В 2017 году на рынке складской недвижимости Украины наметились тренды, вселяющие надежду на улучшение ситуации. Есть интересные новшества и заманчивые перспективы. Но главная проблема в том, что сам рынок складской недвижимости в Украине очень мал не только по сравнению с ведущими европейскими странами, например Германией, но и по сравнению с ближайшим соседом, – Польшей.
Украина, Польша и Германия – сопоставимы по территории и по расстояниям между ключевыми городами / логистическими хабами. Количество населения в Украине и в Польше практически сравнялось, если не принимать во внимание неконтролируемые территории, на которых, как известно, отечественный бизнес не может вести хозяйственную деятельность. Поэтому интересно сравнить, как обстоят дела в сфере складской недвижимости у нас и у них.
Проведенный анализ позволяет утверждать, что общая площадь условно качественных объектов складской недвижимости в Украине составляет на сегодня около 2,4 млн. кв.м, из которых 77% расположены в Киеве и пригороде. При этом, качество многих помещений не соответствует международным стандартам. В прошлом году новое предложение современных складских помещений составило около 37 тыс. кв.м в Киевском регионе. Это мизер на фоне той потребности, которую формировала бы украинская логистика, если бы экономика активно развивалась.
В нынешних условиях, если появляются крупные арендаторы, ищущие для себя подходящие склады в Украине, они тут же сталкиваются с проблемой – очень мало вариантов для выбора. И тут уже сложно рассчитывать на то, что вы найдете свободный склад необходимой площади в нужном вам месте, да еще и по приемлемой цене. Хотите вы того или нет, придется идти на компромисс.
Киев и Киевская область
Новое предложение в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде в 2017 году оценивается на уровне 36 500 кв.м. и состоит в основном из объектов, которые были построены компаниями для собственных операционных нужд.
Вследствие небольшого объема нового предложения в сегменте и усиление спроса со стороны арендаторов, за последние 12 месяцев вакантность снизилась на 4,4% и достигла 4% в декабре 2017 года.
Предложение
Общий объем современных складских помещений в Киеве и пригороде в конце 2017 года составил примерно 1,867 млн. кв.м (GLA). Кроме сухих складов, этот показатель учитывает современные специализированные холодильные и морозильные, а также химические и фармацевтические складские помещения, площадь которых в Киевском регионе оценивается в 405 000 кв.м.
Большинство современных складских комплексов в Киевском регионе расположены вдоль автомобильной трассы М-06 (Киев-Житомир-Чоп), а также вдоль трассы М-01 (Киев-Москва) и кольцевой дороги между городами Бровары и Борисполь.
Как и в 2016 году, девелоперская активность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде в 2017 году была очень низкой.
В течение года были введены в эксплуатацию складской комплекс SAN factory (фазы 3, 4) в Киеве, логистический комплекс FM Logistic (фаза 3, части 1 и 2) и новый логистический терминал компании "Новая Почта", а новая предложение в сегменте составила лишь 36 500 кв.м (GLA).
Согласно экспертным оценкам, в 2018 году новое предложение в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевской области составит примерно 60 000 кв.м (GLA). В частности было анонсировано, что в 2018 году будут введены в эксплуатацию следующая очередь логистического комплекса Universal Logistic Park и несколько других небольших складских комплексов.
Девелопмент ряда ранее заявленных коммерческих объектов складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде был приостановлен до времени, когда общая динамика рынка существенно улучшится, или будет заключен предварительный договор аренды помещений в будущем объекте (built-to-suit).
Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде
Некоторые девелоперы анонсировали свою готовность начать девелопмент объектов в Киевском регионе, когда для складских помещений базовые арендные ставки на уровне $4,8-5 за кв.м в месяц станут достижимыми.
Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде
| Показатель | 2015 | 2016 | Q1 2017 | Q2 2017 | Q3 2017 | Q4 2017 |
| Общий объем рынка (кв.м) | 1 791 490 | 1 816 790 | 1 821 800 | 1 828 800 | 1 828 800 | 1 867 000 |
| Новое предложение (кв.м) | 75 500 | 25 300 | 5 000 | 7 000 | 0 | 24 500 |
| Объем арендованных помещений (кв.м) | 165 800 | 116 190 | 15 500 | 73 000 | 56 560 | 45 055 |
| Чистое поглощение (кв.м) | 21 000 | 31 700 | 2 500 | 36 000 | 30 440 | 46 715 |
| Уровень вакантности (%) | 8,9 | 8,4 | 8,5 | 6 9 | 5,2 | 4 |
| Арендная ставка на помещения высокого качества ($ / кв.м / месяц) | 2,5-5 | 2-4 | 2,5-4 | 2,5-4 | 2,8-4 | 2,8-4 |
Спрос
Общий объем складских и логистических помещений, которые были сданы в аренду в Киеве и пригороде в 2017 году, составил примерно 190 000 кв.м (GLA), что на 63% и 15% превышает показатели 2016 и 2015 соответственно.
