В Украине продано 432,2 тыс. га земель сельхозназначения на начало 2024 года

Состояние рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине

Восстановление рынка земель сельхозназначения в Украине продолжается. Оборот земель в 2023 году вырос на 58% до 172,9 тыс. га по сравнению с 2022 годом. В 4 кв. 2023 г. количество и площадь транзакций с сельхозземлями было самым высоким в течение 2023 года: 23,8 тыс. сделок совокупной площадью 53,9 тыс. га.

По информации Госгеокадастра, всего с момента открытия рынка земель было заключено 195,9 тыс. сделок купли-продажи совокупной площадью 432,2 тыс. га. Следовательно, по состоянию на 1 января 2024 года в обращении находилось 1,05% всех сельхозземель Украины.

Средневзвешенная цена на сельскохозяйственную землю выросла за 2023 год на 8,3%, опередив годовые темпы инфляции в Украине.

Следовательно, номинальная капитализация рынка по итогам прошлого года увеличилась на 89,9 млрд. грн., а с момента открытия рынка земли – на 179 млрд. грн.

Динамика объема сделок купли продажи земель сельскохозяйственного назначения (помесячно), тыс. га.

Объемы продаж прав аренды коммунальных земель через Prozorro.Продажи выросли более чем в 4 раза в течение всего 2023 года – с 402 аукционов на участки совокупной площадью 3,6 тыс. га в 1-м квартале 2023 до 1677 торгов на участки совокупной площадью 14,5 тыс. .га в 4-м квартале 2023. Всего с момента запуска электронных аукционов на платформе Prozorro.Продажи в ноябре 2021 года успешно передали в аренду 5504 земельных участков коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения совокупной площадью 48,7 тыс. га, что приносит общинам ежегодно 428,5 млн грн дохода.

Ключевые показатели рынка земель сельхозназначения в Украине на 1 января 2024 года

Влияние войны на рынок сельхозземель в Украине

Полномасштабное вторжение России в Украину негативно повлияло на рынок сельхозземель в Украине. В 2023 году рынок частично восстановился, однако его ежедневные объемы меньше, чем до полномасштабного вторжения. Во второй половине 2023 г. в среднем ежедневно заключалось сделок купли-продажи на 529 га, или на 37% меньше, чем до февраля 2022 г.

По нашим расчетам, из-за вторжения РФ не было заключено 120 тыс. сделок совокупной площадью 355,5 тыс. га. Таким образом, потери рынка достигли 325 млн дол. США или 12,4 млрд. грн.

Экономический эффект от введения рынка земель

За более чем два года с момента открытия рынка сельхозземель в условиях полномасштабной войны россии против Украины стоимость земли выросла на 10%, что эквивалентно росту стоимости потенциального залога на 5,5 млрд дол. США. Учитывая действующий коэффициент ликвидности сельхозучастков как залога на уровне 0,35, указанное увеличение стоимости земли могло бы сгенерировать ее владельцам и агросектору дополнительных кредитов на 1,9 млрд. дол. США. Для сравнения, к концу 2023 года объем банковского долга аграрного сектора Украины составил примерно 3,5 млрд дол. США. Следовательно, более активное использование земли в качестве залога позволило бы в несколько раз увеличить объемы финансирования аграрного сектора и владельцев земельных участков.

Благодаря открытию рынка земли для юридических лиц с 1 января этого года, в будущем ожидается рост стоимости земли примерно на 40%, а следовательно, и капитализация рынка земель увеличится до почти 50 млрд дол. США. То есть потенциальный объем кредитного финансирования мог бы составить 17,5 млрд. дол. США. Это бы в свою очередь позволило перекрыть разрыв в финансировании украинского агросектора, который составляет около 21 млрд дол. США и таким образом удовлетворить потребности в краткосрочном финансировании, а также инвестициях в восстановление, восстановление и развитие.

Более того, дальнейшее развитие рынка, повышение его прозрачности будут способствовать росту коэффициента ликвидности земли к показателям развитых стран – на уровне 0,6-0,8, что будет автоматически увеличивать объем возможного кредитования.

Поступление в бюджеты общин в результате функционирования рынка земель

За 11 мес. 2023 г., благодаря обращению и использованию сельхозземель, бюджеты общин пополнились на 33,7 млрд грн. Это около 12% совокупных налоговых поступлений. Наибольшую долю этих доходов сгенерировала аренда коммунальной земли. За 11 мес. 2023 г. общины получили 18 млрд грн арендной платы, или около 4% от всех поступлений. Впрочем, большинство из этих поступлений приходится на договоры аренды, заключенные либо по старой процедуре офлайн-аукционов, действовавших с 2013 по октябрь 2021 года, либо же по прямым договорам неконкурентным и непрозрачным способом.

