Аналіз ринку складської нерухомості Києва: 1 півріччя 2024 року

• Продовжується відновлення орендної активності: загальний обсяг валового поглинання склав 85 000 кв.м, що втричі більше ніж минулого року
• Введено в експлуатацію один новий склад (23 400 кв.м), половина площ якого вже орендована
• Рівень вакантності залишався стабільним на рівні 2%, що відповідає довоєнним показникам
• Ефективна орендна ставка для якісних складів залишалася стабільною на рівні $4,9/кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX)
• Запитувані орендні ставки в доларах США знизилися на 9% через ослаблення національної валюти
• 205 000 кв.м складських площ знаходиться на стадії будівництва, де майже половина з яких попередньо орендована (pre-lease)

ГРАФІК 1: Нова пропозиція, вакантність та прайм орендна ставка в Києві, 1П 2024

1. Попит на ринку складської нерухомості

Незважаючи на виклики, повязані з війною, ринок складської нерухомості продовжує демонструвати стійкість і залишається одним із найстабільніших сегментів українського ринку комерційної нерухомості. У 1П 2024 року орендна активність продемонструвала стійке зростання, а обсяг валового поглинання склав близько 85 000 кв.м, що в тричі більше ніж у 1П 2023. У структурі валового поглинання переважали попередні угоди у нових об’єктах (60%), будівництво яких наближається до завершення. На відміну від попереднього року, коли попит був зумовлений переїздами, цьогоріч на ринку домінували угоди з розширення в нових об’єктах та проєктах, що перебувають на стадії будівництва, на які припало 63% активності. Низький рівень вакантності та дефіцит приміщень є ключовими ринковими факторами на даний момент.

ГРАФІК 2: Валове поглинання за індустріями, 1П 2024

Серед найбільших угод з оренди: переїзд провідного національного оператора професійного обладнання BudPostach до БФ «Склад» (13 000 кв.м) та розширення однієї з найбільших національних аптечних мереж «Аптека 911» в логістичному комплексі «Чайки» (10 000 кв.м), який незабаром буде введено в експлуатацію.

Як і раніше, в структурі валового поглинання домінував сектор оптової та роздрібної торгівлі (59%), за ним слідує сектор фармацевтики та медицини (23%), що продемонстрував зростання на 16,6 п.п. з початку року. Водночас частка логістичних та 3PL операторів (18%) продовжувала знижуватися, скоротившись приблизно удвічі, порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Такий перерозподіл орендарів в структурі пояснюється триваючим переходом від спекулятивних складів до обєктів для власного користування, що призводить до ще більшого дефіциту великих площ, необхідних логістичним операторам, а також оптимізацією логістами своїх процесів для досягнення швидшого товарообігу і вищої автоматизації.

2. Пропозиція на ринку складської нерухомості

У 1П 2024 року на ринок було введено І чергу логістичного комплексу «Дударків» (23 400 кв. м), половина площ якого вже попередньо орендована. Це сприяло збільшенню обсягу конкурентних складських площ на ринку на 1,8% з початку року. Станом на 1П 2024 року CBRE Ukraine оновила і перерахувала спекулятивний обсяг складських площ у Києві, в результаті чого оновлена цифра складає 1,32 млн кв.м (раніше 1,41 млн. кв.м - станом на 2П 2023 року).

ГРАФІК 3: Обсяг піврічного валового поглинання як відсоток від загальної пропозиції

Протягом 2П 2024-2025 рр. очікується введення в експлуатацію близько 205 000 кв.м складських площ, з яких 83% припаде на спекулятивний ринок, а решта 17% будується під власні потреби власників. Примітно, що цей обсяг є найвищим рівнем нової пропозиції за останнє десятиліття. Серед ключових об’єктів: логістичний комплекс «Чайки» I- III (70 000 кв.м), логістичний комплекс «Дударків» II (22 300 кв.м), логістичний комплекс «Олександрівський» III (40 800 кв.м) та складський комплекс «Гореничі» (5 000 кв.м), проте можливі затримки та перенесення термінів виходу на ринок не виключені. Рівень обсягу угод попередньої оренди для обєктів, що знаходяться на стадії будівництва, становить близько 48%.

З точки зору розташування, найбільше складських приміщень, що знаходяться на стадії будівництва (63%), очікується на правому березі Києва вздовж Житомирської траси (М-06). Раніше логістичні шляхи були зосереджені на лівому березі Києва, зокрема вздовж Харківської (М-03) та Чернігівської (М-01) трас, через концентрацію складів у місті-супутнику Києва – Броварах, та орієнтування ланцюгів поставок на схід країни. Однак повномасштабне вторгнення зробило ці локації менш привабливими для девелопменту. У середньостроковій перспективі нові проєкти, швидше за все, змістяться на правий берег Києва. У той же час, вздовж автотрас М-03 і М-01 планується до виходу на ринок обсяг нових площ завдяки відбудові зруйнованого складу RLC (58 000 кв.м) і двом поточним проєктам «Альфа Девелопмент Груп» (логістичні комплекси «Дударків» II (22 300 кв.м) та «Олександрівський» III (40 800 кв.м)).

