З нового року право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення отримали юридичні особи. Крім того, до 10 тис. га збільшився обсяг площі, яку можна концентрувати в «одних руках». З липня 2021-го купувати паї дозволено було тільки фізособи-громадяни України в розмірі до 100 га. Поки що громадяни не розглядають землю як фінінструмент – більшість угод укладається через фізосіб агровиробниками. Частково через низьку обізнаність громадян щодо можливостей отримання інвестиційного доходу від землі. Розповідаємо, яка процедура купівлі паю та якими сервісами можна скористатися.
З моменту відкриття ринку земель було укладено 195,9 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею 432,2 тис. га. Таким чином, станом на 1 січня 2024 року в обігу перебувало 1,05% від усіх сільгоспземель України (загалом площа с/г землі в Україні – 42,4 мільйони га). Лідерами за кількістю земель в обігу є:
- Харківщина (1,9%);
- Івано-Франківщина (1,74%);
- Полтавщина (1,65%).
Найменше угод укладається в Донецькій (0,35%) та Луганській (0,31%) областях, що цілком зрозуміло - більшість їх територій окуповані росією ще з 2014 року. Активність на ринку впала після повномасштабного вторгнення рф: якщо до лютого 2022-го в середньому продавали 10 тис. га на тиждень, то на кінець 2023-го продажі впали вчетверо — до 2,5 тис. га на тиждень. Проте у 4 кв. минулого року динаміка покращилася: укладено 23,8 тис. угод сукупною площею 53,9 тис. га, що на 10,2% за кількістю угод і на 23,9% за площею земель в обігу більше у порівнянні з попереднім кварталом. Середній розмір земельної ділянки в угодах купівлі – продажу – 2,2 га.
На оренду припадає 43% право чинів із с/г землями. Кількість договорів оренди у 4 кв. суттєво зросла у порівнянні із попереднім кварталом - 203 тис. га проти 141 тис. га, однак залишається суттєво меншою за кількість договорів оренди в другому кварталі (310 тис. га).
Купити чи орендувати: скільки коштує земля
Земля цікава інвестору з точки зору зростання капіталізації та отримання пасивного доходу у вигляді орендної плати. Середня вартість гектару за весь час існування ринку землі становить близько 37000 грн за гектар. Це вище, ніж у 2022-му – 32,8 тис. грн/га.
«Сердньозважена ціна на сільськогосподарську землю зросла упродовж 2023 року на 8,3%, випередивши річні темпи інфляції в Україні (5,1% станом на 01.12.2023). Таким чином, номінальна капіталізація ринку за підсумками минулого року зросла на 89,9 млрд грн, а з моменту відкриття ринку землі в липні 2021 року – на 179 млрд грн», - зауважують аналітики KSE.
Найвища вартість гектару у таких областях:
- Івано-Франківська (111,6 тис. грн);
- Львівська (103,5 тис. грн);
- Київська (82,4 тис. грн);
- Рівненська (53,8 тис. грн);
- Чернівецька (51,0 тис. грн);
- Тернопільська (50,8 тис.грн).
Більшість угод у 2023-му укладалися за ціною, що майже не відрізняється від нормативної грошової оцінки (НГО).
На орендну плату за сільськогосподарську землю впливають розташування земельної ділянки, якість ґрунту, доступність інфраструктури та ін. У регіонах з вищою конкуренцією за ресурс – вищі ставки. Так, найвищі вони у таких областях:
- Тернопільська — 5 500 грн/га;
- Хмельницька — 5 740 грн/га;
- Вінницька — 6 112 грн/га;
- Київська (південь) — 6 050 грн/га;
- Житомирська (південь) — 5 434 грн/га;
Відкриття ринку землі для юридичних осіб з 2024 року створить додатковий попит, що відповідно, має призвести до зростання ліквідності та капіталізації ринку. За підрахунками аналітиків, вартість землі може збільшитись щонайменше на 40% упродовж наступних двох років. Далі ми розглянемо, наскільки легко купити землю в Україні.