Для сравнения, в течение 2015-2021 гг. по старому непрозрачному механизму в аренду было передано 331 тыс. га земли, что почти в 7 раз больше объема земель, которые были переданы через земельные торги на Прозорро.Продажи. Пока неизвестно о точных объемах земель, переданных в аренду по всем процедурам в течение последних 20 лет. Впрочем, даже если взять имеющиеся данные только за 2015-2021 годы, и предположить, что доля земли, переданной в аренду через онлайнаукционы, составляет 13% (верхний предел), прирост годовых арендных доходов общин благодаря полному переходу на Прозорро.Продажи может составить около 29 млрд. грн. Некоторые общины уже идут по этому пути и заключили на конкурентных онлайн-аукционах договоров об аренде сельскохозяйственной земли на суммы, составляющие 5-15% их годовых бюджетных доходов.

Еще одним потенциальным источником увеличения доходов общин от обращения и использования сельхозземель является увеличение уровня регистрации земель в Государственном земельном кадастре, который составляет 77% от общего количества таких земель. Участки, сведения о которых не внесены в ГЗК, находятся вне прозрачного рынка: такую землю нельзя официально продать или сдать в аренду, с нее не будет уплачен земельный налог или даже единый налог ФЛП-агрария. Потенциал роста бюджетных доходов общин благодаря регистрации всех сельхозземель в ГЗК может достичь 2% всех поступлений в 2023 г. или более 10 млрд грн. Это плюс 15% к текущему уровню капитальных расходов (считающихся расходами развития) или 60% от текущих расходов общин на образование.

Привлечение инвестиций в аграрный сектор Украины

За период функционирования рынка общая сумма инвестиций в покупку сельскохозяйственной земли составила 17 млрд. грн. Из них 9,5 млрд (56%) инвестировано уже после начала полномасштабного вторжения России.

По состоянию на декабрь 2023 г. агросектору были выданы банковские кредиты на сумму 115.81 млрд грн. Из них 47.5% (54,1 млрд грн) – сроком до 1 года для пополнения оборотных средств. Кредиты сроком более года для финансирования капитальных инвестиций составляют 53,5% (56,7 млрд грн), из которых лишь 3,7 млрд грн составили долгосрочные кредиты сроком более 5 лет. 75% кредитов выданы в национальной валюте.

Средний показатель привлеченных кредитных средств в расчете на гектар сельскохозяйственной земли в Украине составляет 2792 грн/га. В отдельных регионах он существенно выше, как, например, в Киевской (21 53 грн/га), Львовской (5552 грн/га), Тернопольской (5759 грн/га), Хмельницкой (3198 грн/га) областях. Среди новых кредитов, выданных в течение марта 2022 – декабря 2023 года, землей сельхозназначения обеспечено около 10,3%, на общую сумму 357 млн грн. Общая площадь земли в залоге составила 15,5 тыс. га.

По сравнению со средним значением в мае 2023 года доля земли сельхозназначения в структуре обеспечения выданных кредитов во втором полугодии прошлого года выросла на 4%.

Пути усовершенствования земельного законодательства

В связи с открытием рынка земель для юридических лиц нуждаются в доработке действующие нормативные акты и процедуры в части усовершенствования механизма проверки новых собственников земли и концентрации земли в одних руках, установления предохранителей и обеспечения прозрачности сделок купли-продажи.

3 сентября 2023 вступил в силу Закон Украины № 3272-IX, однако необходимые изменения в нормативно-правовые акты не были осуществлены в установленный срок и поэтому продажа прав субаренды государственных сельхозземель не началась с 1 января 2024 года, как это было предусмотрено законом.

В Верховной Раде появился ряд законодательных инициатив по возобновлению для военнослужащих-участников боевых действий и членов семей безвозмездной приватизации земельных участков сельхозназначения из государственного или коммунального фонда.

По мнению экспертов KSE Агроцентр, данные законодательные инициативы могут иметь негативные социальные и коррупционные последствия. Поэтому вместо провоцирования земельной коррупции законодателям следует сфокусироваться на реформировании института безвозмездной приватизации земель, как об этом говорится в Государственной антикоррупционной программе на 2023-2025 гг., а защитникам и защитницам и семьям погибших - отблагодарить уважением, деньгами и другим к лучшим мировым практикам.