За останні десять років Україна пройшла крізь багато потрясінь та криз різного масштабу. Революція гідності, окупація Криму і частини Донбасу, санація банківського сектору, значна інфляція та знецінення гривні, пандемія Covid-19 і зрештою повномасштабне вторгнення та його невідворотний вплив на всі сфери життя та економіки країни. Наша компанія цього року відзначає 10 років роботи на ринку житлової нерухомості Львова і проходила всі ці події зсередини девелоперського бізнесу. В якості певного підсумку хочу проаналізувати, як формувався ринок первинної нерухомості Львова за це бурхливе десятиріччя, як змінювалась його кон'юнктура та інвестиційна привабливість і чого можна очікувати у найближчі роки.
Період становлення інвестиційного попиту
До 2014 року житлова нерухомість у Львові майже не була об’єктом інвестиційного попиту. Звісно, житло будували та продавали, й серед цих продажів була певна частка угод “на фундаменті” з метою подальшого перепродажу. Але переважно це був ринок квартир для власного проживання.
З 2014-15 років на фоні економічних та політичних потрясінь, пов’язаних з російською окупацією, політичними змінами всередині країни та певних процесів в банківській системі: обмеження на виведення капіталу, серйозну роботу регулятора з ліквідністю – люди шукали надійні ніші для збереження грошей. На той момент у Львові ціни на житло на ранніх етапах будівництва були дуже помірними (500-600 дол. за кв.м), а ринок, на відміну від багатьох інших сфер, стабільно зростав. За 2-2,5 роки, після введення будинку в експлуатацію, можна було отримати ціну до 1000 дол. за кв.м.
При вартості квартири в 30-40 тис. дол., і орендних ставках 500-600 дол. на місяць працювала також дуже приваблива математика заробітку на оренді з гарними показниками віддачі на капітал. Звісно, були й стресові періоди, коли попит завмирав, але вони були короткострокові і ринок швидко відігравав свої позиції.
Випробування на міцність та гнучкість
У 2020 році, після початку пандемії, були побоювання, що ринок може посипатись. Але після кількамісячної паузи пішло досить швидке відновлення. Люди в умовах ізоляції оцінили важливість якісного житлового простору і всі, хто мав можливість, вийшли з грошима на ринок нерухомості.
Цікаво, що за рівнем продажів в грошовому еквіваленті для девелоперів періоди 2018-19 і 2021 були співставні, проте ціна виросла. Відповідно, можна припустити, що об’єм в метрах квадратних дещо спав. Хоч ціна і зросла, зокрема через значне подорожчання матеріалів і логістики в 2020-21 роках, це майже не завадило інвестиційному попиту. Важливо відзначити, що зростала в цей період не тільки ціна, але і якість проєктів, й саме це допомогло ринку органічно розвиватися.
Після початку повномасштабного вторгнення майже весь 2022 рік продажі були ситуативними, але системні компанії продовжувати будувати, тим самим підтримуючи ринок і власну репутацію. І ця стратегія спрацювала. Пізніше готове житло знайшло своїх покупців навіть при суттєво вищий, аніж на початку будівництва, ціні. Адже багато хто не хотів ризикувати і чекав якісної готової пропозиції, якої на той момент було зовсім небагато.
Зміни свідомості і стратегій
Загалом можна констатувати, що за ці 10 років дуже подорослішали як інвестори, так і девелопери.
Девелопери стали більш уважними в архітектурних і планувальних рішеннях, застосуванні сучасних матеріалів і технологій. Наприклад, якщо раніше змагалися оригінальним зовнішнім виглядом і фасадами, то зараз важливо, щоб будинок лаконічно вписався в оточуюче середовище. Натомість більше уваги приділяють урбаністичним рішенням, загальним зонам, благоустрою і комфорту проживання.
Цікавим маркером зміни пріоритетів стали також підземні паркінги. До 2017 року вони сприймались забудовниками як додаткове навантаження до собівартості. Зараз всі намагаються ефективно збільшити їх кількість, адже ринок дійшов до розуміння цінності цивілізованої парковки для зовнішнього простору та якості життя.
Інвестор за цей період виріс у своєму розумінні цілей та стратегій, навчився рахувати і бачити можливості. Всі розуміють, що на ринку житла є інвестиційна складова, навіть коли девелопер не декларує гарантованої віддачі на капітал. Наприклад, девелопер ставить в пріоритет людину, яка купує квартиру для життя. Але за рахунок такого підходу зростає інвестиційна привабливість житлового комплексу як з точки зору оренди, так і перепродажу. В результаті виграють всі, незалежно від мети, з якою входили в проєкт.
Ще один аспект – нерухомість це насамперед про збереження коштів. Тому стабільна робота, виконання своїх зобов’язань створюють ефект привабливості, адже сьогодні для багатьох інвесторів впевненість та спокій важливіше, ніж норми прибутковості. Отже, концепції надійності, ліквідності і віддачі на капітал – тісно між собою пов’язані і працюють на спільний результат.
Що очікує ринок у найближчі роки
Зараз ринок первинної нерухомості працює в суттєво меншому об’ємі. Причини цього очевидні - втрата частини економіки країни, нестабільність, негативні сценарії, які лунають з усіх боків, загострення питання мобілізації тощо. Але логіка приросту вартості при інвестуванні на фундаменті у Львові працює і працюватиме в найближчі роки. Поясню два ключові фактори, які впливають на цей прогноз:
Перший – загальнонаціональний, все що відбувається в масштабах країни. Багато людей обирають жити або повертатись в Україну та з міркувань безпеки залишаються в західних регіонах. А Львів, безумовно, є регіональним лідером з точки зору ділової активності, соціального та культурного життя, навчальних закладів тощо. Розташування біля європейського кордону також робить його оптимальним містом для тих, хто часто подорожує або має частину родини за кордоном. Отже, житло тут не втрачає затребуваності та актуальності.
Другий фактор – локальний. Він стосується перспективи зменшення пропозиції через особливості пам’яткоохоронного законодавства та обмеження будівництва в історичному ареалі та буферній зоні, що складає значну частину міста. Можливість реалізовувати проєкти в цій зоні звужується і це однозначно впливатиме на ціноутворення. Як тільки ми підійдемо до стабілізації безпекової та економічної ситуації – питання можливостей будувати нове житло у Львові стане дуже гостро. І ми отримаємо дефіцит пропозиції та ціни, які конкуруватимуть з сусідніми східноєвропейськими країнами.
Загалом, на ринок найближчим часом впливатимуть законодавчі обмеження забудови, ситуація з залученням капіталу на український ринок, наявність державних програм фінансування придбання житла, ситуація на ринку робочої сили, а також наш шлях до ЄС, на якому гостро постануть питання легалізації капіталів, походження коштів тощо. З усім цим потрібно буде працювати обидвом сторонам ринку, проявляючи певну гнучкість в рішеннях та очікуваннях.
