Як відомо, інвестицій без ризику не існує. Рішення про інвестиції у нерухомість вимагає найретельнішого вивчення. Це не означає, що у неї не варто вкладати гроші. Просто потрібно максимально прорахувати всі ризики. З якими помилками найчастіше стикаються українці під час інвестування у нерухомість далі у статті.
Міф 1. Інвестиції в нерухомість не можуть завдати збитків
Міф 2. Вкладати гроші у нерухомість просто
Міф 3. На нерухомості можна заробити лише на її купівлі-продажі
Міф 4. При інвестиціях у нерухомість забезпечена висока прибутковість
Міф 5. Нерухомість можна легко перевести в готівку
Міф 6. Для інвестицій у нерухомість потрібні великі суми коштів
Міф 7. Не можна використовувати кредити для інвестицій у нерухомість
Інвестиції в комерційну нерухомість в Україні
Міф 1. Інвестиції в нерухомість не зазнають збитків
На диво, наскільки цей міф поширений. Нерухомість – це матеріальний об'єкт. І людина, яка вклала в нього гроші, вважає, що вона нікуди не подінеться. Але й у такому разі втратити інвестиції дуже легко. Варіантів, коли і яким чином це станеться, чимало.
Якщо сфера цікава інвесторам, то й шахраї не залишаються осторонь. Вас легко можуть обдурити — і замість прибутку чи хоча б самої нерухомості залишиться лише кримінальний розгляд та зіпсовані нерви.
При угодах з нерухомістю особливо важливо перевірити юридичну чистоту угоди. Якщо є некоректні дані, то договір купівлі-продажу можуть визнати недійсним. Усі операції з нерухомістю – це складний процес, що потребує знань у сфері юриспруденції.
Наведемо приклад. Інвестор купив об'єкт, який перебував у власності подружжя. Одного з них визнали банкрутом, а його нерухомість включили до конкурсної маси. Зрештою інвестор втратив і гроші, і сам об'єкт.
Ще нерухомість може подешевшати через чуже втручання. Наприклад, ви купили квартиру у ЖК невисокої поверховості з видом на парк. У районі тихі двори, мало сусідів та зелена зона поряд. І раптом парк вирубали, а на його місці звели багатоквартирні будинки. І ось ваша нерухомість стала коштувати дешевше.
Міф 2. Інвестувати у нерухомість просто
Теоретично нічого складного немає: купив об'єкт дешевше і продав дорожче. Наприклад, придбав новобудову на стадії котловану і продав її після введення в експлуатацію або облаштування району. Але такі варіанти спрацьовують не завжди.
Навіть у простих операціях можна піти в мінус, якщо інвестор:
- погнався за невисокою ціною об'єкта і не з'ясував причин, через які він так дешево коштує;
- не вивчив ситуацію та не звернув увагу на потенційні проблеми з об'єктом;
- не перевірив угоду та не провів аналіз документів на будівництво;
- того, що станеться з цим об'єктом через кілька років.
Дуже простий приклад: продавець знає, що поруч із квартирою збудують виробництво, яке погіршить екологію. Це зменшить привабливість житла. Тому він продає його за привабливою ціною.
Покупцеві важливо оцінити не лише стан нерухомості на даний момент, але й усі ризики, що виникнуть у перспективі. Надто низька ціна - завжди привід насторожитися.
Міф 3. Інвестуючи в нерухомість можна заробити лише на купівлі-продажі
Багато хто вважає, що на нерухомості можна заробити лише спекуляцією, і не заходять до цієї ніші через небажання працювати таким чином. Але вони помиляються.
Якщо мислити стратегічно, право власності на житловий чи комерційний об'єкт відкриває багато перспектив. Можна не лише отримати разовий прибуток від продажу, а й зробити дохід регулярним.
Дивіться, як можна заробити на нерухомості:
- збудувати об'єкт для продажу на земельній ділянці;
- здати нерухомість у найм;
- працювати як девелопер;
- колективна чи особиста купівля комерційної нерухомості для подальшої здачі у найм;
- фліпінг — купівля активу, його ремонт та перепродаж.
Досвідчений інвестор може отримати від нерухомості до 70% річних. Чи не кожна інвестиція може принести такий дохід. Але професіонал, який навчився працювати з нерухомістю, впорається. Необачний новачок може легко піти в мінус.
Міф 4. Інвестуючи в нерухомість забезпечується висока прибутковість
Інвестиції в нерухомість – можливість отримати високий дохід. Можливість, але не гарантія.
