В Україні продано 432,2 тис. га земель сільгосппризначення на початок 2024 року

Стан ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні

Відновлення ринку земель сільгосппризначення триває. Обіг земель у 2023 році зріс на 58% до 172,9 тис. га у порівнянні з 2022 роком. У 4 кв. 2023 р. кількість та площа транзакцій із сільгоспземлями була найвищою протягом 2023 року: 23,8 тис. угод сукупною площею 53,9 тис. га.

За інформацією Держгеокадастру всього з моменту відкриття ринку земель було укладено 195,9 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею 432,2 тис. га. Отже, станом на 1 січня 2024 року в обігу перебувало 1,05% від усіх сільгоспземель України.

Середньозважена ціна на сільськогосподарську землю зросла упродовж 2023 року на 8,3%, випередивши річні темпи інфляції в Україні. Отже, номінальна капіталізація ринку за підсумками минулого року збільшилась на 89,9 млрд грн, а з моменту відкриття ринку землі – на 179 млрд грн.

Динаміка обсягу угод купівлі продажу земель сільськогосподарського призначення (помісячно), тис. га.

Обсяги продажу прав оренди комунальних земель через Prozorro.Продажі зросли більше ніж у чотири рази протягом усього 2023 року - з 402 аукціонів на ділянки сукупною площею 3,6 тис. га у 1-му кварталі до 1677 торгів на ділянки сукупною площею 14,5 тис. га у 4-му кварталі. Всього з моменту старту електронних аукціонів на платформі Prozorro. Продажі у листопаді 2021 року було успішно передано в оренду 5504 земельних ділянок комунальної власності сільськогосподарського призначення сукупною площею 48,7 тис. га, що приносить громадам щорічно 428,5 млн грн доходу.

Ключові показники ринку земель сільгосппризначення в Україні станом на 1 січня 2024 року

Вплив війни на ринок сільгоспземель в Україні

Повномасштабне вторгнення росії в Україну негативно вплинуло на ринок сільгоспземель в Україні. У 2023 році ринок частково відновився, однак його щоденні обсяги менші, ніж до повномасштабного вторгнення. У другій половині 2023 р.у середньому щоденно укладалось угод купівлі-продажу на 529 га, або на 37% менше, ніж до лютого 2022 р.

За нашими розрахунками, через вторгнення РФ не було укладено 120 тис. угод сукупною площею 355,5 тис. га. Таким чином втрати ринку сягнули 325 млн дол. США або 12,4 млрд грн.

Економічний ефект від запровадження ринку земель

За понад два роки з моменту відкриття ринку сільгоспземель в умовах повномасштабної війни росії проти України вартість землі зросла на 10%, що еквівалентно зростанню вартості потенційної застави на 5,5 млрд дол. США. Враховуючи чинний коефіцієнт ліквідності сільгоспділянок як застави на рівні 0,35, зазначене збільшення вартості землі могло б згенерувати її власникам та агросектору додаткових кредитів на 1,9 млрд дол. США. Для порівняння, на кінець 2023 року обсяг банківського боргу аграрного сектору України становив приблизно 3,5 млрд дол. США. Отже, активніше використання землі як застави дозволило б у кілька разів збільшити обсяги фінансування аграрного сектору та власників земельних ділянок.

Завдяки відкриттю ринку землі для юридичних осіб з 1-го січня цього року, у майбутньому очікується зростання вартості землі приблизно на 40%, а отже і капіталізація ринку земель збільшиться до майже 50 млрд дол. США. Тобто потенційний обсяг кредитного фінансування міг би скласти 17,5 млрд дол. США. Це б своєю чергою дозволило перекрити розрив у фінансуванні українського агросектору, який наразі становить близько 21 млрд дол. США, і таким чином задовольнити потреби у короткостроковому фінансуванні, а також інвестиціях у відбудову, відновлення й розвиток.

Щобільше, подальший розвиток ринку, підвищення його прозорості сприятимуть зростанню коефіцієнта ліквідності землі до показників розвинутих країн – на рівні 0,6-0,8, що буде автоматично збільшувати обсяг можливого кредитування.

Надходження до бюджетів громад в результаті функціонування ринку земель

За 11 міс. 2023 р., завдяки обігу та використанню сільгоспземель бюджети громад поповнилися на 33,7 млрд грн. Це майже 12% сукупних податкових надходжень. Найбільшу частку від цих доходів згенерувала оренда комунальної землі. За 11 міс. 2023 р. громади отримали 18 млрд грн орендної плати, або близько 4% від усіх надходжень. Втім, більшість з цих надходжень припадають на договори оренди, що були укладені або за старою процедурою офлайн-аукціонів, що діяли з 2013 до жовтня 2021 року, або ж за прямими договорами у неконкурентний та непрозорий спосіб.

