Всего лишь через три месяца украинские инвесторы получат доступ к украинской земле сельскохозяйственного назначения. Это историческое, долгожданное и правильное решение.
Согласно закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, на первом этапе реализации земельной реформы юридические лица, в том числе аграрные компании, и иностранцы не смогут покупать землю.
Я критиковал такое решение, ведь для многих украинских аграрных компаний это был шанс "зайти в землю" как в капитал.
В то же время физические лица – граждане Украины – получили уникальный шанс выгодно инвестировать средства в новый ликвидный актив.
Новый Закон о рынке земли в Украине: часто задаваемые вопросы инвесторами
Украина сняла мораторий на продажу земли сельхозназначения. Как и когда начнет работать рынок земли в Украине? Кто может купить землю и продать землю в Украине? Какая цена земли ожидается в Украине?
Этот актив может стать достойной альтернативой привычным инвестициям в квартиры, депозиты или более сложным и малопонятным для большинства соотечественников инвестициям в ценные бумаги.
Выиграет тот, кто станет первым, ведь после открытия рынка приобрести сельскохозяйственную землю можно будет относительно дешево (однако, стоит помнить, что стоимость земельных участков в различных регионах будет существенно отличатся).
Опираясь на международный опыт и украинские реалии, мы прогнозируем, что в течение следующих двух с половиной лет стоимость земли ежегодно будет расти минимум на 20%.
О каких именно реалиях идет речь?
За последние 20 лет украинский агробизнес пережил стремительное развитие. Высокие показатели эффективности и продуктивности производства, значительные инвестиции в человеческий капитал и современные технологии – все это выгодно отличает Украину от остальных стран, имеющих опыт внедрения земельного рынка.
Богатые и стабильные украинские аграрные компании арендуют десятки и сотни тысяч гектаров сельскохозяйственной земли. Они вкладывают в нее значительные средства и относятся к ней с заботой, ведь земля – основной ресурс в их бизнес-модели, она обеспечивает им высокую доходность и процветание.
Аграрные компании заинтересованы в сохранении целостного земельного банка, а потому, не имея возможности приобрести землю, они пытаются не потерять драгоценные гектары. Что это значит для инвесторов, желающих вложить деньги в землю? Превосходный шанс приумножить свой капитал всего за два с половиной года. Каким образом? Все очень просто.
Во-первых, покупая землю, инвестор получает готовый бизнес. Зачастую земля арендуется аграрной компанией, поэтому с первых дней она генерирует новому владельцу стабильный доход в виде арендной платы.
Во-вторых, в 2024 году рынок сельскохозяйственной земли будет открыт для юридических лиц. Аграрные предприятия, конечными бенефициарами которых являются граждане Украины, будут заинтересованы в том, чтобы приобрести землю в собственность, и будут готовы выкупить арендуемые участки у их владельцев по рыночной цене.
То есть для инвестора агропредприятие будет и надежным арендатором, и гарантированным покупателем, готовым после 2024 года на выгодных условиях выкупить актив в том случае, если у владельца возникнет желание выйти из инвестиции.
По нашим скромным подсчетам, на первом этапе открытия рынка на продажу будет выставлено, в зависимости от региона, до 30% сельскохозяйственных земель.
Это огромные массивы, но не все они одинаково привлекательны для инвестора. Так называемый премиум-сегмент лимитирован. Это земли в Северной и Центральной Украине, арендуемые эффективными украинскими аграрными компаниями.
Природно-климатические и логистические условия позволяют получать там лучшие урожаи, поэтому конкуренция за землю в этих регионах будет ожидаемо высокой. Все эти факторы влияют на ликвидность актива.
Советую детально изучать аспекты законодательства, анализировать эффективность агробизнеса на примере сотрудничества с аграрными компаниями-арендодателями, искать надежных партнеров, которые помогут разобраться в тонкостях работы с активом, подобрать ликвидный участок и заключить договор на выгодных условиях.
Если вы жедаете купить агрокомпанию или землю сельхозназначения в Украине, обращаетесь в компанию InVenture. Мы поможем организовать весь процесс приобретения земли: начиная от выбора перспективных участков, вплоть до юридического сопровождения сделки.
Контакты: 067 713 65 71 / [email protected]
Опыт европейских стран показывает, что после открытия рынка сельскохозяйственной земли ее стоимость значительно возрастет.
Без преувеличения, 2021 год открывает для Украины новые горизонты. Запуск рынка сельскохозяйственных земель – это не только историческое событие, но и потенциальное окно возможностей для формирования принципиально нового и успешного сектора экономики, который имеет все предпосылки для интеграции в глобальные экономические цепочки.
И если для стран Европы – это уже повседневность, то для украинцев – новаторство. Это касается не только тех граждан, которые собираются продавать свои земельные наделы, но и потенциальных инвесторов.
Ни для кого не секрет, что рентабельность является ключевым условием выгодного инвестирования. Впрочем, исследования финансовой грамотности украинцев свидетельствуют о том, что мы знаем об управлении финансами значительно меньше, чем жители соседних стран.
На сегодняшний день ожидаемая цена гектара сельскохозяйственной земли колеблется в диапазоне 1000-2000 тыс. долл.