В Q1 2017 году показатель чистого поглощения в сегменте был очень низким - на уровне 2500 кв.м. В течение следующих 6 месяцев чистое поглощение составило примерно 66 500 кв.м, однако более 46% от этого показателя составляет Логистический парк "Копылов", который был куплен компанией "АТБ" для собственного использования. В октябре-декабря 2017 году рынок поглотил более 46 000 кв.м. За все 2017 общий объем чистого поглощения в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевском регионе достиг 116 000 кв.м, что почти в 4 раза больше показателя 2016 года.
Объем арендованных складских и логистических помещений (take-up) в Киеве и пригороде (кв.м)
Спрос на складские и логистические помещения в Киеве и пригороде в 2017 году прежде всего формировали предприятия, работающие в сферах логистики и перевозок (в том числе, почтовые операторы и службы доставки), ритейла и онлайн-торговли (e-commerce). Кумулятивная доля компаний этих категорий составила примерно 78% в общем объеме складских помещений, сданных в аренду в Киевском регионе в 2017 году.
Как и в 2014-2016 годах, в 2017 году запросов на аренду складских помещений в Киевском регионе от компаний, которые выходили на украинский рынок, практически не поступало.
Объем арендованных складских помещений (take-up) в Киеве и пригороде по профилю деятельности арендаторов (доля в кумулятивной площади сделок)
В 2017 году пользователи складских помещений активно интересовались возможностями приобретения объектов на рынке складской и логистической недвижимости в Киевском регионе для собственного пользования. В течение года украинский продовольственный ритейлер - компания «АТБ» осуществила покупку логистического парка "Копылов" площадью 31 000 кв.м в пригороде Киева и складского комплекса площадью 20 600 кв.м в Львове. Кроме этого, компания GoodWine приобрела здание площадью 16 000 кв.м в Киеве, которая ранее использовалась для производственно-складских целей.
Мы ожидаем, что в краткосрочной перспективе спрос на качественные современные складские помещения в Киеве и пригороде оставаться примерно на нынешнем уровне.
Избранные договора аренды объектов складской и логистической недвижимости в Киеве в 2017 году
| Период | Объект | Арендатор | Профиль арендатора | Площадь (кв.м) | Размещение |
| Q2 2017 | Логистический парк Копылов | АТБ | Продовольственный ритейл | 30 755 | M-06, E40 |
| Q4 2017 | Национальный Терминал "Новая Почта" | Новая Почта | L&T / услуги по доставке | 16 300 | Кільцева дорога |
| Q1 & Q3 2017 | "Омега-2" | Новая Почта | L&T / услуги по доставке | 8 000 | M-01, E95 |
| Q2 2017 | FM Logistic (фаза 3, 4) | FM Logistic (Metro Cash&Carry) | Продовольственный ритейл | 14 000 | P-03 |
| Q3 2017 | "МЛП-Чайка" | "Юг-Контракт" | Дистрибуция / электроника | 6 500 | M-06, E40 |
| Q4 2017 | FIM Service | Kuehne + Nagel | L&T | 6 200 | M-06, E40 |
| Q3 2017 | Склад в г. Вишневое | IEK Україна | Производство / электроника | 6 100 | M-05, E-95 |
| Q3 2017 | Логистический парк "Коммодор" | Studio Moderna | Торговля / e-commerce | 5 300 | M-06, E40 |
Вакантность
В 2017 году низкая девелоперская активность и усиление спроса со стороны компаний-арендаторов в сегменте привели к дальнейшему снижению уровня вакантности и некоторого повышения арендных ставок в наиболее востребованных складских и логистических объектах в Киевском регионе.
Первичная вакантность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде уменьшилась в течение 2017 года с 8,5% в первом квартале до 4% в декабре.
Согласно ожиданиям экспертов, несмотря на низкую девелоперскую активность, первичная вакантность в сегменте складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде, скорее всего, в 2018 году будет продолжать снижаться.
Арендные ставки
Несмотря на постепенное снижение вакантности и некоторое повышение фактической стоимости аренды в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевском регионе, в январе-сентябре 2017 арендные ставки на наилучшие помещения оставались неизменными и постепенно выросли только в течение последнего квартала.
По состоянию на конец 2017 года, арендные ставки на складские помещения высокого качества в Киевском регионе находились в диапазоне $ 2,8-4,2 за кв.м в месяц, а для помещений класса B в среднем были на уровне $ 2,5-2,8 за кв.м в месяц. Более того, в конце года арендодатели самых популярных складских объектов объявили о своих намерениях повысить ставки аренды до 20% в гривневом эквиваленте уже с января 2018 года.