Як купити землю напряму у продавця
Ділянку землі можна знайти самостійно на таких сайтах оголошень, як OLX, dom.ria.com. У такому разі для оформлення угоди необхідно звернутися до нотаріуса з документами:
- які підтверджують право власності на земельну ділянку (державний акт на право власності, свідоцтво про право власності);
- витяг з Державного земельного кадастру, який можна отримати в нотаріуса чи в “Дії”;
- витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно, який також можна завантажити в “Дії”;
- витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку (у “Дії” або звернутися до ЦНАПу);
- паспорт та реєстраційний номер платника податків;
- звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки (перелік оцінювачів можна знайти за посиланням).
Нотаріус перевіряє правильність поданих документів та проводить перевірку покупця, зокрема, чи не накладено на особу санкції, чи не розташована земельна ділянка поблизу Державного кордону (50 км зона), рахує граничну концентрацію (до 10 000 га в одні руки), а також перевіряє джерело походження коштів. Джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки с/г призначення можуть бути:
- заробітна плата;
- гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими угодами;
- дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності;
- дохід від відчуження майна;
- дивіденди;
- проценти;
- страхові виплати;
- виграші (призи) в азартні ігри, в лотерею чи в інші розіграші;
- пенсія;
- спадщина;
- подарунки;
- кошти, отримані в позику (кредит);
- інші джерела, не заборонені законом.
Підтвердити джерела походження коштів можна довідкою про доходи.
Оплата за землю відбуваєтсья лише у безготівковій формі шляхом переказу на банківський рахунок продавця земельної ділянки.
Які податки треба сплатити
За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:
- податком на доходи фізичних осіб - 5% від ціни в договорі;
- військовим збором - 1,5%.
Податок на продаж землі не сплачується, якщо:
а) це перший продаж власником нерухомості протягом поточного року;
б) земельна ділянка перебуває у власності більше, ніж три роки або отримана у спадок.
Хто сплачує податки-продавець чи покупець-визначають сторони угоди за домовленістю.
Як ще можна купити землю
Землю можна придбати на Prozorro.Sale. Усі дані щодо земельних ділянок оновлюються у реальному часі. Є пошукова система із набором фільтрів: пошук майна за ключовим словом, статусом, видом, напрямком роботи, за типом аукціону та його номером, за організатором торгів, по регіону України, ціні та даті. Спрощено участь у торгах на «Прозоро.Продажі» виглядає так:
- вибір одного з акредитованих на платформі майданчиків;
- створення аккаунту та завантаження копії першої та другої сторінки паспорта (або скан ID-картки), копію ІПН, надання банківських реквізитів у форматі IBAN;
- подання заявки на участь в аукціоні в особистому кабінеті та сплатита гарантійного внеску (його повернуть у разі програшу в аукціоні). Також слід зробити першу ставку – не нижчу за мінімальну вартість;
- для участі в аукціоні потрібно перейти за посиланням, яке прийде на пошту;
- під час аукціону учасники по черзі роблять ставки. Якщо цінова пропозиція покупця виявиться вищою за ціну, запропоновану конкурентами за підсумками останнього раунду, він вважається переможцем;
- пройти процедуру кваліфікації, яка передбачає надання відповідних документів;
- отримайте договір купівлі-продажу на пошту. Його можна підписати ЕЦП;
- сплатіть вартість лоту.
Перед участю у реальному аукціоні можна пройти тестовий.
Купити землю можна з допомогою спеціальних платформ:
- KupyPai від Concorde Capital. Сервіс дозволяє вибрати ділянку з 245 тисяч. на зручній мапі. Вона також допомагає інвестору змоделювати можливості консолідації земельних ділянок. Платформа бере комісію 7%+12 900 грн, що включає супровід інвестицій під ключ, нотаріальні послуги та інші витрати.
- онлайн-маркет Доброзем. Платформа пропонує зручний фільтр для пошуку ділянок за регіонами, калькулятор для розрахунку ціни землі залежно від її місцезнаходження, гарантує безпеку укладення угоди. Комісія Доброзему становить 6%.
- інвестиційне об'єднання Land Club. Членам товариства пропонується доступ до 500 тис. га, які перебувають в оренді агрохолдингу. Перевагою клубу є гарантоване отримання доходу у вигляді орендної плати. Також учасники можуть вийти з угоди з дохідністю до 60%. Умовою членства є сплата клубу за інформаційно-консультаційні послуги еквівалент $390 з оплатою в гривнях по курсу платіжного сервісу банку на момент здійснення оплати.
