Коммерческая недвижимость традиционно считается одним из надёжных сегментов для инвестиций. Однако экономические и геополитические потрясения последних лет, включая пандемию и последствия войны, существенно изменили структуру рынка, требования арендаторов и инвестиционный ландшафт.
Сейчас, в 2026 году, эксперты предлагают смотреть на коммерческую недвижимость не как на простой «доходный актив», а как на сегмент, требующий стратегического подхода, адаптированного к новым реалиям.
По итогам 2025 года активность в сегменте коммерческой недвижимости была умеренной — предложение и спрос снизились, а арендные ставки по некоторым направлениям выросли. К примеру, количество предложений аренды уменьшилось, но медианные ставки поднялись примерно на четверть по сравнению с предыдущим годом. При этом в сегменте покупки коммерческих площадей спрос и предложения также сократились, но цены продолжили расти.
Такое сочетание говорит о том, что рынок значительно адаптировался к нестабильности, но не утратил интереса со стороны бизнеса и инвесторов.
Офисная недвижимость
Инвестирование в офисную недвижимость в 2026 году требует значительно более взвешенного подхода, чем в докризисные годы. Если вы рассматриваете покупку офиса с целью последующей сдачи в аренду, выбор объекта становится критическим фактором успеха.
Пандемия, а затем и полномасштабная война окончательно закрепили гибридную модель работы. Многие компании сократили занимаемые площади, перевели часть команд на удалённый или смешанный формат и начали более внимательно относиться к эффективности каждого квадратного метра.
Как изменился офисный рынок
Ещё в 2021 году, по данным CBRE Ukraine, киевский рынок офисной недвижимости демонстрировал лишь начальные признаки восстановления после пандемии. Тогда рост арендной активности сочетался с сокращением среднего размера сделок из-за оптимизации площадей арендаторами.
В 2025–2026 годах эти тенденции перешли из временных в структурные:
-
крупные арендаторы реже заключают сделки на 5–10 тыс. м²;
-
спрос сместился в сторону более компактных и гибких офисных пространств;
-
компании отдают предпочтение зданиям с укрытиями, автономной инфраструктурой и современными инженерными системами;
-
возросла роль качественных бизнес-центров классов A и B+, тогда как устаревший фонд теряет ликвидность.
Спрос сохранился, но он другой
Несмотря на распространение удалённой работы, офис как формат не исчез. Многие компании пришли к выводу, что дистанционная работа не может полностью заменить офис с точки зрения командного взаимодействия, корпоративной культуры и управления. При этом офис больше не рассматривается как пространство «на каждого сотрудника каждый день».
В результате:
-
сохраняется спрос на качественные, хорошо расположенные офисы;
-
снижается спрос на крупные монофункциональные офисные площади;
-
офис становится элементом HR-стратегии, а не просто рабочим местом.
Инвестиционная логика в 2026 году
Ключевое преимущество инвестирования в офисную недвижимость остаётся неизменным — возможность получать арендный доход при минимальном участии в операционном управлении. Однако уровень рисков существенно вырос.
Основные риски:
-
цикличность экономики и высокая чувствительность офисного сегмента к кризисам;
-
риск приобретения «проблемного» или морально устаревшего объекта;
-
давление на арендные ставки в слабых локациях;
-
рост сроков окупаемости.
Если до пандемии и войны нормальным сроком окупаемости офисных помещений считались 7–8 лет, то в 2026 году 10–12 лет уже являются стандартом для большинства объектов. В отдельных случаях, при удачно выбранной локации и надёжном арендаторе, показатели могут быть лучше, но это скорее исключение, чем правило.
На что обращать внимание инвестору
В 2026 году успешная инвестиция в офисную недвижимость базируется на трёх ключевых факторах:
-
локация — деловые районы, удобная логистика, транспортная доступность;
-
качество здания — современные инженерные системы, безопасность, автономность;
-
юридическая чистота — глубокий аудит прав собственности, земли и арендных договоров.
