Switch to English
Вход
Инвестиционные предложения
Новости
Аналитика
инвестировать Найти инвестора

Настало ли время купить коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость традиционно является одним из самых надежных и популярных инвестиционных направлений. Но стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость сегодня?

Коммерческая недвижимость традиционно является одним из самых надежных и популярных инвестиционных направлений. В первом полугодии 2019 года на рынке доходной недвижимости наблюдалось затишье, девелоперы выжидали результатов президентских и парламентских выборов, но по мнению экспертов осенью-зимой ситуация изменится в сторону активизации.

InVenture проанализировал основные тенденции развития рынка офисной, торговой и логистической недвижимости (о тенденциях развития отельного сегмента коммерческой недвижимости вы можете прочитать в нашей недавней статье).

Офисная недвижимость

Если вы планируете купить офис для сдачи в аренду, то сейчас самое время сделать это. Стабилизация экономической ситуации способствует развитию рынка офисной недвижимости в крупных городах. Уровень вакантности в Киеве по данным CBRE Ukraine в первом полугодии 2019 года опустился до 4,9%, а спрос продолжает оставаться высоким (уровень валового поглощения составил 65 000 кв.м), при этом наблюдается нехватка офисных помещений класса А. Декларированные арендные ставки на офисы класса А находились в диапазоне $24-$40/кв.м/месяц, а на офисы класса B – в диапазоне $14-$27/кв.м/ месяц.

Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International, отметил, что вакантность продолжает постепенно уменьшаться, а часть офисов берутся в аренду еще до ввода в эксплуатацию объекта, что свидетельствует о существенном дефиците офисных площадей и будущем росте арендных ставок. Согласно информации Colliers International наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются офисные помещения площадью от 1000 кв.м

Если вы хотите купить офис в центре Киева, которая приносит стабильный доход, то вам подойдут офисные помещения в бизнес центре на площади Победы и офисное помещение на улице Владимирская. Отличным вариантом для капиталовложений также являются офисные площади в бизнес центре КОМОД, которые на данный момент сдаются арендаторам.  Из инвестиционно-привлекательных предложений стоит выделить отдельно стоящее офисное здание в Киеве (площадью 2200 кв.м), где раньше был расположен главный офис крупного банка. Поскольку готовых объектов офисной недвижимости на рынке немного, инвестор также может купить недостроенное здание, чтобы затем ввести его в эксплуатацию как офисный центр.

Ключевое преимущество инвестирования в офисную недвижимость – гарантированный спрос на офисные помещения среди арендаторов и возможность зарабатывать, принимая минимальное участие в управлении бизнесом. Есть и риски: в случае очередного экономического кризиса произойдёт обвал рынка офисной недвижимости, также существует опасность приобрести «проблемное» здание. Главное при покупке офисной недвижимости – правильный выбор локации и глубокий юридический аудит.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости также постепенно восстанавливается после падения в 2014-2015 годах. Наибольшее количество новых торговых площадей вводиться в эксплуатацию в Киеве. По словам Вагифа Алиева средний срок окупаемости киевского ТРЦ составляет пять лет (аналогичный показатель в других секторах коммерческой недвижимости гораздо выше).

По данным Colliers International в конце августа на тысячу жителей столицы приходилось 478 кв.м торговых площадей, к 2021 году, в случае введения в эксплуатацию всех запланированных объектов, обеспеченность Киева торговыми помещениями будет составлять 701 кв.м на 1000 жителей (всего должны начать работу 9 ТРЦ/ТЦ). Арендные ставки в киевских ТРЦ на площади 100-200 кв.м в первом полугодии 2019 выросли на 6,7%. По информации CBR арендные ставки на лучшие торговые помещения варьировались в диапазоне $80-$110 / кв.м / месяц. Для остальных помещений ставки составляли $42-$60 / кв.м. / месяц. Вакантность на рынке снизилась до 2,7%. Рост арендных ставок и низкая вакантность обусловлены высоким спросом среди арендаторов, основная масса которых состоит из fashion-операторов, заведений общественного питания и продуктовых сетей.

Потенциальный инвестор, который хочет купить торговую недвижимость в Киеве, должен учитывать, что в ближайшее время в столице будет введено в эксплуатацию около 1,5 млн кв.м торговых площадей, в следствие чего существует вероятность «пресыщения» рынка, что приведет к росту вакантности и падению арендных ставок. В ближайшее время следует ожидать усиления конкуренции между ТЦ за клиентов, поэтому прежде чем купить торговую недвижимость в ТРЦ, нужно взвесить все «за» и «против». 

