Несколько способов инвестировать в недвижимость в современных реалиях. От самого низкодоходного к самому высокодоходному.
Самый простой и понятный, наверное, способ вкладывать деньги в недвижимость — это покупать квартиры для последующей сдачи в аренду. Как понятность инвестиции, так и низкий порог входа — $100 тыс. — привлекает многих, кто решается строить бизнес на квадратных метрах. Например, квартира в Киеве за те же $100 тыс. может стабильно приносить её владельцу до $7 тыс. в год.
По итогу, в самой простой инвестиции мы имеем 7% годовых и более 16 лет полной окупаемости. Это без учета вложений в первичный и текущий ремонты, предсказать размер которых заранее практически невозможно. И это с учетом, что квартира будет сдаваться без простоев. Те, кто хоть раз сам занимался сдачей квартир, знают, что назвать подобный доход пассивным — сложно.
Люди, которые могут распоряжаться капиталом от $500 тыс., стараются вкладывать в коммерческую недвижимость. И только всерьез задумавшись о покупке, открывают для себя возможности аукционов. Фонд Госимущества и другие госструктуры, владеющие имуществом, изъятым за долги, могут продавать его только с помощью аукциона Prozorro. Здесь госструктуры продают и покупают все, что только можно продать. Недавно Каменский театр купил через систему Prozorro булочку у АТБ за 8 грн. Потому что не имел другой законной возможности сделать закупку, кроме как через аукционы. То же касается и продаж.
На аукционах, помимо конфискованных гаражей и квартир, можно приобрести отчужденную коммерческую недвижимость. Например, офисы ликвидируемых банков, по цене на 30−40% ниже рыночной. Минусы аукционов в том, что без брокера или эксперта по инвестициям найти желаемый объект и довести дело до сделки довольно сложно.
Еще одним преимуществом коммерческой недвижимости является отсутствие затрат на первичный ремонт. Тот, кто будет арендовать помещение, сам заплатит за отделку согласно своему корпоративному стилю. А потому будет делать ремонт сугубо под себя. Стоимость покупки офиса в Киеве может колебаться от $50 тыс. за 50 м². Учитывая среднюю ежемесячную аренду в районе $800 за офис, доход от таких объектов составит 19,2% годовых, а окупаемость — на уровне 6 лет.
Также на аукционах можно купить участки под застройку. Сегодня средняя по Киеву себестоимость строящегося кв. м. в районе $500−$600. Продажа после постройки через пять лет составит $1 500 за кв. м. Постройка небольшого бизнес-центра площадью до 6 тыс. кв. м занимает от начала строительства до начала продаж около года. Прибыльность в данном случае на уровне 280% за год.
Отдельно тут стоит отметить постройку складов. Потребность в складских помещениях настолько назрела, что часто компании, вынужденные хранить большие объемы товара, готовы платить «все деньги мира». Потому многие инвесторы вкладываются в земельные участки вдоль логистически удобных трасс под столицей: Житомирской, Броварской. В игру уже включился такой гигант перевозок, как «Новая почта», и ритейлер «Розетка» тоже строящие свои логистические комплексы на Броварской трассе.
Но самый прибыльный, хоть и энергозатратный, вариант инвестиций — это не продажа, а сдача в аренду постройки. Самые распространенные варианты в данном сегменте — это торговые центры (ТЦ) и бизнес-центры (БЦ). Раньше последние считались более стабильным доходом, чем торговые центры. Но карантин и локдауны изменили ситуацию. Многие арендодатели жалуются на съезд арендаторов из-за перехода на удаленку. И хоть после эпидемии есть все предпосылки что офисные пространства не будут простаивать, даже без форс-мажоров окупаемость у БЦ может составлять 10−11 лет.
Торговый центр, при правильном расположении и менеджменте, может окупиться всего за 6 — 7 лет. И это при том, что якорные магазины, такие как H&M или IKEA, которые силой бренда привлекают поток покупателей, имеют льготные периоды размещения. Но, несмотря на временные закрытия ТЦ, покупательская потребность у современного горожанина никуда не девается. Наоборот, как только возможность посещать молы возобновляется — люди снимают стресс покупками. А потому магазины остаются в ТЦ, а, стало быть, и приходит постоянная прибыль.
В любом случае, если есть желание получить что-то большее, чем процент по банковскому депозиту, нужно будет работать с деньгами. Нужно будет вникать в суть операций и открывать новые для себя области знания. И, конечно, для сделок понадобится капитал. Этот заработок не обходится без значимых вложений.
Но если применить пытливость, желание заработать, трудолюбие и капитал, то можно стабильно зарабатывать от 7% и больше. Тут вопрос только возможностей и амбиций.
