Усиление обстрелов, экономическая неопределенность и рост рисков меняют инвестиционные стратегии украинцев. Спрос смещается в сторону валютных активов и недвижимости западных регионов, рынок ОВГЗ сохраняет устойчивость, а инвестиции в землю и коммерческую недвижимость открывают новые возможности.
Осенью 2026 года инвестиционный рынок Украины демонстрирует неоднородную динамику. Часть инвесторов откладывает приобретение активов из-за рисков безопасности, тогда как другие используют рыночную конъюнктуру для поиска новых возможностей.
На первый план выходят сохранение капитала, валютная диверсификация, ликвидность активов и их способность генерировать стабильный доход даже в условиях войны.
1. Состоятельные инвесторы переориентируются на валютные активы
Один из заметных трендов — рост спроса на инвестиционные инструменты, номинированные в иностранной валюте или привязанные к ее курсу.
Среди состоятельных клиентов инвестиционных компаний усиливается интерес к валютным облигациям, корпоративным долговым инструментам и инвестиционным фондам. Часть инвесторов рассматривает перераспределение портфелей из гривневых ОВГЗ в валютные активы.
Показательно, что до 70% выпусков корпоративных облигаций, которые сопровождает Таскомбанк, имеют валютную привязку.
Основными мотивами остаются защита капитала от девальвационных рисков, валютная диверсификация и сохранение покупательной способности инвестиций.
2. Гривневые ОВГЗ сохраняют популярность среди частных инвесторов
В отличие от состоятельных клиентов, которые активнее интересуются валютными инструментами, массовый инвестор продолжает вкладывать средства в государственные облигации Украины.
По данным НБУ, объем ОВГЗ в портфелях физических лиц увеличился со 163 млрд грн по состоянию на 1 сентября до 169 млрд грн на 19 октября 2026 года.
Рост портфелей свидетельствует о сохранении интереса населения к государственным ценным бумагам, несмотря на ухудшение ситуации с безопасностью.
При этом инвестиционный спрос все больше зависит от валюты номинирования, срока погашения и возможности быстро вернуть вложенные средства.
3. Инвестиции в жилую недвижимость смещаются на запад Украины
Усиление обстрелов Киева и других крупных городов влияет на географию инвестиций в жилье.
По оценкам девелоперской компании SIGMA+, за последние три месяца количество сделок по покупке квартир в новостройках Киева и Киевской области сократилось на 50–60%.
В то же время инвесторы активнее рассматривают приобретение недвижимости в относительно безопасных регионах:
-
Львов и Львовская область
-
Ивано-Франковск и Карпатский регион
-
Черновцы
-
Закарпатская область
Спрос поддерживают внутренняя миграция населения и потребность в жилье для временного или постоянного проживания.
Отдельным риском для девелоперов стал рост себестоимости строительства из-за дефицита материалов, перебоев в производстве и нехватки рабочей силы.
Часть застройщиков переносит запуск новых жилых проектов на весну 2027 года, пересматривая бюджеты и финансовые модели.
4. Инвестиции в гостиницы и доходную недвижимость переживают коррекцию
Несмотря на рост спроса на временное проживание в западных регионах, инвестиционная активность в сегменте гостиниц, апартаментов и коттеджных комплексов существенно снизилась.
По оценкам Apartel Resorts, спрос на приобретение доходной недвижимости сократился примерно на 70% по сравнению с пиковым периодом 2023–2024 годов.
Основные факторы:
-
Задержки ввода отдельных проектов в эксплуатацию на 2–3 года.
-
Расхождения между прогнозируемой и фактической доходностью.
-
Проблемы с выплатами инвесторам в отдельных проектах.
-
Снижение готовности инвесторов вкладывать средства в объекты на этапе строительства.
В то же время растет спрос на долгосрочное проживание в гостиницах западной Украины. Операторы предлагают скидки до 50% при длительном размещении, компенсируя более низкие тарифы высокой загрузкой номеров.