ТАБЛИЦЯ 1: Майбутня пропозиція складських площ, 2024-2025

Зважаючи на обмежену нову пропозицію у 1П 2024 року та постійний дефіцит вільних площ, рівень вакантності залишався стабільним на рівні 2%. Низький рівень вакантності продовжує зберігатися завдяки активному поглинанню, коли будь-які приміщення, що звільняються в результаті переїзду або скорочення, швидко поглинаються іншими орендарями, не встигаючи вийти на відкритий ринок. Прогнозоване зростання вакантності, повязане з введенням в експлуатацію об’єктів протягом 2П 2024-2025 рр. може стати необхідним рішенням для орендарів, які стикаються з дефіцитом площ на ринку сьогодні.

ГРАФІК 4: Діапазон орендних ставок та прайм орендна ставка, 2015 - 1П 2024

Щодо орендних ставок, коливання валютного курсу значною мірою впливає на деномінацію орендної плати в доларах США або гривнях. На відміну від кінця 2023 року, у 1П 2024 спостерігалося відновлення орендних угод, деномінованих у національній валюті, що було зумовлено ослабленням української гривні на 10% з початку року. Ефективна орендна ставка у найбільш якісних складських об’єктах в доларовому еквіваленті залишилася на рівні $4,9/ кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX). Водночас, запитувані орендні ставки в доларовому еквіваленті в середньому знизилися на 9%. Таким чином, запитувані орендні ставки коливалися в діапазоні 168-195 грн/кв.м на місяць ($4,1-$4,9). Запитувані орендні ставки для холодних складів становили 300-360 грн/кв.м/місяць ($7,4-$8,9), а ефективні орендні ставки знаходились в межах 270-320 грн/кв.м/місяць ($6,7-$7,9).

3. Інвестиції на ринку складської нерухомості

Інвестиційний попит на ринку складської нерухомості залишається високим, оскільки кінцеві користувачі активно шукають складські приміщення для власного використання, тоді як девелопери зосереджуються на придбанні земельних ділянок для довгострокових планів розвитку. Важливою подією 1П 2024 року стала перша повністю інвестиційна угода з початку війни: компанія Gistion придбала у Dragon Capital приблизно 100 000 кв.м складського комплексу West Logistic Park (колишній «Амтел») у Київській області, що є значною угодою навіть за довоєнними мірками. Ця угода підкреслює стійкість ринку, оскільки кінцеві користувачі впевнені в довгостроковій вартості активу та оптимістично налаштовані на післявоєнне зростання. Незважаючи на те, що професійні гравці продовжують цікавитися так званими «проблемними» активами (distressed assets), обмежена кількість вільних складських площ і здоровий інтерес з боку кінцевих користувачів утримують ринкову вартість на рівні, близькому до довоєнного.

Інвестиційні пропозиції з продажу складської нерухомості в Україні

4. Прогноз розвитку ринку складської нерухомості

Незважаючи на всі поточні економічні та безпекові виклики, ринок складської нерухомості переживає стійке відновлення, чутливо реагуючи на динаміку військових дій. Війна та її наслідки продовжують залишатися основними чинниками впливу на орендну та інвестиційну активність. У 1П 2024 року вплив зростання вартості енергоносіїв та сировини, валютних коливань та постійного дефіциту кваліфікованої робочої сили був особливо помітним. Ми очікуємо, що орендна активність залишиться на тому ж рівні до кінця 2024 року. Тим не менш, відкладений попит на складські приміщення, зумовлений кількома великими запитами, може активізувати валове поглинання в найближчому майбутньому, оскільки на ринку зявляться нові об’єкти.

Очікується, що орендні ставки залишатимуться загалом стабільними до кінця 2024 з можливим потенціалом до зростання в найбільш якісних об’єктах. Середня вакантність на ринку, ймовірно, дещо зросте завдяки збільшенню нової пропозиції, однак її вплив буде не значним через переважаючу кількість угод попередньої оренди (pre-lease). У той же час, попит на придбання складів під власні потреби продовжуватиме демонструвати відносну стійкість, з огляду на загалом низьку пропозицію спекулятивних площ та загальне зміщення промислових користувачів на захід.

Складська нерухомість Києва 2024. Склади Київ. Склади Київська область. Логістичні комплекси Київ та Київська область. Ринок складської нерухомості Києва. Складські приміщення біля Києва. Складський ринок Києва. Аналіз ринку складської нерухомості у м. Київ. Продаж приміщень під склад в Києві. Купити склад в Києві, продаж складів Київ. Продаж складів і приміщень під склад в Києві. Купити приміщення під склад в Києві.