Для порівняння, протягом 2015-2021 рр. за старим непрозорим механізмом в оренду було передано 331 тис. га землі, що майже у 7 разів більше від обсягу земель, що були передані через земельні торги на Прозорро.Продажі. Наразі, невідомо про точні обсяги земель, переданих в оренду за усіма процедурами протягом останніх 20 років. Втім, навіть якщо взяти наявні дані лише за 2015-2021 роки, й припустити, що частка землі, переданої в оренду через онлайнаукціони, складає 13% (верхня межа), приріст річних орендних доходів громад завдяки повному переходу на Прозорро.Продажі, може скласти близько 29 млрд грн. Деякі громади вже йдуть цим шляхом й уклали на конкурентних онлайн-аукціонах договорів про оренду сільськогосподарської землі на суми, що складають 5-15% їхніх річних бюджетних доходів.

Ще одним потенційним джерелом збільшення доходів громад від обігу та використання сільгоспземель є збільшення рівня реєстрації земель у Державному земельному кадастрі, який наразі становить 77% від загальної кількості таких земель. Ділянки, відомості про які не внесені до ДЗК, знаходяться поза прозорим ринком: таку землю не можна офіційно продати чи здати в оренду, з неї не буде сплачено земельний податок або навіть єдиний податок ФОПа-аграрія. Потенціал зростання бюджетних доходів громад завдяки реєстрації усіх сільгоспземель у ДЗК може сягнути 2% від усіх надходжень у 2023 р. або понад 10 млрд грн. Це плюс 15% до поточного рівня капітальних видатків (які вважаються видатками розвитку) або 60% від поточних видатків громад на освіту.

Залучення інвестицій в аграрний сектор України 

За період функціонування ринку загальна сума інвестицій у купівлю сільськогосподарської землі склала 17 млрд грн. З них 9,5 млрд (56%) інвестовані вже після початку повномасштабного вторгнення росії.

Станом на грудень 2023 р. агросектору було видано банківських кредитів на суму 115.81 млрд грн. З них 47.5% (54,1 млрд грн) - терміном до 1 року для поповнення обігових коштів. Кредити строком на понад рік для фінансування капітальних інвестицій складають 53,5% (56,7 млрд грн), з яких лише 3,7 млрд грн склали довготривалі кредити строком на понад 5 років. 75% кредитів видані у національній валюті.

Середній показник залучених кредитних коштів в розрахунку на гектар сільськогосподарської землі по Україні становить 2792 грн/га. Водночас в окремих регіонах він суттєво вищий, як, наприклад, у Київській (21 53 грн/га), Львівській (5552 грн/га), Тернопільській (5759 грн/га), Хмельницькій (3198 грн/ га) областях. Серед нових кредитів, виданих протягом березня 2022 – грудня 2023 років, землею сільгосппризначення забезпечені близько 10,3%, на загальну суму 357 млн грн. Загальна площа землі у заставі склала 15,5 тис. га.

Порівняно із середнім значенням у травні 2023 року, частка землі сільгосппризначення у структурі забезпечення виданих кредитів у другому півріччі минулого року зросла на 4%.

Шляхи удосконалення земельного законодавства

У зв’язку з відкриттям ринку земель для юридичних осіб потребують доопрацювання чинні нормативні акти та процедури в частині удосконалення механізму перевірки нових власників землі та концентрації землі в одних руках, встановлення запобіжників та забезпечення прозорості угод купівліпродажу.

3 вересня 2023 року набув чинності Закон України № 3272-IX, однак необхідні зміни до нормативно-правових актів не були здійснені у встановлений термін й відтак продаж прав суборенди державних сільгоспземель не розпочався з 1 січня 2024 року, як це було передбачено законом.

У Верховній Раді з’явилась низка законодавчих ініціатив щодо поновлення для військовослужбовців- учасників бойових дій та членів сімей безоплатної приватизації земельних ділянок сільгосппризначення з державного або комунального фонду.

На думку експертів KSE Агроцентр, дані законодавчі ініціативи можуть мати негативні соціальні та корупційні наслідки. Тож замість провокування земельної корупції, законодавцям варто сфокусуватись на реформуванні інституту безоплатної приватизації земель, як про це зазначено у Державній антикорупційній програмі на 2023-2025 рр., а захисникам і захисницям та сімям загиблих - віддячити повагою, грошима та іншим довічним забезпеченням відповідно до найкращих світових практик.