С учетом того, что Украина – очень большая страна, стоимость земли на севере и на юге будет ощутимо отличаться.
В первую очередь, это связано с различными природно-климатическими условиями. Логистика, история возделывания земли, тип почвы и т.п., также будут оказывать серьезное влияние на стоимость конкретного участка.
Очевидно, что, по сравнению с другими инвестиционными инструментами, земля имеет едва ли не самый высокий потенциал роста, о чем свидетельствует опыт запуска рынка сельхозземель в странах Европейского Союза.
Развивая эту мысль, предлагаю углубиться в международный опыт, чтобы получить более детализированное представление о том, на что мы можем рассчитывать в ближайшей перспективе.
Следует в первую очередь обратиться к опыту стран Восточной Европы
Для начала стоит отметить, что первые 3-5 лет от момента запуска рынка – это интервал выгодного инвестирования. Ведь в каждой из рассматриваемых стран среднегодовой прирост стоимости сельскохозяйственных земель на протяжении указанного периода составлял не менее 20%.
Польша
Перед открытием рынка, польские показатели не отличались от украинских – один гектар земли стоил около 1500 тыс. долл. Польша сразу же ввела двенадцатилетний мораторий на допуск иностранцев к земельному рынку.
Конечно, иностранные инвесторы, при условии наличия разрешения Министерства внутренних дел, могли покупать земельные активы с помощью местных партнеров, либо же путем создания польских компаний, однако речь шла только о приобретении небольших земельных площадей.
В 2004 году стоимость гектара сельскохозяйственной земли составляла всего 6634 злотых (примерно 1543 тыс. евро). На сегодняшний день, по данным Eurostat, цена достигла 11000 тыс. евро.
Таким образом можно говорить о том, что среднегодовой прирост стоимости польских сельскохозяйственных земель в первые пять лет функционирования рынка составлял 33%. Это именно тот сценарий, которому Украина соответствует больше всего (земельный фонд, площадь и т.д.).
Чехия
В Чехии рынок открылся в 2006-2007 годах, тогда начальная цена была менее 2000 тыс. евро, а в 2019 году стоимость 1 гектара увеличилась до 8095 тыс. евро. То есть, среднегодовой прирост стоимости с 2011 года составляет 43%.
Литва
Открытие рынка в Литве произошло в 2004 году с определенными ограничениями. В частности, юридическим лицам разрешалось покупать не более 2 тыс. гектар, физические лица могли приобретать землю при условии, что общая площадь земель, находящихся в собственности одного человека, не превышает 500 гектар.
В течение первых 10 лет иностранцы не могли покупать землю в Литве. Такое право они получили только в 2014 году, однако для нерезидентов по-прежнему действует ряд ограничений.
Динамика роста стоимости литовской земли выглядит следующим образом: 2014 – 2330 тыс. евро, 2016 год – 3516 тыс. евро, стоимость 1 гектара в 2019 году составила 3960 тыс. евро. Таким образом, ежегодно цены на землю росли, в среднем, на 28%.
Болгария
Среднегодовой прирост стоимости болгарской сельскохозяйственной земли составляет 20%. На момент запуска рынка гектар стоил около 1000 евро, однако уже в 2014 году цена увеличилась до 3620 тыс. евро, в 2016 году – до 4131 тыс. евро. Стоимость 1 гектара в 2019 году составляла 5382 тыс. евро, на сегодняшний день цены продолжают расти.
Кстати, в Болгарии, как и планируется в Украине, происходит проверка средств, за счет которых приобретаются земли сельскохозяйственного назначения. Все операции, имеющие отношение к сельхозземлям, уже с июля будут происходить исключительно по безналичному расчету.
Румыния
Среди выше перечисленных стран, Румыния принято считать едва ли не самым либеральным и открытым государством в вопросе внедрения земельного рынка.
Его запуск состоялся 16 лет назад и в то время стоимость 1 гектара составляла всего 350 долларов. Однако, в первые годы функционирования рынка цена начала стремительно расти. Этот период получил название переходного.
В 2005 году перед вступлением страны в ЕС, стоимость земли выросла почти в три раза, по сравнению с предыдущим годом. На сегодняшний день стоимость 1 гектара – более 5340 евро. Среднегодовой прирост стоимости составляет 28%.
Подводя итоги, можно с уверенностью утверждать, что после открытия рынка земли ее стоимость будет расти.
Более того, с учетом природных богатств нашей страны, в частности плодородия ее почв, успехов, демонстрируемых нашими аграриями в течение последних лет, ежегодный рост стоимости сельхозземель на 20% – это наиболее пессимистический минимум, на который мы можем рассчитывать, особенно после того, как 1 января 2024 года право покупать сельскохозяйственную землю получат юридические лица, владельцами которых являются граждане Украины.
Хочу отметить, что инвестирование в землю гарантирует возможность ее быстрой продажи, поэтому вероятность потерять в цене – минимальная (благодаря установленному предохранителю в виде минимальной цены).
Сельскохозяйственная земля, инвестиции в землю, купить землю, вложить деньги в землю, инвестировать в землю.