Практический вывод
Офисная недвижимость в 2026 году — это:
-
не массовый инвестиционный инструмент;
-
сегмент для выборочных, тщательно просчитанных сделок;
-
актив, где решающую роль играет качество объекта, а не сам факт «офиса».
Для инвестора это не ставка на рост, а работа с денежным потоком и рисками. Ошибка в выборе офисного объекта сегодня обходится значительно дороже, чем несколько лет назад.
Торговая недвижимость (актуально на 2026 год)
Торговая недвижимость в Украине к 2026 году прошла сложный путь трансформации — от пандемического шока через военные риски к постепенному восстановлению потребительской активности. Сегодня этот сегмент уже не является массовой историей «купил — сдал», а представляет собой выборочную инвестицию, где решающую роль играют формат, концепция и локация.
Как изменился рынок
Если в 2020–2021 годах рынок реагировал в основном на пандемию, то в 2024–2026 годах ключевыми факторами стали:
-
адаптация потребительского поведения к военным и экономическим рискам;
-
рост роли омниканальности (онлайн + офлайн);
-
концентрация спроса в качественных торговых центрах;
-
снижение интереса к устаревшим и концептуально слабым ТЦ.
Сегодня торговая недвижимость напрямую зависит не столько от общего уровня потребления, сколько от способности объекта интегрироваться в новую модель покупателя.
Новые приоритеты ритейла
В 2026 году владельцы ТЦ и ритейлеры фокусируются на:
-
эмоциональной ценности пространства, а не только на продажах;
-
ESG-элементах, энергоэффективности и безопасности;
-
мультифункциональности — сочетании покупок, сервисов и досуга;
-
гибких форматах аренды.
Омниканальность перестала быть конкурентным преимуществом — она стала условием выживания бизнеса. Онлайн-продажи, click&collect, доставка и dark-форматы органично встроились в физические ТЦ.
Фуд-ритейл и dark-formats
Фуд-ритейл остаётся самым устойчивым сегментом торговой недвижимости:
-
продуктовые сети активно развивают собственную доставку;
-
появляются новые игроки, работающие в формате dark store / dark kitchen без классических залов;
-
помещения под food-форматы остаются наиболее ликвидными для инвестора.
Развлечения: меньше площадей — больше качества
Сегмент развлечений в ТРЦ концептуально изменился:
-
операторы сокращают занимаемые площади;
-
уменьшается доля «массовых» развлечений;
-
растёт роль нишевых, семейных и событийных форматов.
Развлечения не исчезают из ТРЦ, но перестают быть их главным «якорем».
Вакантность и ставки: новая равновесие
После пиковых значений вакантности в 2020–2022 годах рынок в 2025–2026 годах вышел на относительное равновесие:
-
в качественных ТЦ уровень вакантности остаётся умеренным;
-
слабые объекты продолжают терять арендаторов;
-
рынок стал двухскоростным.
На примере таких объектов, как Blockbuster Mall и Retroville, рынок уже проходил фазу низкой заполняемости и постепенного наращивания пула арендаторов. Этот опыт научил арендодателей и арендаторов быстрее принимать решения и пересматривать условия сотрудничества.
Арендные ставки в 2026 году
В 2026 году:
-
рост арендных ставок наблюдается только в качественных ТЦ / ТРЦ;
-
средний прирост ставок в топ-объектах составляет 5–10% в годовом выражении;
-
ставки на основных торговых улицах и в лучших ТРЦ стабилизировались после резких колебаний предыдущих лет.
При этом индивидуальные условия для арендаторов стали нормой — ставка всё чаще зависит от оборота, формата и эффективности конкретного бизнеса.
Инвестиционная логика в 2026 году
Для инвестора торговая недвижимость сегодня — это:
-
не ставка на массовый рост;
-
сегмент с повышенной зависимостью от управления;
-
инструмент для выборочных сделок в сильных объектах.
