Коммерческая недвижимость традиционно является одним из самых надежных и популярных инвестиционных направлений. Несмотря на то, что эпидемия и финансовый кризис нанесли колоссальный удар по рынку доходной недвижимости, по мнению экспертов, в 2021 году ожидается восстановление спроса на коммерческе помещения.
Как продать коммерческую недвижимость в Украине
InVenture проанализировал основные тенденции развития офисного, торгового и логистического секторов коммерческой недвижимости и отобрал наиболее перспективные инвестиционные предложения в каждом из выше перечисленных сегментов.
Офисная недвижимость
Если вы планируете купить офис для сдачи в аренду, то крайне скрупулёзно выбирайте объект. Эпидемия привела к популяризации дистанционной работы, крупные компании переводят на удалёнку целые отделы.
Согласно последнему исследованию консалтинговой компании CBRE Ukraine, в течение первого полугодия 2021 года рынок офисной недвижимости в Киеве начал демонстрировать признаки восстановления, хотя и оставался менее активным, чем до кризиса. Общая арендная активность выросла на 22% г/г до 43 000 кв.м в первом полугодии 2021, а объем валового поглощения составил 21 000 кв.м, что на 50% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение объемов арендных сделок произошло в основном за счет сокращения количества крупных сделок, так как арендаторы оптимизировали свои площади на фоне популярности гибридной модели работы, это в свою очередь привело к сокращению среднего размера площади в сделках до 1000 кв.м с 4000 кв.м в 2020 году и до 2000 кв.м в первом полугодии 2021 года. Однако, если сотрудники продолжат возвращаться в свои офисы во второй половине 2021 года, можно ожидать, что средний объем новых арендных сделок увеличится к концу 2021 года – 1П 2022 года.
Если вы хотите купить офис в центре Киева для получения стабильного пассивного дохода, то вам может подойти офисные помещение общей площадью 1 555 м2, расположенные на двух этажах в БЦ "Европа Плаза", г. Киев, ул. Саксаганского 120. Ожидаемая доходность по этому объекту 10% годовых!
Ключевое преимущество инвестирования в офисную недвижимость – возможность зарабатывать, принимая минимальное участие в управлении бизнесом. Рост популярности дистанционной занятости способствует снижению спроса на офисные помещения, однако многие компании отмечают, что удалёнка не может быть полноценной заменой офисной работе, а поэтому качественные офисные площади по-прежнему будут востребованы арендаторами.
Не стоит забывать и о рисках. В случае наступления очередного экономического кризиса произойдёт обвал рынка офисной недвижимости, также инвестор может случайно приобрести «проблемное» здание. Кроме того, снижение арендных ставок ведет к увеличению срока окупаемости офисных помещений. Если до коронавируса нормальный термин возврата инвестиций составлял в 7-8 лет, то сейчас этот показатель увеличился до 10 лет. Впрочем, все зависит от объекта. Главное при приобретении офисной недвижимости – правильный выбор локации и проведение глубокого юридического аудита.
Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости Украины демонстрирует оживление в 2021 году, реагируя на улучшение покупательной способности и настроений населения.
Владельцы ТРЦ и ритейлеры все больше внимания уделяют эко инициативам, эмоциональной связи с покупателем, ищут и разрабатывают новые концепции, форматы, дополнительные сферы для развития, стремятся отражать все современные тренды, чтобы соответствовать потребностям и запросам современного покупателя.
Нужно учитывать, что ситуация на рынке торговой недвижимости напрямую зависит от результатов борьбы с пандемией и скорости принятия решений операторами по развитию в стране. Омниканальнисть является одним из направлений, поддерживает жизнедеятельность бизнеса, в том числе и в кризисные периоды.
Сейчас наблюдается быстрое восстановление покупательной способности, достоверно стимулировать развитие международных и локальных ритейлеров.
Фуд ритейлеры продолжают активно развивать собственные службы доставки товаров. Появляются новые игроки, которые внедряют тенденцию работы только в онлайн формате, без физического наличия заведения (dark kitchen).
По сегмента развлечений, по прогнозам экспертов, площади операторов сокращаться. Такие центры могут меняться концептуально, но продолжать развитие в рамках ТРЦ.
Коммерческая недвижимость в Украине - инвестиции в коммерческую недвижимость на портале InVenture
В течение первого полугодия 2021 года, показатель вакантности без учета ТРЦ Blockbuster Mall и Retroville несколько снизился с 5% до 4,6%, по сравнению с 2020 годом.
На момент открытия (в конце 2019), Blockbuster Mall имел довольно низкий показатель заполняемости, что увеличило общий уровень вакантности с 4,4% до 11,9%.
В течение 2020-2021 годов Blockbuster Mall активно расширял пул арендаторов, по состоянию на конец первого полугодие 2021 уровень заполняемости объекта составлял 72%.
Соответственно общий уровень вакантности на рынке торговой недвижимости составлял 7,2%.
Учитывая предыдущий опыт, решение о дальнейшей сотрудничества между арендаторами и арендодателями принимались быстрее.
