Після початку повномасштабного вторгнення ринок нерухомості трансформувався залежно від ситуації в різних регіонах України. Девелоперська активність, клієнтський попит, інвестиційна привабливість напряму співвідносяться з безпековими та економічними умовами. До того ж ці фактори залежать від ситуації в країні та на фронті, правил мобілізації, обсягу міжнародної допомоги та загальних настроїв. Наприклад, у Львівському регіоні значно розширилась географія покупців та органічно змінилися їхні вимоги до об’єктів.
Одна з характерних особливостей 2024 року – на ринок нерухомості, вперше від початку вторгнення, повернулася традиційна сезонність. Активність покупців знову коливається залежно від сезону відпусток, ділової активності, початку навчального року тощо. Це свідчить про те, що люди в більшості адаптувалися до війни й починають планувати своє життя в поточних умовах.
Прослідковується також пряма залежність хвиль попиту від запусків нових проєктів. Всі покупці свідомі того, що на старті купувати вигідно, тому девелопер може регулювати зовнішню сезонність, виводячи на ринок нові пропозиції. Але це працює тільки у компаній з надійною репутацією, які дотримуються зобов’язань і не дають приводу сумніватися, що заявлені об’єкти будуть побудовані та введені в експлуатацію.
Хто купує квартири у девелоперів і з якою метою
У 2024 році на ринку житлової нерухомості Львова були активними три категорії інвесторів. Їх співвідношення залежить від класу та стадії реалізації проєкту. Загалом ситуація збалансувалась й вже, з деякими коригуваннями, порівняна з довоєнною. На старті проєкту 60% клієнтів купує з метою інвестування. На більш пізній стадії приходять ті, хто купує для себе.
Перша категорія – покупці житла для власного проживання (понад 50%). Зараз поведінка таких клієнтів на ринку змінилася через великий обсяг пропозиції. Вторинна нерухомість, у всьому своєму розмаїтті, тисне на первинну варіантами та ціною. Адже продавці на вторинці можуть собі дозволити емоційні рішення та компроміси. Вони не зв’язані такою чіткою математикою, як забудовники, що мають постійні поточні витрати й повинні планувати свою діяльність на кілька кроків вперед.
В жорсткій конкурентній ситуації завдання девелопера – чітко окреслити клієнту плюси свого проєкту. До прикладу, сучасні затишні місця загального користування, безпечні мультифункціональні простори з функцією укриття, енергоефективність та автономність, забезпечені на рівні будинку, а не окремої квартири.
Друга категорія – клієнти, яким потрібно “припаркувати” гроші. Їх частка близько 20%. Це люди, які розглядають абсолютно різні варіанти, намагаючись вибрати серед них найбільш відповідні своїм цілям. Для таких клієнтів нерухомість – це зрозумілий інструмент перш за все збереження заощаджень. І вже в другу чергу – можливість їх примноження в перспективі. Зараз цим людям стало важче приймати рішення, адже вони не мають чіткої стратегії й розуміння коли й на яких умовах вони планують вийти з інвестиції. Зазвичай вони налаштовані ухвалювати подальші рішення залежно від зовнішніх умов та власних потреб.
Третя категорія (близько 30%) – професійні інвестори. Вони мають досвід та розуміння як працює інвестиція в нерухомість та які критерії важливі. Наразі, особливо у Львівському регіоні, абсолютно свідомо та суттєво зменшилась частка інвесторів, що купували з метою подальшого перепродажу. Адже швидко повернуті на ринок квартири в новобудові – це початок “бульбашки”, яка не потрібна нікому на ринку. Тому дуже відчутний відсоток інвесторів зараз переключилися на оренду, аби уникнути демпінгу та сформувати собі портфель для отримання пасивного доходу.
Цьому процесу посприяв ряд факторів. З боку ринку – збільшення попиту на оренду житла на заході України та відповідно, збільшення девелоперської активності в регіоні. З боку держави – посилення регуляторної політики банків, які вимагають підтвердження джерела надходження коштів. Також зіграв свою роль новий закон про майнові права на майбутні об’єкти нерухомості (№5091). Адже тепер, процес вторинного продажу житла що будується проходить більше бюрократичних сходинок та має податкові наслідки.
Є також психологічні фактори, адже ринок нерухомості в першу чергу про людей. Цікава тенденція останнього часу – клієнти серед співставних за ціною варіантів готових та неготових до заселення квартир частіше обирають неготові. Ми довго вивчали цю закономірність й дійшли висновку, що клієнти хочуть відкласти момент прийняття рішення щодо подальшої долі майна. Також грає роль можливість оформити розтермінування на квартиру, що будується, і це додає психологічного комфорту в поточних умовах. Навіть при тому, що розтермінування здорожчує вартість квадратного метра. Натомість готові квартири цікавлять клієнтів, які планують скористатися кредитними коштами та програмою єОселя.
Що найбільше цікавило покупців житла у 2024 році
Ринок, в залежності від обставин, розвивається за протилежними тенденціями. Наприклад, в часи пандемії фокус запитів був на ізоляцію, планування, внутрішню територію, зараз – на зовнішню безпеку, енергонезалежність, взаємопідтримку. Від цього залежать і запити покупців і, відповідно, рішення девелопера та зміни концепції. Місця загального користування отримали друге дихання. Наприклад, спільні простори поєднують у собі функцію безпеки та комунікації (сховище комбінується з переговорною кімнатою, хабом, ігровою). В об’єктах, які проєктуються і виходять на ринок зараз девелопери закладають такі опції на етапі проєктування.
Загалом поведінка клієнтів змінилась в бік конкретики. Люди, що приходять до девелопера, задають цілком технічні питання. Як буде реалізована енергоефективність та резервне живлення будинку. Чи будуть у комплексі сховища, які саме і за рахунок чого. І вони очікують чітких відповідей.
Важливими також є питання безбар’єрності. І це не вимушений крок через посилення вимог держави. Питання інклюзивності житлових об’єктів стає нормою реальності, на яку девелопер має свідомо реагувати.
Саме увага до деталей і викликів поточного часу з боку девелопера дає змогу надати конкретні відповіді на питання покупців. Коли сторони розмовляють однією мовою, вибудовується довіра, яка повертає клієнтів для реінвестування у нових проєктах та створює репутаційний капітал компанії, важливий для клієнтів з усіх трьох категорій в процесі ухвалення рішення.