Таким образом, принимая во внимание нынешнюю динамику рынка складской и логистической недвижимости в Киевском регионе, а также общую экономическую ситуацию в Украине, в 2018 году арендные ставки на наиболее востребованные помещения в сегменте могут несколько повыситься.
Как и в предыдущем году, большинство договоров аренды, заключенных в течение 2017 года, были подписаны в украинской гривне без привязки к курсу доллара США или с фиксацией максимального коридора колебания курса доллара США относительно украинской гривны.
Инвестиции в складскую и логистическую недвижимость в 2017 году
В 2017 году интерес инвесторов к сегменту складской и логистической недвижимости в Украине усилился, и выросло количество фактически заключенных сделок. Это было обусловлено снижением рисков инвестирования в стране, относительной стабильностью национальной валюты и улучшением экономической ситуации, а также ростом количества украинских компаний, которые имели интерес инвестировать в недвижимость как с целью вложения накопленного капитала, так и для размещения собственного операционного бизнеса.
В первом полугодии 2017 года в Киеве были заключены две крупные инвестиционные сделки: компания Ghelamco продала Логистический парк «Копылов» площадью 30 235 кв.м украинском продовольственном ритейлеру - компании "АТБ". Также группа компаний АТБ завершила сделку с ООО "Интенсив" по покупке складского комплекса общей площадью 20,6 тыс. кв. м, расположенного во Львове.
Украинский продовольственный ритейлер компания GoodWine осуществила покупку здания площадью 16 000 кв.м в Киеве, которая ранее использовалась для производственно-складских целей, и были приобретены складские комплексы в городе Бровары Киевской области и во Львове.
В течение последних трех месяцев 2017 стало известно о целом ряде соглашений вторичного инвестирования на рынке недвижимости в Украине. Одна из ключевых - приобретение компанией Dragon Capital Investments Limited логистического комплекса "Терминал Буча" площадью 32 000 кв.м в городе Буча (трасса М-07). Также были заключены инвестиционные соглашения по продаже нескольких оперирующих объектов офисной и складской недвижимости в Киеве и других городах Украины.
В 2016-2017 годах инвестиционными возможностями на рынке коммерческой недвижимости в Украине активно интересовались частные украинские инвестиционные компании, национальные логистические компании, крупноформатные ритейлеры и локальные инвесторы.
В 1 квартале 2018 года интерес к покупке логистических и складских объектов в Украине сохранился. Общий объем вторичных инвестиционных сделок составил $15 млн. Основными сделками за этот период являлись приобретение логистических комплексов «Омега I» и «Омега II» компанией Dragon Capital.
Прогноз
Девелоперская активность на рынке складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде, скорее всего, будет оставаться низкой в 2018 году, поскольку девелоперы ожидают дальнейшее улучшение динамики рынка.
Если рассматривать долгосрочный период прогнозирования, ожидаемое дальнейшее улучшение динамики деловой активности в Украине и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению вакантности, повышение арендных ставок и, как результат, увеличение нового предложения в сегменте складской и логистической недвижимости в Киевском регионе.
Однако эластичность предложения складской недвижимости в Киевском регионе к цене выше по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости в Украине. Исходя из этого, при благоприятных рыночных условий динамика строительства новых складских и логистических объектов в Киевском регионе может восстановиться относительно быстро.
В ближайший год-два вряд ли будет решена проблема окупаемости при строительстве новых складских комплексов. Поэтому и массового ввода в эксплуатацию новых крупных площадей ожидать не приходится. Зарубежные девелоперы все-таки внимательно наблюдают за украинским рынком, но выходить на него не спешат. Мешают риски: политические, коррупционные, нестабильная законодательная база и т.д., при этом на сегодня средний срок окупаемости нового проекта в Украине для девелопера составляет около 12-14 лет.
Еще одно важное обстоятельство на рынке украинской складской недвижимости состоит в том, что сегодня готовые объекты можно приобрести дешевле их себестоимости. Поэтому перераспределение существующих объектов сейчас идет активнее, чем создание новых.
Наконец, в Украине все ожидают, когда же себя проявит накопившийся за последние годы отложенный спрос, и прорыв может произойти тогда, когда экономика продемонстрирует реальную способность к быстрому восстановлению. Напомним, что в Украине сегодня много земельных участков, выделенных под строительство складов, на которых по известным причинам ничего не происходит. По оценкам специалистов, момент, когда девелоперы начнут проявлять высокую активность, настанет тогда, когда арендные ставки выйдут на уровень $4,8-5 за кв.м в месяц (без НДС, эксплуатационных и коммунальных платежей). Пока же аналитики прогнозируют усиление конкурентной борьбы арендаторов за лучшие складские площади.