Практический вывод
Торговая недвижимость в 2026 году остаётся инвестиционно привлекательной только при правильной концепции и локации. Рынок больше не прощает ошибок:
-
слабые ТЦ превращаются в проблемные активы;
-
сильные объекты сохраняют ликвидность и арендный поток;
-
ключевая ценность — качество трафика, а не его объём.
Для инвестора это сегмент повышенной сложности, но с потенциалом стабильного дохода при грамотном выборе объекта.
Логистическая и промышленная недвижимость
Логистическая и промышленная недвижимость в 2026 году уверенно удерживает позиции одного из самых устойчивых и перспективных инвестиционных сегментов в Украине. Парадоксально, но именно кризисы последних лет — пандемия, война, сбои глобальных цепочек поставок — не ослабили, а усилили структурный спрос на складские и производственные объекты.
Почему спрос сохраняется и растёт
Ещё в 2020–2021 годах рынок складов получил мощный импульс со стороны e-commerce. В 2024–2026 годах к этому добавились новые драйверы:
-
релокация бизнеса в центральные и западные регионы Украины;
-
рост роли быстрой и региональной логистики;
-
развитие e-commerce, food delivery и FMCG;
-
локализация производств и складов запасов;
-
переориентация логистики на сухопутные коридоры ЕС.
В результате качественные логистические объекты остаются дефицитным активом, особенно вблизи крупных городов и транспортных узлов.
Вакантность и рынок складов
Ещё до полномасштабной войны уровень вакантности складов в Киевском регионе был критически низким. По данным Cushman & Wakefield, в докризисные периоды вакантность опускалась до минимальных значений, что свидетельствовало о структурном дефиците качественных площадей.
В 2025–2026 годах ситуация остаётся схожей:
-
качественные склады классов A и B+ быстро поглощаются рынком;
-
новое строительство не успевает за спросом;
-
арендаторы готовы подписывать более длинные контракты при условии надёжности объекта.
По оценкам CBRE Ukraine, логистическая недвижимость остаётся сегментом с одним из самых низких уровней вакантности среди всех типов коммерческих объектов.
Арендные ставки и экономика проектов
В 2026 году:
-
арендные ставки на качественные логистические объекты демонстрируют стабильность или умеренный рост;
-
наибольшим спросом пользуются склады с высотой потолков 10–12 м, рампами и автономным энергоснабжением;
-
арендаторы всё больше внимания уделяют энергоэффективности и безопасности.
При этом девелопмент остаётся сдержанным. Причины те же, что и ранее:
-
высокий CAPEX;
-
длительный срок окупаемости;
-
повышенные страновые и военные риски.
Как и до пандемии, средний срок окупаемости крупного логистического комплекса остаётся на уровне 12–15 лет, что автоматически отсеивает спекулятивных инвесторов и оставляет на рынке стратегический капитал.
Инвесторы и риски
Инвесторов традиционно сдерживают:
-
макроэкономическая и политическая нестабильность;
-
военные риски;
-
ограниченный доступ к долгосрочному финансированию.
В то же время кризисы показали, что логистическая недвижимость является одним из наиболее защищённых сегментов с точки зрения денежного потока. Именно поэтому этот рынок всё чаще рассматривается как основа для долгосрочных портфельных инвестиций.
Несколько лет назад аналитики CBRE Ukraine прогнозировали возможный инвестиционный бум в складском сегменте на горизонте 5–7 лет. События последних лет лишь подтвердили структурную логику этого сценария — хотя его реализация происходит в более сложных условиях.
Промышленная недвижимость и локализация производств
Отдельно стоит выделить промышленную недвижимость. После разрыва международных цепочек поставок и роста логистических издержек крупные компании начали:
-
локализовывать производства;
-
переносить часть мощностей ближе к рынкам сбыта;
-
искать готовые или полуготовые промышленные объекты.
Это сформировало дополнительный спрос на:
-
индустриальные парки;
-
производственно-складские комплексы;
-
объекты формата light industrial.
