За словами першої заступниці голови правління ГЛОБУС БАНКУ, у 2023 році завдяки суттєвому зниженню облікової ставки з 25% до 15% та резапуску державної іпотечної програми “єОселя” були закладені основи для активного розвитку банківських іпотечних продуктів з важливим акцентом на придбання житла на стадії зведення.
Вона нагадала, що у вересні минулого року ставки за спільними програмами банків і девелоперів житла вже скоротилися на 3%, і залежно від першого внесу та терміну погашення складають в середньому від 7% до 19%.
“Розвиток економіки, зниження інфляційного тиску дали змогу регулятору суттєво знизити облікову ставку, що фактично спонукало комерційні банки до розвитку кредитних продуктів та іпотеки зокрема. Водночас у 2024 році очікується поступова переорієнтація “єОселі” на первинний ринок, що може значно посилити “іпотечну” конкуренцію на первинному ринку, а іпотечні програми стануть більш гнучкими та привабливими для потенційних покупців житла”, — зазначила експертка.
Умови, що можуть вплинути на подальше зниження ставок за іпотекою на первинному ринку:
- Активний розвиток економіки країни та подальші кроки НБУ зі зниження облікової ставки (за умов скорочення ставки на 2-4 в.п. ставки за банківською іпотекою можуть скоротитися в середньому на 3%);
- Обсяги та системність отримання макрофінансової підтримки України, що дасть змогу покрити значну частину видатків держбюджету (очікується, що у 2024 році обсяги міжнародної допомоги складуть від 37 млрд $ до 40 млрд $);
- Суттєве розширення державної іпотечної програми “єОселя” на об’єкти в стадії будівництва (очікується, що у 2024 році кількість кредитів за державною програмою “єОселя” на первинному ринку зросте до 20-25% від загальної кількості виданих кредитів);
- Активізація будівництва житла, особливо це стосується проєктів, будівництво яких через широкомасштабне вторгнення було призупинено;
- Стратегія девелоперів, спрямована на розширення можливостей для придбання житла: акредитація до участі в програмі “єОселя”, розробка та впровадження спільних з банками іпотечних програм, активний розвиток власних програм із розтермінування.
В умовах прогнозованого зниження ставок за кредитами ще на 3% на первинному ринку найбільш затребуваними стануть спільні іпотечні програми банків і девелоперів з терміном погашення від 3 років до 20 років:
- “Іпотека на 3 роки”: залежно від суми першого внеску ставки можуть скоротитися до 4-9%;
- “Іпотека на 5 років”: за оптимальних умов ставки можуть знизитися до 8-12%;
- “Іпотека на 20 років”: у перший рік погашення ставка може знизитися до 3%, а на подальші 19 років - до 15-16% річних.
“За умов активного економічного розвитку комерційні банки значно покращать іпотечні умови для позичальників. Разом з тим іпотечні програми на первинному ринку можуть скласти гідну конкуренцію державній програмі “єОселя”, — прогнозує Олена Дмітрієва.
Основні характеристики іпотечного кредитування станом на кінець 2023 та початок 2024 року:
- близько 30% від загальної кількості виданих іпотек на первинному ринку припадає на спільні програмами банків і девелоперів;
- середня вартість квартири, придбаної за спільними програмами банків і девелоперів, становить від 2 млн грн до 3 млн грн;
- сума першого внеску - від 30% від вартості житла;
- найбільш популярними є 1-2-кімнатні квартири площею від 45 м2 до 70 м2;
- стадія готовності ЖК, в якому купують житло в іпотеку, — понад 50% (клас житла — економ та комфорт);
- понад 80% іпотечних угод оформлено терміном до 20 років (відповідно 20% угод — іпотека до 10 років);
- понад 90% оформлених іпотечних угод припадає на Київ (також активно розвивається іпотека у Львові, Кам’янець-Подільському, Луцьку тощо);
“Одна з головних переваг іпотеки на первинному ринку полягає в тому, що сума кредиту фіксується у гривні на момент укладання угоди, а в разі зміни курсу національної валюти залишок кредиту не перераховується. Тобто позичальник страхує себе від інфляційних ризиків”, - підкреслила Олена Дмітрієва.
Фахівчиня навела приклад типової іпотечної угоди за спільними програмами банків і девелоперів, укладеної на 20 років (придбання квартири в ЖК комфорт-класу в м. Київ). Так, квартира площею близько 70 м2 обійдеться позичальнику у 2,5 млн грн, а перший внесок складе 750 тис. грн при сплаті 30% від повної вартості оселі. Сума кредиту — 1,75 млн грн, разова банківська комісія за надання кредиту передбачена в розмірі 1,99% від суми кредиту (тобто 34825 грн), а щомісячні платежі за кредитом складуть в середньому 21 тис. грн (при цьому розмір відсоткової ставки може залежати від умов співпраці банку та девелопера).
“Розвиток іпотеки саме на первинному ринку є важливим не лише з огляду на ціну для покупця (придбання житла на стадії зведення обійдеться в середньому на 30% дешевше), а й стимулюватиме розвиток будівництва, як однієї з ключових галузей економіки країни”, — підсумувала Олена Дмітрієва.