По оценкам Apartel Resorts, загрузка гостиниц на западе Украины из-за ситуации с безопасностью может быть на 10–15% выше, чем в прошлом году.
Для инвесторов все большее значение приобретают фактическая операционная доходность, опыт управляющей компании и наличие стабильного денежного потока.
5. Сельскохозяйственная земля остается относительно устойчивым инвестиционным активом
Рынок сельскохозяйственных земель демонстрирует способность восстанавливать инвестиционную активность после краткосрочных потрясений.
По оценкам инвестиционного фонда «Твоє коло», во второй половине августа и начале сентября 2026 года активность инвесторов временно снизилась до 30%. Однако уже через 3–4 недели спрос вернулся к уровню начала лета.
В то же время часть агропроизводителей сокращает покупательскую активность из-за ограниченной ликвидности, роста логистических расходов и других финансовых вызовов.
Это создает возможности для частных инвесторов, которые могут приобрести качественные земельные участки при меньшей конкуренции со стороны аграрных компаний.
Спрос на землю до конца 2026 года, вероятно, останется неравномерным и будет зависеть от ситуации с безопасностью, финансового состояния агросектора и условий экспорта сельскохозяйственной продукции.
6. Коммерческая недвижимость: спрос смещается в сторону небольших торговых помещений
В сегменте коммерческой недвижимости наблюдается расхождение тенденций между торговыми и офисными объектами.
В Киеве сохраняется спрос на небольшие торговые помещения на первых этажах жилых комплексов. Их привлекательность объясняется близостью к потребителям, развитием локальной инфраструктуры и изменением поведения покупателей.
В то же время офисный сегмент сталкивается с ростом вакантности. Компании оптимизируют занимаемые площади, сокращают персонал или частично перемещают команды в западные регионы.
Это усиливает конкуренцию между владельцами офисной недвижимости и повышает роль арендных скидок.
Для инвесторов все более важными становятся качество арендаторов, стабильность арендного дохода, расположение и технические характеристики объекта.
7. Энергетическая автономность становится фактором инвестиционной стоимости недвижимости
В условиях регулярных атак на энергетическую инфраструктуру автономность зданий превращается из дополнительного преимущества в один из ключевых критериев выбора коммерческой недвижимости.
Офисные и торговые объекты, оборудованные резервным электроснабжением и инженерными системами для бесперебойной работы, имеют больше возможностей удерживать арендаторов.
В то же время владельцы помещений без резервных источников питания вынуждены предлагать более существенные скидки на аренду.
Это формирует новые подходы к оценке инвестиционной привлекательности активов: все большее значение имеют не только расположение или площадь, но и способность объекта обеспечивать непрерывную деятельность бизнеса.
Что означают эти тренды для инвесторов в 2026–2027 годах?
Украинский инвестиционный рынок не остановился, но стал более избирательным. Капитал постепенно перераспределяется в пользу активов с прогнозируемыми денежными потоками, понятными рисками и возможностью сохранить ликвидность.
Основные тенденции на ближайшую перспективу:
-
Валютные инструменты останутся востребованными среди инвесторов, ориентированных на сохранение капитала.
-
ОВГЗ продолжат конкурировать за средства частных инвесторов.
-
Западные регионы Украины сохранят инвестиционную привлекательность в жилом и гостиничном сегментах.
-
В доходной недвижимости будет расти значение фактической прибыльности вместо прогнозируемых показателей.
-
Сельскохозяйственная земля может создавать возможности для приобретения активов на фоне ограниченной ликвидности агропроизводителей.
-
Стоимость коммерческой недвижимости будет все больше зависеть от автономности, качества арендаторов и стабильности арендного потока.
В целом инвестиционный рынок Украины переходит от ориентации на быстрый рост стоимости активов к более прагматичной модели, в которой ключевыми критериями становятся сохранение капитала, реальная доходность, ликвидность и управление рисками.