Практический вывод
Логистическая и промышленная недвижимость в 2026 году — это:
-
структурно сильный сегмент;
-
дефицит качественного предложения;
-
долгосрочная инвестиция с фокусом на стабильный cash flow, а не на быстрый перепродаж.
Для инвестора это один из немногих сегментов, где риски компенсируются фундаментальным спросом, а не рыночными ожиданиями. Именно поэтому логистика и промышленность всё чаще становятся якорем инвестиционных портфелей в коммерческой недвижимости Украины.
Заключение
Каждый сегмент коммерческой недвижимости имеет собственную инвестиционную логику, уровень риска и требования к управлению. Офисная, торговая, логистическая и промышленная недвижимость по-разному реагируют на экономические циклы, изменения потребительского поведения и структурные сдвиги в экономике.
Инвестиционная привлекательность конкретного объекта определяется не столько состоянием рынка в целом, сколько профилем самого инвестора — его инвестиционным горизонтом, толерантностью к риску, ожиданиями по доходности и готовностью участвовать в управлении активом.
В 2026 году коммерческая недвижимость в Украине перестала быть универсальным решением «для всех». Это рынок выборочных и тщательно просчитанных сделок, где ключевую роль играют качество объекта, локация, арендный поток и юридическая чистота. Ошибки в оценке актива сегодня обходятся дороже, чем в докризисные годы, тогда как правильно выбранные объекты способны обеспечить стабильный денежный поток и сохранение капитала даже в сложных макроэкономических условиях.
Именно поэтому ответ на вопрос «наступило ли время инвестировать в коммерческую недвижимость» зависит не от календаря, а от стратегии инвестора, качества актива и способности управлять рисками.
Купить коммерческую недвижимость. Купить коммерческую недвижимость в области. Купить коммерческую недвижимость с арендатором. Купить коммерческую недвижимость в новостройке. Купить коммерческую недвижимость от собственника. Купить коммерческую недвижимость без посредников. Купить коммерческую недвижимость для бизнеса. Купить коммерческую недвижимость под инвестиции. Купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду.
Купить склад. Купить складское помещение. Купить склад с арендатором. Купить склад класса А. Купить склад класса B. Купить складской комплекс. Купить логистический склад. Купить склад возле Киева. Купить склад в области. Купить склад с рампами. Купить склад с ж/д веткой. Купить склад с земельным участком.
Купить торговую недвижимость. Купить торговое помещение. Купить торговую коммерческую недвижимость. Купить торговое помещение в ТЦ. Купить торговое помещение в ТРЦ. Купить магазин. Купить магазин с арендатором. Купить стрит-ритейл. Купить торговое помещение на первом этаже. Купить торговую недвижимость в центре города.
Купить офисную недвижимость. Купить офис. Купить офис с арендатором. Купить офис в бизнес-центре. Купить офис класса А. Купить офис класса B+. Купить офис в центре города. Купить офисное помещение для аренды. Купить офис для собственного бизнеса.
Купить логистический комплекс. Купить логистическую недвижимость. Купить логистический центр. Купить логистический объект с арендатором. Купить логистическую недвижимость возле трассы. Купить логистическую недвижимость возле города.
Купить промышленную недвижимость. Купить завод. Купить производственное помещение. Купить производственно-складской комплекс. Купить промышленный объект. Купить промышленную недвижимость с землей. Купить действующий завод. Купить завод с оборудованием. Купить предприятие.
Купить коммерческую недвижимость в городе. Купить коммерческую недвижимость в центре. Купить коммерческую недвижимость на окраине. Купить коммерческую недвижимость в промышленной зоне. Купить коммерческую недвижимость возле метро. Купить коммерческую недвижимость возле трассы.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестиции в складскую недвижимость. Инвестиции в торговую недвижимость. Инвестиции в офисную недвижимость. Инвестиции в логистическую недвижимость. Инвестиции в промышленную недвижимость. Коммерческая недвижимость как инвестиция.
