Э
Настало ли время купить коммерческую недвижимость?

Настало ли время купить коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость традиционно является одним из самых надежных и популярных инвестиционных направлений. Но стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость сегодня?

Коммерческая недвижимость традиционно является одним из самых надежных и популярных инвестиционных направлений. Несмотря на то, что эпидемия и финансовый кризис нанесли колоссальный удар по рынку доходной недвижимости, по мнению экспертов, в 2021 году ожидается восстановление спроса на коммерческе помещения.

InVenture проанализировал основные тенденции развития офисного, торгового и логистического секторов коммерческой недвижимости и отобрал наиболее перспективные инвестиционные предложения в каждом из выше перечисленных сегментов.

Офисная недвижимость

Если вы планируете купить офис для сдачи в аренду, то крайне скрупулёзно выбирайте объект. Эпидемия привела к популяризации дистанционной работы, крупные компании переводят на удалёнку целые отделы. В результате спрос на офисные помещения серьезно упал. Уровень вакантности в Киеве по данным CBRE Ukraine, в первом полугодии 2020 года достиг 12,4%, ввод в эксплуатацию новых офисных центров может привести к еще большему росту вакантности. Декларированные арендные ставки на офисы класса А находились в диапазоне $25-$35/кв. м/месяц, а на офисы класса B – в диапазоне $12-$26/кв. м/ месяц.

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International, отметил, что дальнейшее развитие киевского рынка офисной недвижимости будет зависеть от IT-сектора (свыше 40% офисов в Киеве арендуются «айтишниками»). Кроме того, по мнению Александра Носаченко, в 2021 году компании серьезно пересмотрят свои требования к организации офисного пространства. Среди арендаторов станет крайне популярным формат Work-From-Anywhere. Планировка современного офиса должна позволять сотрудникам работать в любом удобном для них месте, классические офисы старого образца будут устареют.

Если вы хотите купить офис в центре Киева для получения стабильного пассивного дохода, то вам подойдут офисные площади в бизнес центре на площади Победы или офисные помещения в здании, расположенном напротив оперного театра. Отличным вариантом для вложения средств также являются офисные площади в бизнес центре КОМОД, которые на данный момент сданы в аренду. Крупному покупателю следует обратить внимание на  отдельно стоящее офисное здание в Киеве (площадь 2200 кв.м), в котором раньше был расположен главный офис крупного банка. Поскольку готовых объектов офисной недвижимости на рынке немного, инвестор также может купить недостроенное здание, чтобы затем ввести его в эксплуатацию в качестве офисного центра.

Ключевое преимущество инвестирования в офисную недвижимость – возможность зарабатывать, принимая минимальное участие в управлении бизнесом. Рост популярности дистанционной занятости способствует снижению спроса на офисные помещения, однако многие компании отмечают, что удалёнка не может быть полноценной заменой офисной работе, а поэтому качественные офисные площади по-прежнему будут востребованы арендаторами.

Не стоит забывать и о рисках. В случае наступления очередного экономического кризиса произойдёт обвал рынка офисной недвижимости, также инвестор может случайно приобрести «проблемное» здание. Кроме того, снижение арендных ставок ведет к увеличению срока окупаемости офисных помещений. Если до коронавируса нормальный термин возврата инвестиций составлял в 7-8 лет, то сейчас этот показатель увеличился до 10 лет. Впрочем, все зависит от объекта. Главное при приобретении офисной недвижимости – правильный выбор локации и проведение глубокого юридического аудита.

Торговая недвижимость

Вопреки многочисленным прогнозам экспертов, рынок торговой недвижимости Украины по итогам 2020 года не обрушился. По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International в Украине, ритейл может демонстрировать как драматическое падение, так и стремительный взлет, зависящий не только от покупательной способности, но и от потребительских настроений. Поэтому торговая недвижимость остается хорошим инвестиционным активом даже несмотря на эпидемию и тяжелую экономическую ситуацию в стране. Девелопер Вагиф Алиев отмечал, что средний срок окупаемости киевского ТРЦ составляет пять лет (сейчас, в связи с коронакризисом, этот показатель вырос, но торговый сегмент коммерческой недвижимости все равно остается одним из наиболее прибыльных инвестиционных направлений).

По данным Colliers International, в 2020 году на тысячу киевлян приходилось 535 кв. м торговых площадей. В случае введения в эксплуатацию всех запланированных объектов (в 2020 году на разных стадиях строительства находились 12 ТРЦ), показатель обеспеченности Киева торговыми помещениями будет составлять 801 кв. м на 1000 жителей.

Арендные ставки в киевских ТРЦ, без учета краткосрочных скидок, в первом полугодии 2020 снизились на 5-10%. По данным CBRE, арендные ставки на лучшие торговые помещения варьировались в диапазоне $80-110/кв. м/месяц. Для остальных помещений уровень арендных ставок составлял $40-60/кв. м/месяц. Показатель вакантности увеличился до 10,7%, в связи с открытием ТРЦ Blockbuster Mall. Управляющий партнер CBRE Ukraine, Радомир Цуркан прогнозирует, что инвестиционная активность в сегменте торговой недвижимости восстановится уже в этом году.

