Через масовані атаки на логістичну інфраструктуру пропозиція складської нерухомості Київського регіону скоротилася до 1,05 млн м², попри введення 150 тис. м² нових складів. Дефіцит вільних площ спричинив зростання орендних ставок на 8–10%, свідчить дослідження EXPANDIA.
Ринок складської нерухомості Києва та Київської області у 2026 році зазнав безпрецедентного скорочення пропозиції внаслідок російських атак на логістичну інфраструктуру. За даними дослідження компанії EXPANDIA, оприлюдненого 28 жовтня 2026 року, обсяг конкурентної складської пропозиції скоротився на 34% з початку року — до 1,05 млн м².
При цьому ще наприкінці червня 2026 року загальна конкурентна пропозиція складських приміщень у Київському регіоні відновилася до довоєнного рівня 2021 року та становила близько 1,6 млн м².
Проте масштабні руйнування складських комплексів у липні–серпні фактично нівелювали результати відновлення ринку.
Нове будівництво не компенсує втрати складських площ
Протягом першого півріччя 2026 року в Київському регіоні було введено в експлуатацію близько 150 тис. м² нових складських площ, що на 28% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року.
Однак через посилення атак на логістичні об'єкти нове будівництво дедалі більше спрямовується не на розширення ринку, а на заміщення зруйнованої інфраструктури.
Втрата значної частини існуючих складів призвела до різкого дефіциту вільних приміщень.
Станом на кінець серпня 2026 року рівень вакантності складської нерухомості Київського регіону впав нижче 1%, що фактично означає відсутність доступних для негайної оренди якісних складських площ.
Особливо гострий дефіцит спостерігається у сегменті мультитемпературних складів, пропозиція яких і раніше була обмеженою.
Орендні ставки на склади зросли до $5,7 за м²
Скорочення пропозиції на тлі збереження попиту призвело до прискорення зростання орендних ставок.
За даними EXPANDIA, станом на серпень 2026 року:
-
Ефективна прайм-ставка оренди сухих складів зросла на 8% з початку року — до $5,7 за м² на місяць без ПДВ та операційних витрат (OPEX).
-
Запитувані ставки оренди збільшилися в середньому на 10% з початку року.
-
Діапазон запитуваних орендних ставок становив $4,7–6,0 за м² на місяць, або 210–270 грн за м².
Більшість договорів оренди продовжували укладати зі ставками, номінованими у гривні, хоча на ринку також були присутні угоди з прив'язкою до доларового еквівалента.
82% орендних угод пов'язані з переїздами компаній
Попри руйнування складської інфраструктури, орендна активність у Київському регіоні продовжила зростати.
За січень–серпень 2026 року валове поглинання складських площ становило близько 180 тис. м², що на 6% перевищує показник аналогічного періоду 2025 року.
Водночас структура попиту суттєво змінилася.
Якщо в першому півріччі активність орендарів переважно формувалася завдяки органічному розвитку бізнесу, то в липні–серпні основним чинником стали вимушені переїзди через наслідки воєнних дій.
На переїзди та переїзди з розширенням припало 82% усіх орендних угод за досліджуваний період. Частка угод, пов'язаних із розширенням бізнесу, становила лише 18%.
Найбільшу активність на ринку складської нерухомості продемонстрували:
-
Логістичні оператори — 42%.
-
Компанії оптової та роздрібної торгівлі — 38%.
-
Підприємства сектору FMCG — 20%.
Підвищення безпекових ризиків також змінює логістичні стратегії великих компаній. Бізнес дедалі частіше розподіляє товарні запаси між кількома складськими об'єктами, зокрема в західних регіонах України, щоб забезпечити безперервність операційної діяльності.
Дефіцит складів посилює актуальність будівництва під конкретного орендаря
У EXPANDIA очікують, що до кінця 2026 року ринок залишатиметься в процесі адаптації до значних втрат складської інфраструктури.
За словами Наталії Сокирко, директора департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, повний вплив руйнувань на стратегії орендарів і девелоперів ще не проявився.
«Ми очікуємо, що попит на складські площі залишатиметься високим як за рахунок потреби в заміщенні втрачених об'єктів, так і завдяки базовому попиту з боку ключових груп орендарів. Водночас критично низький обсяг доступних площ, ймовірно, стримуватиме фактичні обсяги поглинання», — зазначає Наталія Сокирко.
За її оцінкою, введення нових об'єктів частково послабить дефіцит, проте не компенсує втрати складської пропозиції.
Подальша девелоперська активність значною мірою залежатиме від безпекової ситуації. При цьому забудовники, ймовірно, зберігатимуть обережність щодо спекулятивного будівництва — реалізації складських комплексів без попередньо визначених орендарів.
«За таких умов будівництво під потреби конкретного орендаря (built-to-suit) та для власного використання може стати більш актуальним для компаній, які не можуть знайти необхідні площі на відкритому ринку», — підкреслює Наталія Сокирко.
Таким чином, ринок складської нерухомості Київського регіону входить у завершальні місяці 2026 року в умовах критичного дефіциту пропозиції, зростання орендних ставок і значного попиту на заміщення втрачених логістичних потужностей.