Сейчас ритейлеры имеют очень индивидуальные договоренности, в зависимости от сегмента и их результатов работы в действующих объектах наблюдается рост арендных ставок в качественных ТЦ / ТРЦ Киева в среднем на 5-10% по сравнению с концом 2020 года.
Самые высокие арендные ставки в лучших ТЦ / ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 м² остановились на уровне ~ $ 65 / м² / мес. На конец 2020 показатель был на уровне ~ $ 60 / м² / мес.
В течение первого полугодия 2021 года, арендные ставки на главных торговых улицах составляли $ 70 / м² / мес. В 2020 году - $ 65 / м² / мес.
Мы рекомендуем инвесторам покупать торговую недвижимость либо в районах с большой плотностью населения (например, в новых ЖК), либо в зонах с активным пешеходным трафиком. Например, торговые площади, расположенные рядом со станцией метро «Дорогожичи», будут обязательно пользоваться спросом среди арендаторов. Еще один хороший вариант для вложения средств – действующий ТРЦ в Печерском районе Киева. Объект находится в подземном пространстве пешеходного перехода на бульваре Дружбы народов и полностью заполнен арендаторами.
Логистическая недвижимость
На сегодняшний день логистическая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее перспективных инвестиционных направлений. Удивительно, но финансовый кризис и пандемия только способствовали увеличению спроса на складские помещения. Главными арендаторами логистических площадей являются компании сектора e-commerce, которые в 2020 году активно наращивали свою деятельность.
Таким образом, уровень вакантности вакантность на рынке логистической недвижимости Киева, по данным Cushman & Wakefield, в первом полугодии 2020 опустился до 2,2%. Согласно отчету CBRE, арендные ставки для складских помещений класса А в киевском регионе находилась в диапазоне 133-159 гривен/кв. м/месяц, а для уровень арендных ставок для складов класса B составлял 90-110 гривен/кв. м/месяц.
Интерес предпринимателей к качественным складским помещениям, расположенным в окрестностях Киева, растет в связи с увеличением конкуренции в сфере e-commerce и желанием ритейлеров сократить срок доставки товаров. Логистических объектов, находящихся на различных стадиях строительства, недостаточно для удовлетворения спроса со стороны арендаторов. Стоит учитывать, что активность девелоперов на рынке складской недвижимости до наступления эпидкмии COVID-19 была относительно низкой, так как средний срок окупаемости крупного логистического комплекса в Украине достигал 12-14 лет.
Инвесторов отпугивают экономическая и политическая нестабильность в нашей стране. С другой стороны, коронакризис показал, что сегмент логистических площадей является одним из наиболее надежных инвестиционных направлений. Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine прогнозирует, что в течении 5-7 лет на рынке складской недвижимости может начаться настоящий инвестиционный бум.
Также стоит отметить, что после того, как весенний карантин привел к обрушению международных цепей поставок, крупные компании начали процесс локализации производств, в следствие чего вырос спрос инвесторов на промышленные объекты.
Предпринимателям, желающим купить склад или логистический комплекс в Киеве или его окрестностях, стоит обратить внимание на логистическое предприятие в центре Киева (улица Саперно-Слободская).
Одним из самых перспективных проектов в логистической отрасли является действующая сеть индивидуальных складов в Харькове. Подобные склады рассчитаны на жителей крупных городов, у которых скопилось большое количество вещей, но нет лишнего места для их хранения. Данное инвестиционное предложение – это интересная альтернатива приобретению логистической недвижимости благодаря более низкому порогу входа в проект, высоким показателям рентабельности и возможности в режиме онлайн контролировать деятельность склада.
Крупным инвесторам следует присмотреться к действующему заводу по металообработке, расположенном рядом со Львовом и границей с ЕС. Объект хорошо подойдет как для размещения промышленного производства, так и складского комплекса. Завод располагает собственной железнодорожной веткой, на территории предприятия имеются все инженерные сети и коммуникации.
Еще одно перспективное и уникальное инвестиционное предложение – комплекс складских и заводских помещений в Одессе (Таирово), который может быть использован в качестве логистического комплекса или промышленного перерабатывающего предприятия.
Более дешевые объекты можно найти в сегменте промышленной недвижимости. Например, производственной комплекс в Киевской области (Котюжанка) прекрасно подойдет для размещения аграрного предприятия или завода по производству мебели.
Заключение
Каждый из сегментов коммерческой недвижимости имеет свою специфику, свои плюсы и минусы. Инвестиционная привлекательность любого объекта зависит от профиля самого инвестора, его критериев инвестирования. Чтобы получать наиболее актуальную информацию о лучших инвестиционных предложениях в сфере доходной недвижимости, необходимо заполнить анкету инвестора.
Купить коммерческую недвижимость. Купить коммерческую недвижимость в области. Купить коммерческую недвижимость с арендатором. Купить коммерческую недвижимость в новостройке. Купить склад. Купить торговую недвижимость. Купить офисную недвижимость. Купить офис. Купить торговую коммерческую недвижимость. Купить коммерческую недвижимость в городе. Купить коммерческую недвижимость центр. Купить логистический комплекс. Купить завод. Купить промышленную недвижимость.