Кроме Киева хорошими вариантами для инвестирования в доходную недвижимость являются другие крупные города, где обеспеченность торговыми площадями значительно меньше. В Харькове, например, на 1000 жителей приходится 155 кв.м торговых помещений, в Днепре – 200 кв.м. Конкуренция среди крупных рителейров в этих городах ниже, но и покупательная способность населения тоже ниже.

Мы рекомендуем потенциальным инвесторам покупать торговую недвижимость в районах с большой плотностью населения (например, в новых ЖК) либо же улицах с активным пешеходным трафиком. Отличным вариантом для инвестирования является торговое помещение в г. Буча, расположенное в новом микрорайоне, в котором планируется заселить 2400 семей. Сумма  инвестиций – $1040 за кв.м, что на треть дешевле средней рыночной цены аналогичных площадей, причём на текущий момент уже подписаны долгосрочные договора аренды помещений крупнейшим фуд-рителейром Украины, Новой Почтой и банковским учреждением из ТОП-5 банков Украины.

Среди наиболее интересных инвестиционных предложений в сфере торговой недвижимости следует также выделить помещение торгового назначения в ЖК «Пионерский квартал» в центре г. Вишневое. Цена торговых площадей – $760 кв.м, выполнен качественный ремонт, проведены коммуникации, существует возможность продажи объекта частями. Доходность объекта составляет 8 лет.

Логистическая недвижимость

На сегодняшний день логистическая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее перспективных инвестиционных направлений. На складские помещения обеспечен гарантированный спрос среди арендаторов – вакантность на рынке логистической недвижимости Киева, согласно исследованию CBRE, составляла всего 3,6%. Арендная ставка для складских помещений класса А в киевском регионе в первом полугодии 2019 находилась в диапазоне 125-162 гривен/ кв.м/месяц, а для складов класса B – 75-110 гривен /кв.м/месяц. Средняя арендная ставка для лучших складских помещений достигла 142 гривны/ кв.м/месяц (в 2017 этот показатель составлял 115 гривен).

По словам Дмитрия Пасенкова, руководителя департамента агентских услуг в сфере логистической и промышленной недвижимости украинского отделения фирмы Cushman&Wakefield дефицит складских помещений, как минимум, составляет 70.000 кв.м (этот показатель в реальности может быть гораздо выше), причем спрос на логистические помещения со стороны арендаторов только растет, новых комплексов в эксплуатацию вводиться крайне мало, а активность девелоперов на рынке достаточно низкая, так как средний срок окупаемости крупного логистического комплекса в Украине может достигать 12-14 лет.  Инвесторов отпугивают экономическая и политическая нестабильность в Украине. С другой стороны, конкуренция в сфере логистической недвижимости гораздо ниже, чем в торговом секторе, также не существует риска оттока клиентов из-за перехода продаж в интернет, что может случиться с ТРЦ (интернет-магазины, наоборот, являются одними из главных арендаторов логистических комплексов).

Предпринимателям, которые планируют купить склад, крупный логистический или промышленный комплекс возле Киева для запуска производства, подойдет многофункциональный производственный имущественный комплекс в Белой Церкви или бывший машиностроительный завод в Вышгородском районе. Если вы хотите купить землю под склад, логистические или производственные помещения в Киевской области, то один из наиболее инвестиционно-привлекательных вариантов – земельной участок в Гнедыне, общая площадь которого составляет 168 га (возможна продажа частями). Крупным инвесторам также обязательно нужно обратить внимание на логистическо-промышленный комплекс категории «А» в Винницкой области. Еще одним крупным объектом в Харьковской области является промышленно-логистический комплекс (бывший завод по производству стекольной продукции) возле Харькова (Мерефа).

Заключение

Каждый из секторов коммерческой недвижимости имеет свою специфику и нельзя выделить наиболее выгодный сегмент. Все заивсит от профиля инвестора и его критериев инвестирования с позиции ликвидности, доходности и рисков. Чтобы получить информацию о лучших инвестиционных предложениях в сфере доходной недвижимости, необходимо заполнить анкету на странице для инвесторов.

Читайте также

Заполните, пожалуйста, ваши контактные данные, чтобы получать ежемесячную рассылку!
Обратный звонок
✓ Valid
Спасибо! Мы с вами свяжемся.