Ось ситуації, за яких можливі збитки:
- купівля об'єкта за завищеною ціною внаслідок його некоректної оцінки;
- здавання нерухомості в оренду, коли отримуваний дохід нижчий, ніж показники інфляції;
- купівля об'єкта з юридичними проблемами, коли будуть потрібні додаткові витрати для «очищення»;
- придбання об'єкта в поганому стані, коли витрати на ремонт виявляються надто високими.
Мабуть, інвестиції не мають інструментів, які гарантують високі доходи на 100%. І тому не потрібно розраховувати, що вкладення в нерухоме майно обов'язково принесуть плюс.
Міф 5. Нерухомість можна легко продати та перевести в готівку
Неможливо підрахувати, скільки новачків придбали неліквідні об'єкти через цю помилку. Перевести в готівку можна лише ліквідну нерухомість. Як правило, ситуація ускладнюється тим, що неліквідна нерухомість не лише погано продається, а й не придатна для інших варіантів використання. Квартири в поганому стані чи сумнівному районі так само складно здати в оренду, як і продати.
Щоб вибрати ліквідний об'єкт, потрібно проаналізувати ринок та прораховувати ризики. На ліквідність житлової нерухомості впливають ці фактори:
- район міста;
- віддаленість від центру;
- наявність поряд шкіл, дитячих садків, поліклінік, магазинів;
- транспортна доступність;
- наявність паркінгу;
- перспектива забудови та розвитку інфраструктури;
- вид з вікна.
У випадку комерційних об'єктів важливо, для чого ці приміщення призначені. Бізнес, який розрахований на високий потік клієнтів, не орендує і не купить приміщення, якщо воно знаходиться на відстані або в нього не можна зайти, просто проходячи повз.
Не слід забувати, що наявність нерухомості у власності тягне за собою витрати: ремонт, комунальні платежі, податки тощо. Тому об'єкти з низькою ліквідністю принесуть не можливість переведення в готівку, а збитки.
Міф 6. Для інвестицій у нерухомість необхідна велика сума
Задумавшись про інвестиції в нерухомість, багато хто представляє мільйони рублів, які знадобляться їм вже на старті. Ця помилка не дозволяє потенційним інвесторам увійти у вигідні проекти та отримати дохід.
Поріг входу в сферу нерухомості підходить не всім, але часто він виявляється нижчим, ніж здається на перший погляд.
Починати інвестиції можна, підібравши приміщення невеликої площі або навіть частку у приміщенні. Якщо грамотно скористатися цією можливістю можна отримати прибуток для реінвестування. Ще є варіант колективних інвестицій, коли гроші вкладають кілька інвесторів, а потім ділять прибуток пропорційно внесеним часткам.
Міф 7. Не можна використовувати кредити для інвестицій у нерухомість
Такі думки змушують інвесторів роками накопичувати гроші та відмовлятися від кредитів через побоювання переплати за відсотками. На мою думку, наявність кредитного плеча значно збільшує можливості інвесторів.
Кредит може бути небезпечним, якщо не прорахувати ризики. Але при коректно складеній стратегії ви не тільки зможете повернути основний борг із відсотками, а й пристойно заробите. Завдяки позиковим коштам можна купити об'єкт у кращому районі та більшій площі або навіть декілька об'єктів.
Важливо! Розробка бізнес-плану та оцінка ризиків потрібні у будь-якому випадку — користуєтеся ви кредитом чи ні.
Висновок
Незважаючи на міфи та помилки, інвестиції в нерухомість можуть принести прибуток як приватним особам, так і компаніям. Щоб уникнути збитків, виконуйте такі рекомендації:
- спочатку розберіться в ситуації і потім вкладайте гроші;
- не заходьте у невідому собі нішу;
- якщо об'єкт підозріло дешевий, краще відмовитися від його покупки;
- кредитне плече може стати вашим помічником, головне – уважно все розрахувати та оцінити ризики.
- якщо продавець наполягає на правочині, це привід насторожитися;
- не нехтуйте допомогою експертів: плата за консультацію нижча, ніж витрати на неліквідний об'єкт чи втрати
- по шахрайській угоді;
- не інвестуйте, якщо не впевнені: краще покласти гроші у банк на депозит.
Пріоритетом мають стати обережність та оцінка ризиків, а не разова вигода. Оцініть ризики, складіть бізнес-план та починайте рух до своєї мети. Планомірна робота принесе досвід та необхідні знайомства, які допоможуть розібратися у сфері нерухомості.
Як правило, прибуток новачків дорівнює рівню інфляції. Професіонал на ринку нерухомості в Україні може вийти на 20–40% річних. З підвищенням прибутковості зростають і ризики. Тому важливо рухатися поступово і не поспішати, щоб не робити помилок.
