Основні показнику ринку офісної нерухомості Києва у 2024 році
- Офісний ринок Києва продовжує демонструвати стійкість, незважаючи на поточні виклики та безпекові ризики
- Попит на офісні приміщення повернувся на позитивну траєкторію, а річний обсяг валового поглинання склав близько 129 000 кв.м (+42% р/р)
- У 2024 році валове поглинання було лише на 4% нижче рівня довоєнного 2021 року
- Близько 34 000 кв.м нової пропозиції вийшло на ринок, що є помітним зростанням у порівнянні з 2023
- Середня вакантність знизилася на 2,7 п.п. до 22%, зберігши тенденцію до подальшого скорочення
- Рівень чистого поглинання зріс до 86 000 кв.м, на фоні зниження активності оптимізації та скорочення офісних площ протягом 2024
- Ефективна орендна ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м (-5% р/р)
Попит
Незважаючи на поточні виклики, офісний ринок Києва продемонстрував помітні ознаки покращення у 2024 році, а попит зберіг позитивну динаміку. Вигідні орендні умови заохочували малих та середніх орендарів до переїзду в обєкти А та В класу. Зростаючий попит на якісні та безпечні обєкти підживлював орендну активність, стимулюючи попит на офіси з облаштованими для роботи укриттями. Так, обсяг річного валового поглинання склав близько 129 000 кв.м (+42% р/р). Примітно, що обсяг поглинання у 2024 році відповідає рівню 2020 року і залишається лише на 4% нижчим за показник 2021, відображаючи майже повернення до довоєнних ринкових умов.
У структурі валового поглинання переважали невеликі угоди, площею 200-500 кв. м, тоді як великі транзакції понад 4 000 –5 000 кв.м залишалися рідкісними. Водночас ринок підтримали кілька значних угод: оренда 5 700 кв.м компанією зі сфери ІТ та телекомунікацій в БЦ класу В «Доміно» та оренда 4 200 кв.м локальною агро компанією в БЦ класу А «Євразія». У структурі за сферами бізнесу домінували компанії ІТ та телекомунікацій з часткою 25% (-26% р/р), за ними - Публічний сектор (державні або неприбуткові організації) з часткою 15% (-8% р/р).
Переїзди продовжували лідирувати за типом угоди з 38% (-20 п.п р/р), тоді як угоди з виходу на ринок зросли до 25% (+15 п.п р/р). Якщо в довоєнний період переїзди в основному були зумовлені реакцією компаній на закінчення терміну дії договорів оренди або розширенням/скороченням штату, то нинішні ринкові умови призвели до структурних зрушень, що дозволило компаніям, які раніше не були представлені в професійних офісних приміщеннях, переїхати в обєкти А та В класу. Ця тенденція залучила нових орендарів у райони, де раніше переважали великі корпорації, підкреслюючи зростаючу доступність якісних офісних приміщень.
У середньостроковій перспективі очікується, що на ринку домінуватимуть невеликі та середні угоди. Водночас, зростання попиту з боку Промислового та енергетичного секторів, Публічного та Фінансового секторів сприятиме більш збалансованій орендній структурі.
Пропозиція
З боку нової пропозиції у 2024 році були введені в експлуатацію бізнес-центри Tw12ve (16 000 кв.м), Heritage (13 300 кв.м) та Stoic (4 500 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ на 34 000 кв.м. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів у Києві склав 2,26 млн. кв.м (+2% р/р).
Темпи введення нових офісних площ значно сповільнилися з початком війни, а обсяги введення в експлуатацію у 2023–2024 роках досягли мінімального рівня з 2017 року.
Серед ключових факторів, що обмежують девелоперську активність: безпекові ризики та невизначеність, зростання вартості будівництва, обмежений доступ до фінансування та дефіцит кваліфікованої робочої сили. У той же час, прогнозування чисельності персоналу та планування простору залишаються ключовими проблемами для великих орендарів, оскільки низький рівень відвідуваності офісів та завантаженість робочих місць безпосередньо впливають на майбутній цикл девелопменту.
Очікується, що в 2025 році буде введено в експлуатацію бл. 56 000 кв.м у трьох бізнес-центрах. Тим не менш, затримки введення обєктів залишаються дуже ймовірними. Частина обєктів перебуває на завершальній стадії девелопменту, в той час як інші готові до відновлення будівництва на умовах попередньої оренди. Однак високий рівень вакантності і стримуваний попит на великі офісні площі, продовжують сповільнювати девелоперську активність, формуючи стриманий прогноз щодо майбутньої пропозиції.
Вакантність та орендні ставки
Станом на кінець 2024, середня вакантність знизилася на 2,7 п.п з поч. року до 22% на фоні зростання чистого поглинання до 86 000 кв.м. Це в свою чергу стало першим значним річним приростом заповненості, починаючи з довоєнного 2021 року (-22% в порівнянні з 2021 роком).
Основна частина вакантних приміщень зосереджена в нових обєктах, деякі з яких майже повністю вакантні, а також у менш якісних будівлях, що зазвичай розташовані за межами ЦДР. Примітно, що вакантність у класі В значно знизилася до 22,1% (-5 п.п з поч. року), в основному завдяки переїзду орендарів з непрофесійних обєктів. У той же час, вакантність в офісних приміщеннях класу А на кінець року залишалася стабільною на рівні 22,7%.
Ефективна прайм ставка залишилася стабільною на рівні $19/кв.м/міс. Водночас, запитувані орендні ставки в обєктах класу A та B залишилися без змін і коливалися в межах $16-22/кв.м/міс та $8-15/кв.м/міс відповідно. Розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих обєктах продовжує знижуватися, що свідчить про те, що орендодавці перейшли на більш реалістичний підхід до ціноутворення. Ринок переважно повернувся до стандартних 3-5-річних договорів оренди з більш гнучкими умовами, включаючи опції дострокового виходу з договору. Проте в деяких випадках все ще існує практика фіксації вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану або на взаємно узгоджений сторонами термін.
Зростаючий попит на безпечні та якісні офіси посилить поляризацію ринку, збільшуючи розрив у рівні вакантностіміж якісними та менш якісними об’єктами.
Прогноз
У перспективі 2025 року очікується, що поступове відновлення економіки помірно стимулюватиме ділову активність. Орендна активність повинна зберегти позитивну динаміку, прокладаючи шлях до подальшого зростання заповнюваності офісів. Орендарі і надалі будуть орієнтуватися на якісні офісні будівлі з обладнаними укриттями для безпечної роботи в затребуваних локаціях, тоді як обєкти, що не відповідають цим вимогам, продовжуватимуть стикатись із проблемами заповненості. Крім того, рішення щодо економічної ефективності та оптимізації офісних площ й надалі стимулюватимуть вибіркові переїзди орендарів.
За прогнозами, у 2025 році на ринок може вийти близько 56 000 кв.м у рамках трьох офісних проєктів. Однак варто очікувати затримок із введенням в експлуатацію, оскільки боргове фінансування залишається практично недоступним, а попит на нові, необлаштовані офісні приміщення залишається слабким.
Ми очікуємо розширення тенденції до поступового зниження рівня вакантності у 2025 році під впливом стабілізації орендної активності, відсутності нових девелоперських проєктів та поступового відновлення попиту на офісні площі. Прогнозується, що орендні ставки залишатимуться стабільними завдяки покращенню економічних показників та більш впевненим настроям орендарів. Таким чином, у випадку відсутності значних безпекових чи економічних потрясінь, ринок готовий до повільного, але стійкого відновлення, особливо з огляду на широко очікуване завершення військових дій у 2025 році.
