит на офіси та торговельні площі залишається слабким. Додатковим ризиком для торговельної нерухомості є подальше зростання онлайн-продажів.
Тому капітал компанії спрямовується насамперед у житлові комплекси, освітні об’єкти та нові формати нерухомості. Серед перспективних напрямів — оздоровчо-рекреаційний комплекс із басейнами, саунами та спортивною інфраструктурою у проєкті на набережній Дніпра.
Інвестиції в автономну інфраструктуру
Окремим напрямом інвестицій KAN є зниження залежності житлових комплексів від міських інженерних мереж.
Якщо централізовані системи перевантажені або місто не надає необхідних технічних умов, компанія будує власну інфраструктуру. У нових проєктах передбачаються:
- теплові насоси;
- індивідуальні системи опалення;
- автономне водопостачання;
- власні енергетичні та інженерні мережі.
Такі рішення збільшують початковий бюджет будівництва, але підвищують стійкість об’єкта, зменшують майбутні комунальні витрати мешканців і формують додаткову конкурентну перевагу житлового комплексу.
Інвестиційний попит на квартири
Основну частину квартир у проєктах KAN купують для власного проживання. Частка класичних інвестиційних угод є відносно невеликою.
Водночас частина покупців розглядає квартири як актив для:
- збереження капіталу;
- отримання доходу від довгострокової оренди;
- заробітку на майбутньому подорожчанні нерухомості.
Продажі залишаються нестабільними: залежно від ринкової ситуації компанія реалізує від 20–30 до 70–80 квартир на місяць. Попит суттєво залежить від безпекової ситуації та стану енергосистеми.
KAN також розглядала моделі REIT та колективного інвестування в орендну нерухомість, однак наразі не планує їх використовувати. Компанія орієнтується на створення житлових комплексів із високою часткою постійних мешканців, а не на розвиток короткострокової оренди.
