Рынок инвестиций Украины: куда уходит капитал?

Инвестиционный климат страны, который сформировался в Украине в 2013 году, сложно назвать комфортным для иностранных инвесторов. Ситуация в финансово-инвестиционном секторе Украины существенно усугубилась в декабре 2013 года, как следствие влияния тяжелых факторов политиче­ского и экономического характера, которые в итоге привели к масштабному социальному кризису - народным волнениям, демонстрациям и митингам. Разумеется, эти события очень быстро облетели весь мир и не могли оставить без внимания  глобальных инвесторов. Нестабильная по всем параметрам ситуация в Украине, понижает менее надеж­ность и доверие национальной экономики в глазах международного бизнес сообщества.

Таким образом, последние инве­стиционные тенденции в Украине являются не самыми благоприятными, как следствие международный капитал предпочитает  уходить из Украины, включая сектор недви­жимости и финансовую сферу (банковский сектор).

Несмотря на такое непростое заверше­ние года, основываясь на наших аналитиче­ских исследованиях и глубинной экспертизе рынка, мы можем предполагать более опти­мистичное развитие и появление благопри­ятствующих инвестиционным вложениям трендов в текущем году. Например, неко­торую активизацию инвесторов, вероятно, можно будет наблюдать в первой половине 2014 года. Во втором полугодии будет ощу­щаться влияние предстоящих в 2015 году выборов Президента Украины, мы прогно­зируем, что бизнес займет выжидательную позицию.

ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИЦИЙ

Прогнозы и ожидания некоторых экспер­тов относительно активности российского капитала в 2013 году в Украине не оправ­дались. Собственно, такие ожидания были ошибочны изначально, поскольку инвести­ционная мотивация и интерес инвесторов универсальны для глобального капитала: это или более высокая доходность на вложен­ный капитал с целью его увеличения, или же меньшие риски и, соответственно, меньшая доходность с целью сохранения капитала.

Частные инвесторы всегда активнее ин­ституциональных, но они также оценивают риски и доходности на сравнимых рынках. Для частных инвесторов характерен меньший объем инвестиций, но ожидание большей ликвидности инвестиционного продукта. С учетом ограниченного предложения на рынке недвижимости Украины, частным ин­весторам с объемом инвестиций в $5-10 мил­лионов будет интересен такой высокодоход­ный и всегда ликвидный инвестиционный продукт как стрит-ритейл. Отдельно стоя­щие торговые помещения на самых ожив­ленных улицах с надежными международ­ными арендаторами - на сегодняшний день это отличный вариант реализации вложения небольшого объема средств с хорошей до­ходностью и с возможностью оперативно выйти из инвестиции.

 КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Ввиду небольшого количества высококаче­ственных объектов недвижимости и отсут­ствия сделок на рынке Украины, наши оценки по ставкам капитализации остаются на одинаково стабильном уровне уже второй год под- 1:11,75% - для офисной недвижимости и - для торговой. Следует подчеркнуть, что мы анализируем только объекты коммерческой недвижимости, качественные характеристики которых соответствуют категории ильных активов (Prime Assets).

IPO

В настоящее время рынок IPO недоступен »украинских компаний. Однако я считаю мудрым и дальновидным подход девелоперов,   которые уже в сегодняшней, однозначно бесшансовой ситуации выстраивают свой бизнес, систему управления и портфель движимости с прицелом на IPO в среднесрочной перспективе. Усилия этих компаний заслуживают уважения и высокой оценки, Конечно, эти усилия могут быть и не оценены адекватно на данном этапе, но однозначно пут преимуществом, когда рынок IPO для минских компаний все же откроется.

УКРАИНА В РЕЙТИНГЕ "DOING BUSINESS"

Перемещение Украины в рейтинге Всемир­ного Банка «Doing Business 2013» на 25 позии в позитивном направлении произошло исключительно благодаря упрощению разре­шительных процедур в начале строительства, то, тем не менее, не оказало положительного влияния на активность инвесторов и не привело к реальному заключению инвестици­онных сделок. Вопросы, связанные с макроэкономическими рисками, стабильностью внешнеполитического курса и гарантиями прав собственности, по-прежнему сдержива­ют международный капитал. В таких услови­ях мы наблюдаем активность исключительно местного/национального капитала.

ВЫВОДЫ

В целом, сложившаяся в 2013 году ситуация, не­смотря на наличие ряда достижений в сфере ре­ализации объектов коммерческой недвижимо­сти. свидетельствует о недостаточной степени зрелости рынка. Украине необходимо продол­жать наращивать авторитет за счет собственных ресурсов и конкурентных преимуществ, чтобы занять свое место на мировой арене и при этом выглядеть уверенно и достойно.

Имея уже сейчас определенный план развития нашей компании и прогноз по ос­новным показателям на следующий год, мы можем сказать, что придерживаясь правиль­ного вектора развития, устанавливая реаль­ные цели и, главное, стремясь к их четкому и своевременному исполнению, мы можем отчасти повлиять на формирование благо­приятного климата внутри страны, а также создание позитивного имиджа за ее преде­лами. Конечно, это возможно только с уче­том выстраивания соответствующей единой бизнес-линии, проводимой большинством компании на рынке, и при поддержке госу­дарственного аппарата.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Инвестиционный климат в отдельно взятой стране должен рассматриваться в сравнении с другими государствами для альтернативно­го инвестирования. Необходимо четко пони­мать и принимать во внимание, что инвести­ционная привлекательность любой страны формируется целым рядом факторов, причин и влияний. На Всемирном экономическом форуме, который проходил в Киеве в 2013 году, обсуждалась стратегия Украины в сред­несрочной перспективе и ее конкурентные преимущества перед другими государствами на карте мира. Кроме вполне понятных ре­форм в области государственного управле­ния, публичных финансов, а также судебной системы, Украина должна четко определить приоритеты для дальнейшего развития: на­пример, важно поддерживать и развивать на­циональное сельское хозяйство, но при этом не забывать о необходимости регулирования экспорта преимущественно рыночными ме­ханизмами. Геополитическое положение — это также неоспоримое преимущество. И в этом отношении необходимо решить вопро­сы, связанные с развитием дорожно-транс­портной и логистической инфраструктуры, а также разработать действенные механизмы для привлечения капитала: концессия, государственно-частное партнерство (РРР). И самое главное, с моей точки зрения, - это человеческий капитал. Опровергая тезисы некоторых спикеров на сессиях Всемирного экономического форума о том, что мы должны любыми усилиями поддерживать существу­ющие на сегодняшний день 33% населения Украины в сельских регионах, я предложил в срочном порядке разрабатывать стратегии ур­банизации, гармоничного развития городов, с расширением их границ и развитием городов- спутников. Для обрабатывания всех плодород­ных земель в Украине, с учетом современных технологий земледелия, не понадобится и половина проживающего в сельской местно­сти населения. Добавочная стоимость в мире создается в местах концентрации капитала стремится к местам концентрации населения. Создание устойчивых (sustainable) инфраструктурных решений, продуманное расширение границ городов с организацией мест комфортного проживания, транспортной и социальной инфраструктуры — это те задачи, над которыми, с моей точки зрения, необходи­мо думать уже сегодня. Благоприятный инве­стиционный климат должен быть гарантиро­ван с целью привлечения частных инвестиций в инфраструктурные проекты.