Торік в Україні почала зростати кількість проєктів в сегменті інвестиційної нерухомості. Цей сегмент ринку хоч і відчув значне просідання у перший рік війни, але поступово відновлює свою динаміку. Зважаючи на ряд фінансових обмежень, введених через війну Росії проти України, нерухомість залишається апетитним інструментом захисту своїх коштів від інфляції. Який він, ринок інвестиційної нерухомості зараз? Які об’єкти цікавлять потенційних інвесторів та на що потрібно звернути увагу, якщо ви теж хочете долучитися до їхнього кола?
Через повтомасштабне вторгнення кількість інвестиційних угод на ринку первинної нерухомості просіла до 40% довоєнного показника. Протягом минулого року ця цифра поступово, хоч і дуже повільно зростала. Паралельно з'явилися нові і нові проєкти первинної нерухомості, які розраховані на інвестиційний потенціал. Такими є передусім апарт-готелі – люди вкладають гроші в такі проекти з метою зберегти на примножити свій капітал.
Апарт-готель відрізняється від звичайного готелю тим, що пропонує не номер, а фактично повноцінні “квартирні зручності”. Це своєрідний мікс готельного сервісу та подобової оренди помешкання. В таких апартаментах сучасний дизайн, потрібний для життя набір побутової техніки.
Таку нерухомість в Україні можна не тільки винайняти, але й придбати в якості інвестиції. Після здачі об’єкта в експлуатацію піклуватися про дохідність придбаних апартаментів буде управляюча компанія. Добра частина інвестиційних угод на ринку первинної нерухомості торік була сфокусована саме в цьому сегменті.
Однак в першому кварталі 2024 року ринок інвестиційної нерухомості відчув зниження попиту порівняно з аналогічним періодом минулого року. Тут зіграло кілька чинників. Кількість об’єктів інвестування зросла в рази, а настрої інвесторів змінилися в гіршу сторону.
Інвестиції чутливі до інформаційного фону, а він на початку цього року був не надто позитивним. Відтак, у інвесторів більш песимістичні настрої.
Змінився за роки повномасштабної війни і портрет інвестора. У об’єктів з чеком від $40 тисю до $70 тис. з'явилася нова категорія інвестора – це військові, які можуть поступово вкладатися в таку нерухомість за рахунок досить високої зарплати. Загалом інвесторами найчастіше виступають підприємці середнього рівня. Вони таким чином ставлять за мету зберегти зароблений капітал.
Поріг входу та вимоги інвесторів
Мінімальна сума інвестиції в нерухомість, а саме - апарт-готелі, це $40-50 тис. Власне, чек залежить від типу інвестицій – це агресивна стратегія чи консервативна.
Агресивні інвестори вкладають кошти з вищими ризиками, але роблять ставку на вищу дохідність. Як правило, йдеться про купівлю нерухомості на етапі будівництва, щоб перед або після здачі об’єкта в експлуатацію продати його з капіталізацією. Таких покупців зараз приблизно 20%, тоді як більшість – це прихильники консервативної стратегії.
Консервативні інвестори ставлять мету зберегти свій капітал та отримати на вкладеннях розумні дохідність, з меншими ризиками.
І консервативних, і агресивних інвесторів цікавлять об’єкти в західних регіонах. Важлива не тільки локалізація майбутнього комплексу, але й оптимальна швидкість будівництва. Потенційних покупців цікавлять об’єкти, здача яких в експлуатацію знаходиться в горизонті двох років. Через значні воєнні ризики люди хочуть бути наскільки це можливо впевненими в тому, що девелопер виконує свої зобов’язання та завершить проєкт.
Чого чекати інвесторам в 2024 році?
Інфляція на ринку нерухомості штовхає ціни вгору майже щороку. Торік ціни на житло в Україні виросли на 14,5% порівняно з першим роком повномасштабного вторгнення, свідчать дані Держстату. Ця цифра майже втричі вища за середній рівень інфляції в країні – в 2023-му він склав 5,1%.
Таке стрімке зростання цін на нерухомість більше пов’язано з тим, що в 2022-му постачальники і підрядники побоювалися піднімати ціни, щоб отримати хоч якісь замовлення на майже завмерлому ринку. В минулому році ринок пожвавився, а з ним пішли вгору і ціни.
Динаміка цін продовжить зростати і цього року. Очікуємо, що зростання цін на нерухомість продовжиться в коридорі 10-15%. А от про зростання ризиків недобудови об’єктів наразі немає підстав. Так, є воєнні ризики, і вони значні. Проте вони залишатимуться на тому ж рівні, що й в попередні роки. На жаль, це реалії, в яких зараз живуть мільйони українців.
Щоб знизити ризики інвестицій, інвесторам, як завжди, треба звертати увагу на локацію, а саме – більш безпечні західні регіони. Важливо враховувати репутацію девелопера. Які об’єкти вже є на його рахунку? Чи всі вони були завершені? Перед тим, як вкладати кошти, потрібно вивчити документи на конкретний об’єкт, звернути увагу на наявність управляючої компанії.
Прогнози дохідності майбутньої інвестиції робить саме управляюча компанія, тому важливо також перевірити її репутацію. Ми завжди працюємо з управляючою компанією Ribas Hotels Group. Їхня експертиза на ринку найширша та найбільш професійна.
Через зростання об’єктів інвестиційної нерухомості потенційним вкладникам в такі квадратні метри потрібно ще уважніше і ще ретельніше вивчати інформацію про них перед тим, як ухвалювати остаточне рішення.
