Земля у сучасних економічних умовах – це не лише ресурс, а й ключовий актив для реалізації інвестиційних ініціатив. Актуальність цього питання все більше зростає для ключових секторів економіки, а саме – промислового та енергетичного.
Земля не є лише територією для забудови заводів, логістичних центрів чи енергетичної станції, адже потрібно не лише знайти земельну ділянку, а й забезпечити її повну відповідність вимогам чинному законодавству України щодо цільового призначення.
Бізнес неодноразово стикався з парадоксом: земельна ділянка є, інвестор готовий, але призначення - під ОСГ або громадську забудову. Використовувати її під виробництво —ризиковано: закон прямо передбачає відповідальність за використання не за призначенням.
Насамперед, статтею 211 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) визначено, що громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, зокрема:
- Стаття 143 ЗК України передбачає, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
- Стаття 53 КУпАП визначає, що за використання земель не за цільовим призначенням, передбачає накладення штрафу на громадян від п'яти до двадцяти п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб - від п'ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
- Статтею 254 Кримінального кодексу України встановлено відповідальність за безгосподарське використання земель, якщо це спричинило тривале зниження або втрату їхньої родючості, виведення земель з сільськогосподарського обороту, змивання гумусного шару, порушення структури ґрунту – у вигляді штрафу до 51 000 гривень або обмеження волі.
Іншими словами, якщо землю використовують не за її призначенням — це може обернутися для власника втратою не лише права користування, а й самого права власності за рішенням суду. А далі — більше: за такі порушення передбачені не тільки штрафи, а в окремих випадках і кримінальна відповідальність. Тож ризик тут не лише фінансовий, а й юридичний.
Саме тому зміна цільового призначення землі — це ключовий крок у реалізації промислових та енергетичних проєктів. Йдеться не просто про формальність, а про доволі непросту бюрократичну процедуру, яка вимагає погоджень із різними держорганами, підготовки проєктної документації та офіційної реєстрації змін.
Проте, з набуттям чинності Закону України №3563-ІХ від 06.02.2024 ситуація суттєво змінилась. Закон запровадив спрощену процедуру зміни цільового призначення земель для промисловості та енергетики — вона діє під час воєнного стану та протягом 5 років після його завершення.
Що змінилось?
По-перше, раніше зміна цільового призначення займала від пів року до двох років. Сьогодні — до 1,5 місяців.
По-друге, раніше потрібна була містобудівна документація, розробка детального плану території (ДПТ), погодження на всіх рівнях. Тепер — лише мотивований висновок від органу містобудування.
По-третє, раніше процедура фактично блокувала використання ділянок поза межами населених пунктів. Тепер навпаки, саме вони підпадають під спрощену модель.
Нижче наведено покроковий алгоритм для суб’єктів господарювання.
Крок 1. Перевірка відповідності умовам спрощеної процедури
Перед початком оформлення документів доцільно перевірити, чи підпадає земельна ділянка під спрощений механізм.
Умови:
- ділянка знаходиться за межами населеного пункту;
- відсутня містобудівна документація на місцевому рівні;
- планується розміщення промислових, складських або нежитлових сільськогосподарських будівель, а також ліній електропередач чи комунікацій (крім об'єктів, пов’язаних з ядерною енергетикою, спалюванням відходів тощо).
Відповідність цим критеріям є обов’язковою для застосування спрощеної процедури.
Крок 2. Отримання мотивованого висновку від органу містобудування
Наступним етапом є звернення до органу з питань містобудування та архітектури відповідної сільської, селищної або міської ради з письмовою заявою.
- Висновок надається безоплатно.
- Строк розгляду — до 10 робочих днів.
- Документ має форму мотивованого висновку про можливість розміщення об’єкта на відповідній земельній ділянці.
- Висновок є офіційною підставою для зміни цільового призначення в державному кадастрі.
Крок 3. Подання заяви до Державного земельного кадастру
Маючи на руках мотивований висновок, необхідно подати заяву про внесення змін до цільового призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру.
Подання можливе:
- через відповідний ЦНАП;
- або в електронній формі через онлайн-сервіси.
Разом із заявою додається отриманий висновок, а також інші документи, передбачені чинними нормативно-правовими актами.
Крок 4. Отримання витягу з ДЗК
Після внесення відповідних змін до кадастру, заявник отримує витяг з Державного земельного кадастру, який підтверджує зміну цільового призначення.
З цього моменту нове функціональне використання земельної ділянки є офіційно узаконеним.
Чому це важливо?
В умовах післявоєнного економічного ривка зростає попит на енергетичну незалежність, локалізацію виробництва, інфраструктурну логістику. Але реалізація будь-якого капіталомісткого проєкту — від промислового парку до водневої установки, неможлива без правильного цільового призначення землі.
Український бізнес, як і іноземні інвестори потребують швидких і прозорих процедур, які не створюють додаткових точок тиску чи корупційних ризиків. І новий механізм — це приклад того, як держава може створювати реальні умови сприяння, а не лише декларації про підтримку інвестицій.
Висновок
Зміна цільового призначення земельної ділянки — це не просто формальний крок, а ключовий етап у реалізації будь-якого промислового чи енергетичного проєкту. Завдяки спрощеній процедурі, передбаченій чинним законодавством, держава створює сприятливі умови для інвесторів і бізнесу, особливо в умовах повоєнної відбудови.
Однак навіть спрощений порядок вимагає чіткого дотримання всіх вимог та грамотного оформлення документації. Успішне проходження цієї процедури значною мірою залежить від фаховості підходу, своєчасного звернення до компетентних органів і розуміння правових нюансів.
Цільове призначення землі є першою стратегічною точкою будь-якого промислового чи енергетичного проєкту. І сьогодні це не бар’єр, а можливість. За умови, що бізнес діє з розумінням правових рамок, працює з фаховими консультантами й не відкладає критичні рішення.
Успішний інвестор в Україні — це не лише той, хто має капітал, а той, хто вміє використовувати зміни в законі як вікно можливостей.