Потенциальный инвестор, желающий купить торговую недвижимость в Киеве, должен учитывать, что в ближайшее время в столице будет введено в эксплуатацию около 763 000 кв. м торговых площадей, что может привести к «пресыщению» рынка, росту вакантности и падению арендных ставок. В ближайшее время следует ожидать усиления борьбы за клиентов между ТЦ, поэтому прежде чем купить торговую недвижимость в ТРЦ, нужно взвесить все «за» и «против». Еще одним конкурентом для ТЦ являются интернет-магазины. По данным Euromonitor Interntional, на протяжении последних 5 лет сфера e-commerce в среднем росла на 27% ежегодно. Пандемия COVID-19 только способствовала переходу покупателей в онлайн.

Рынок торговой недвижимости в других крупных городах Украины развит значительно хуже, что открывает возможности для инвесторов. В Харькове, например, на 1000 жителей приходится 157 кв. м торговых помещений, в Днепре – 232 кв. м, в Одессе – 210 кв. м, во Львове – 252 кв. м.  Конкуренция среди арендаторов и девелоперов в этих городах ниже, чем в Киеве, но и уровень покупательной способности населения существенно ниже, чем в столице.

Мы рекомендуем инвесторам покупать торговую недвижимость либо в районах с большой плотностью населения (например, в новых ЖК), либо в зонах с активным пешеходным трафиком. Например, торговые площади, расположенные рядом со станцией метро «Дорогожичи», будут обязательно пользоваться спросом среди арендаторов. Еще один хороший вариант для вложения средств – действующий ТРЦ в Печерском районе Киева. Объект находится в подземном пространстве пешеходного перехода на бульваре Дружбы народов и полностью заполнен арендаторами.

Логистическая недвижимость

На сегодняшний день логистическая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее перспективных инвестиционных направлений. Удивительно, но финансовый кризис и пандемия только способствовали увеличению спроса на складские помещения. Главными арендаторами логистических площадей являются компании сектора e-commerce, которые в 2020 году активно наращивали свою деятельность.

Таким образом, уровень вакантности вакантность на рынке логистической недвижимости Киева, по данным Cushman & Wakefield, в первом полугодии 2020 опустился до 2,2%. Согласно отчету CBRE, арендные ставки для складских помещений класса А в киевском регионе находилась в диапазоне 133-159 гривен/кв. м/месяц, а для уровень арендных ставок для складов класса B составлял 90-110 гривен/кв. м/месяц.

Интерес предпринимателей к качественным складским помещениям, расположенным в окрестностях Киева, растет в связи с увеличением конкуренции в сфере e-commerce и желанием ритейлеров сократить срок доставки товаров. Логистических объектов, находящихся на различных стадиях строительства, недостаточно для удовлетворения спроса со стороны арендаторов. Стоит учитывать, что активность девелоперов на рынке складской недвижимости до наступления эпидкмии COVID-19 была относительно низкой, так как средний срок окупаемости крупного логистического комплекса в Украине достигал 12-14 лет.

Инвесторов отпугивают экономическая и политическая нестабильность в нашей стране. С другой стороны, коронакризис показал, что сегмент логистических площадей является одним из наиболее надежных инвестиционных направлений. Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine прогнозирует, что в течении 5-7 лет на рынке складской недвижимости может начаться настоящий инвестиционный бум.

Также стоит отметить, что после того, как весенний карантин привел к обрушению международных цепей поставок, крупные компании начали процесс локализации производств, в следствие чего вырос спрос инвесторов на промышленные объекты

Предпринимателям, желающим купить склад или логистический комплекс в Киеве или его окрестностях, стоит обратить внимание на комплекс складской недвижимости площадью 6840 кв. м (Святошинский район) и логистическое предприятие в центре Киева (улица Саперно-Слободская).  

Крупным инвесторам следует присмотреться к промышленно-логистическому хабу в Харьковской области (г. Мерефа), построенному в 2008 году по немецкому проекту. Объект хорошо подходит для размещения высокотехнологичного промышленного предприятия. Еще одно перспективное и уникальное инвестиционное предложение –  комплекс складских и заводских помещений в Одессе (Таирово), который может быть использован в качестве логистического комплекса или промышленного перерабатывающего предприятия.

Более дешевые объекты можно найти в сегменте промышленной недвижимости. Например, производственной комплекс в Киевской области (Котюжанка) прекрасно подойдет для размещения аграрного предприятия или завода по производству мебели, а промышленную базу в Черниговской области (село Носовка) можно использовать для размещения склада, элеватора напольного хранения, сельскохозяйственной базы или производства щепок, пиломатериалов, дров.

Продажа коммерческой недвижимости в Киеве и Украине

Заключение

Каждый из сегментов коммерческой недвижимости имеет свою специфику, свои плюсы и минусы. Инвестиционная привлекательность любого объекта зависит от профиля самого инвестора, его критериев инвестирования. Чтобы получать наиболее актуальную информацию о лучших инвестиционных предложениях в сфере доходной недвижимости, необходимо заполнить анкету инвестора.

Купить коммерческую недвижимость. Купить коммерческую недвижимость в области. Купить коммерческую недвижимость с арендатором. Купить коммерческую недвижимость в новостройке. Купить склад. Купить торговую недвижимость. Купить офисную недвижимость. Купить офис. Купить торговую коммерческую недвижимость. Купить коммерческую недвижимость в городе. Купить коммерческую недвижимость центр. Купить логистический комплекс. Купить завод. Купить промышленную недвижимость.

Читайте также