Из-за массированных атак на логистическую инфраструктуру предложение складской недвижимости Киевского региона сократилось до 1,05 млн м², несмотря на ввод 150 тыс. м² новых складов. Дефицит свободных площадей привел к росту арендных ставок на 8–10%, свидетельствует исследование EXPANDIA.
Рынок складской недвижимости Киева и Киевской области в 2026 году столкнулся с беспрецедентным сокращением предложения вследствие российских атак на логистическую инфраструктуру. Согласно исследованию компании EXPANDIA, опубликованному 28 октября 2026 года, объем конкурентного предложения складских площадей сократился на 34% с начала года — до 1,05 млн м².
При этом еще в конце июня 2026 года общий объем конкурентного предложения складских помещений в Киевском регионе восстановился до довоенного уровня 2021 года и составлял около 1,6 млн м².
Однако масштабные разрушения складских комплексов в июле–августе фактически нивелировали результаты восстановления рынка.
Новое строительство не компенсирует потери складских площадей
В течение первого полугодия 2026 года в Киевском регионе было введено в эксплуатацию около 150 тыс. м² новых складских площадей, что на 28% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако из-за усиления атак на логистические объекты новое строительство все чаще направлено не на расширение рынка, а на замещение разрушенной инфраструктуры.
Потеря значительной части существующих складов привела к резкому дефициту свободных помещений.
По состоянию на конец августа 2026 года уровень вакантности складской недвижимости Киевского региона упал ниже 1%, что фактически означает отсутствие качественных складских площадей, доступных для немедленной аренды.
Особенно острый дефицит наблюдается в сегменте мультитемпературных складов, предложение которых и ранее было ограниченным.
Арендные ставки на склады выросли до $5,7 за м²
Сокращение предложения на фоне сохраняющегося спроса привело к ускорению роста арендных ставок.
По данным EXPANDIA, по состоянию на август 2026 года:
-
Эффективная прайм-ставка аренды сухих складов выросла на 8% с начала года — до $5,7 за м² в месяц без НДС и операционных расходов (OPEX).
-
Запрашиваемые арендные ставки увеличились в среднем на 10% с начала года.
-
Диапазон запрашиваемых арендных ставок составлял $4,7–6,0 за м² в месяц, или 210–270 грн за м².
Большинство договоров аренды по-прежнему заключалось со ставками, номинированными в гривне, хотя на рынке также присутствовали сделки с привязкой к долларовому эквиваленту.
82% арендных сделок связаны с переездами компаний
Несмотря на разрушения складской инфраструктуры, арендная активность в Киевском регионе продолжила расти.
За январь–август 2026 года валовое поглощение складских площадей составило около 180 тыс. м², что на 6% превышает показатель аналогичного периода 2025 года.
В то же время структура спроса существенно изменилась.
Если в первом полугодии активность арендаторов преимущественно формировалась благодаря органическому развитию бизнеса, то в июле–августе основным фактором стали вынужденные переезды вследствие военных действий.
На переезды и переезды с расширением пришлось 82% всех арендных сделок за исследуемый период. Доля сделок, связанных с расширением бизнеса, составила лишь 18%.
Наибольшую активность на рынке складской недвижимости продемонстрировали:
-
Логистические операторы — 42%.
-
Компании оптовой и розничной торговли — 38%.
-
Предприятия сектора FMCG — 20%.
Повышение рисков безопасности также меняет логистические стратегии крупных компаний. Бизнес все чаще распределяет товарные запасы между несколькими складскими объектами, в том числе в западных регионах Украины, чтобы обеспечить непрерывность операционной деятельности.
Дефицит складов повышает актуальность строительства под конкретного арендатора
В EXPANDIA ожидают, что до конца 2026 года рынок будет оставаться в процессе адаптации к значительным потерям складской инфраструктуры.
По словам Наталии Сокирко, директора департамента складской и промышленной недвижимости EXPANDIA, полное влияние разрушений на стратегии арендаторов и девелоперов еще не проявилось.
«Мы ожидаем, что спрос на складские площади будет оставаться высоким как за счет потребности в замещении утраченных объектов, так и благодаря базовому спросу со стороны ключевых групп арендаторов. В то же время критически низкий объем доступных площадей, вероятно, будет сдерживать фактические объемы поглощения», — отмечает Наталия Сокирко.
По ее оценке, ввод новых объектов частично ослабит дефицит, однако не компенсирует потери складского предложения.
Дальнейшая девелоперская активность в значительной степени будет зависеть от ситуации с безопасностью. При этом застройщики, вероятно, сохранят осторожность в отношении спекулятивного строительства — реализации складских комплексов без предварительно определенных арендаторов.
«В таких условиях строительство под потребности конкретного арендатора (built-to-suit), а также для собственного использования может стать более актуальным для компаний, которые не могут найти необходимые площади на открытом рынке», — подчеркивает Наталия Сокирко.
Таким образом, рынок складской недвижимости Киевского региона входит в заключительные месяцы 2026 года в условиях критического дефицита предложения, роста арендных ставок и значительного спроса на замещение утраченных логистических мощностей.
