Зимовий сезон 2025–2026 років став перевіркою для бізнес-моделей туристичної нерухомості в Карпатах: оператори зіткнулися зі стрибком витрат на електроенергію, паливо та персонал, однак низка проєктів змогла зберегти виплати інвесторам і навіть показати приріст доходів.
Ринок дохідної туристичної нерухомості в Карпатах увійшов у фазу практичної перевірки: після буму продажів апартаментів і котеджів під пасивний дохід у 2022–2023 роках саме зимовий сезон 2025–2026 років мав показати, наскільки життєздатними є заявлені інвестмоделі. За даними учасників ринку, попит на відпочинок залишався високим, однак прибутковість операторів опинилася під тиском через різке зростання витрат.
Ключовим викликом для ринку стала енергетика. Учасники сегмента повідомляють, що взимку тарифи на електроенергію для бізнесу зросли з 7–9 грн за кВт·год восени до 13–15 грн, а в окремі години — до 17–18 грн. Одночасно зросли витрати на пальне для генераторів, комунальні послуги, зарплати та продукти харчування. Це означає, що навіть за високої завантаженості готельних комплексів частина операторів працювала з істотно нижчою маржею, ніж планувалося.
Попри це, для роздрібних інвесторів сезон виявився значно стабільнішим, ніж для самих керуючих компаній. У проєкті «Уліс.Ворохта», за словами співзасновника Ігоря Фарберова, зимові місяці були збитковими для оператора, але інвестори практично не відчули цього: у першому кварталі 2026 року дохід інвесторів там зріс на 25% рік до року. У Fomich Residence виплати інвесторам, за словами компанії, здійснюються без порушень уже чотири роки поспіль. У Apartel Resorts доходи інвесторів цієї зими були на 11,6% вищими, ніж торік, а в середньому інвестор на одному об’єкті заробив 9–13% річних у доларах до вартості активу. У Ribas Hotels Group заявляють, що близько 50% річного доходу інвесторів формується саме взимку, а приріст дивідендів у першому кварталі 2026 року становив близько 30% проти аналогічного періоду 2025 року.
Для інвестора це означає, що реальна стійкість активу залежить не лише від туристичного потоку, а й від моделі розподілу доходу між власником об’єкта та оператором. Там, де інвестор отримує фіксовану частку виручки або інший захищений механізм виплат, сезонні та операційні ризики більше концентруються на керуючій компанії. Там, де дохідність напряму залежить від чистого прибутку після витрат, результат інвестора чутливіший до тарифів, сезонності та ефективності управління.
Водночас ринок ще далекий від повної прозорості. Значна частина комплексів, які активно продавалися приватним інвесторам у попередні роки, досі не введена в експлуатацію і, відповідно, не генерує виплат. Крім того, частина працюючих об’єктів, за словами співрозмовників Forbes, взагалі не здійснює виплат інвесторам через слабку завантаженість, високі витрати або помилки в бізнес-моделі. Інвестиційний радник і співзасновник iPlan Любомир Остапів зазначає, що фактична дохідність у багатьох кейсах виглядає помірною і часто не дотягує до обіцяних 8–11% річних: у наведеному ним прикладі апартаменти в одному з готелів у центрі Буковеля дали близько 5% річних у доларах за 2025 рік.
Таким чином, зимовий сезон у Карпатах не зруйнував ринок дохідної нерухомості, але чітко розділив проєкти на ті, що мають робочу операційну модель, і ті, що поки залишаються на рівні маркетингових обіцянок. Для нових інвесторів це підсилює значення due diligence: ключовими стають не лише локація та концепція об’єкта, а й структура договору, механіка виплат, історія фактичних дивідендів і здатність оператора витримувати періоди високих витрат без втрати доходу для власника активу.
