Прибуткова нерухомість поступово набуває популярності в Україні як новий спосіб інвестицій. Вона являє собою простір із повним оздобленням і меблюванням та може мати території в загальному користуванні всіх мешканців (басейн, дитячі кімнати, сауна, місця для барбекю, фітнес-клуб тощо). Інвестуючи в юніт, власник одночасно може користуватися ним. Всі турботи з обслуговування номера і пошуку гостей бере на себе керівна компанія.
Класифікація прибуткової нерухомості:
- житловий фонд (квартири в оренду, прибутковий будинок);
- комерційна нерухомість (хостел, готель, апарт-готель);
- напівкомерційна нерухомість (власність + оренда) (сервісні апартаменти, кондоготель).
Основні характеристики:
- Пришвидшує повернення інвестицій від пулу орендарів, забезпечує вищу віддачу від оренди через зниження вакантності та простоїв.
- Прискорює темпи продажів на 30% та ліквідність при перепродажах. Формат менш схильний до волатильності цін.
- Значно прискорює реалізацію та запуск проєкту через залучення коштів приватних інвесторів.
- Прибутковість апарт-готелів становить 10-15% річних. Середня окупність інвестиції становить 7-8 років, навіть за середньорічної заповнюваності на 50-60%.
Прибуткова нерухомість світу
Вперше у світі готельні кондомініуми були продані у Бостоні в середині 1980 рр. компанією Four Seasons. Вже у 1988 році мережа вийшла на міжнародний ринок, запропонувавши 30 брендованих вілл у Таїланді (Amanpuri Resort).
Нині світовий ринок вражає цифрами:
- За 2002-2012 рр. кількість учасників збільшилася у 10 разів, 80% представлені готельними брендами (55% з сегменту «luxury», 25% = «upscale» / «midscale»)
- Брендовані пропозиції забезпечують середню надбавку до ціни юніта приблизно на 30%.
- За 2012-2022 рр. пропозиція збільшилася на понад 150%. Сьогодні це >100 000 брендованих юнітів в 640 проєктах.
- До 2027 року очікуються ~1100 проєктів. Найпопулярніші міста – Дубай, Маямі, Нью-Йорк і Лондон.
Український ринок
Скасування права приватної власності на житло в радянському союзі піддало націоналізації дохідні будинки (~до 40% житлового фонду того часу) та передало їх у розпорядження органів місцевої влади, перетворивши на комунальні квартири. Також розвиватися почали гуртожитки, санаторії та пансіонати.
Натомість розпад радянської влади повернув
приватну власність на нерухомість (а з нею і розквіт тренда на квартири в оренду). Прибуткові будинки минулого еволюціонували у сучасні сервісні апартаменти. Зупинення розвитку санаторіїв / пансіонатів призвело до появи у популярних рекреаційних регіонах приватних міні- та професійних кондоготелів. З’явилися національні та міжнародні готельні оператори.
Схематична еволюція та модель трансформації в Україні
Класифікація прибуткової нерухомості
Джерело: Branded Residences Report (5th Edition), 2023
Через «ковідні» зміни на ринку комерційної нерухомості сучасні формати (брендовані сервісні апартаменти та кондоготелі) стрімко розвиваються. Так, лише за останні три роки в Україні на різних стадіях реалізації перебувають приблизно 47 проєктів апарт-готелів, які продають номери та апартаменти. Натомість до цього, за 28 років незалежності, були реалізовані лише 3 подібних проєкти.
Наявні міжнародні та національні мережеві готельні оператори
Головні тенденції ринку прибуткової нерухомості
- Розширення географії проєктів. Нині в Україні спостерігається активний розвиток нових форматів у західних регіонах (Львівська та Івано-Франківська області).
- Поява ринку альтернативних інвестицій. Зявляються спеціалізовані фонди та платформи, які сприяють інвестуванню в сервісні апартаменти та кондоготелі, що робить це більш доступним для різних класів інвесторів.
- Дохід + відпочинок. Можливість комбінувати власне використання та здачу в оренду надає інвесторам гнучкість, що робить інвестиції більш привабливими.
- Збільшення попиту серед корпоративних клієнтів. Для корпоративних гостей, яким цікавіше довготривале проживання в одному місці під час робочих відряджень, сервісні апартаменти стають більш привабливими.
- Зручність для інвесторів. Сучасні технології та професійний менеджмент готелю забезпечують інвесторам безпеку та комфорт у керуванні їхньою нерухомістю.
Україна здатна запропонувати широкий асортимент туристичного дозвілля: морський відпочинок, гірський туризм, спортивні лижі, реабілітаційно-лікувальні санаторії, термальні джерела, подорожі до обєктів ЮНЕСКО, археологічної та релігійної історії, експедиції-катастрофи до зони Чорнобильської аварії. Бучі, Каховської ГЕС, діловий туризм до центрів фінансів та виробництва.
Україна має зозвинений залізничний пасажирський та авіаційний транспорт для зручного та швидкого доступу як міжнародних туристів, так і внутрішніх подорожувальників.
Кількість іноземних туристів в Україну зіставна з провідними центрами туризму світу.
Динаміка кількості іноземних туристів в Україні
Анексія Кримського півострова призвела до зменшення кількості іноземних туристів, які відвідують Україну (-48,5%), а початок військових дій на сході країни (2014) та на всій території (2022) призвели до скорочення чисельності іноземних компаній на ринку, що перешкоджає розвитку ділового туризму, призводить до скороченн; відряджень всередині країни.
Проведення в Україні широкого асортименту міжнародних заходів та спортивних змагань (Євро-2012, чемпіонат світу-2017 з хокею, турнір Dota 2 Kiev Major 2017, фінал Євробачення-2017, фінал Ліги Чемпіонів 2018, 56 конгрес Всесвітньої боксерської ради (WBC), чемпіонати світу з бальних, латиноамериканських, спортивних танців тощо) підтримує позитивний імідж України, сприяє підвищенню заповнюваності номерного фонду.
Додатковим ударом для відновлення кількості міжнародних туристів в Україну стала пандемія коронавірусу (2019-2021 р.), що суттєво призупинила кількість активних подорожуючих іноземців.
Готельна нерухомість України найбільше затребувана в містах-мільйонниках (промислових, освітніх, адміністративних центрах), рекреаційних гірських лісових регіонах Карпат та морському узбережжі Одещини / Херсонщини.
Навіть під час війни регіони України (Львівщина, Закарпаття, Івано-Франківщина, Волинь, Вінниччина) продемонстрували інтерес для внутрішнього туризму та зростання обсягу туристичного збору на 25% порівняно із 2021 роком.
Стрімкий розвиток внутрішнього національного туризму (через вимушений карантин коронавірусу) спровокував девелоперську активність у сфері готельної нерухомості.
Закінчення військових дій сприятиме поверненню в Україну міжнародних компаній, відкриттю міжнародних організацій, відновленню інтересу міжнародного туризму та спровокує справжній туристичний бум.
Для аналітики в дослідженні використовувались дані World Bank Travel and Tourism, Hotel Franchise Development Cost Guide, Hotel Matrix, наші власні в Ribas Hotels Group, також інформація Державної прикордонної служби, Державного агентства розвитку туризму, Державної служби статистики України та Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України.
Докладніше про стан ринку прибуткової нерухомості читайте в дослідженні Ribas Hotels Group для девелоперських компаній та для інвесторів у прибуткову нерухомість, яке доступне безоплатно за посиланням у чат-боті.
