Що ми маємо на первинному ринку нерухомості на третьому році війни?
За результатами аналізу даних щодо житлового будівництва, в Україні за період січень-червень 2024 року спостерігається суттєве зростання обсягів введеного в експлуатацію житла порівняно з аналогічним періодом минулого року.
У першому кварталі 2024 року загальна площа житлових будівель, прийнятих в експлуатацію, склала 2,178,659 м², що на 12% більше, ніж у 2023 році. Особливо вражаючий результат було зафіксовано за перше півріччя: до червня 2024 року було збудовано 4,566,640 м² житла — це на 27% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
Щодо нежитлової нерухомості, то за перше півріччя 2024 року загальна площа зданих в експлуатацію нежитлових будівель на початок будівництва склала 1 205 158 м², що на 7% більше порівняно з аналогічним періодом 2023 року, коли цей показник складав 1 126 101 м².
Первина нерухомість
За перше півріччя 2024 року в Україні було здано в експлуатацію 38 390 багатоквартирних, що на 12% більше порівняно з аналогічним періодом 2023 року, коли було введено 34 269 таких будинків. Це свідчить про стабільне зростання житлового будівництва, що є важливим показником розвитку ринку нерухомості в країні та ознак економічної стабільності.
Дані наведено без урахування тимчасово окупованих російською федерацією територій та частини територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, проте з урахуванням прийнятих в експлуатацію житлових будівель відповідно до встановленого Порядку.
Якщо говорити про загальну кількість зданих квадратних метрів, то за перше півріччя 2024 року в Україні було здано в експлуатацію 2 336 703 м² багатоквартирних будинків, що на 8,75% менше порівняно з аналогічним періодом 2023 року, коли цей показник складав 2 154 240 м². Це зниження може вказувати на певну стагнацію в секторі багатоквартирного будівництва, хоча ринок залишається активним.
Приватні будинки
У перші шість місяців 2023 року було здано 9 999 одноквартирних будинків, а у 2024 році цей показник збільшився аж на 66,2%, до 16 616 будинків.
“Перше півріччя 2024 року показує позитивну динаміку росту зданих метрів, яка не може не тішити. І це з урахуванням усіх труднощів, з якими стикається ринок за останні три роки. Якщо раніше одними із основних труднощів для ринку були спад попиту (продажів) і здорожчання собівартості будівництва, то у цьому році окрім обстрілів, проблем з відключеннями світла, складною логістикою, доставкою матеріалів, здорожчанням їх вартості, додалась ще активна мобілізація, яка спричинила кризу кадрів в галузі будівництва. Але попри все девелопери знаходять шляхи адаптації під різні умови ринку, що власне видно по позитивній динаміці росту зданих метрів”, – Олена Унанʼян, директорка з розвитку бізнесу в ЛУН.
Внаслідок ракетних обстрілів попит на первинному ринку житла знизився на 50%
Через липневі та серпневі ракетні обстріли, що спричинили перебої зі світлом, попит на первинному ринку житла у серпні порівняно з липнем знизився в середньому на 40-50%.
Водночас, як твердить фахівчиня, перехід з екстрених на стабілізаційні відключення світла, що спостерігається з настанням осені, та поступове призвичаєння громадян до обмежень електропостачання, поступово поновлює активність на первинному ринку.
“Перебої з енергопостачанням на деякий час негативно впливають на настрої громадян: потенційні покупці надто чутливі до змін, до дискомфорту, тому змушені ситуативно, на певний час відтермінувати придбання житла. Проте в середині вересня рівень наявного попиту суттєво поновився і вже складає до 80-85% від показників перших двох літніх місяців з проєкцією до подальшого вирівнювання”, — констатує Маріанна Бігунець.
Вона вважає, що найближчим часом близько ⅔ покупців сконцентрується на якісних житлових комплексах з високим ступенем готовності, що зводяться у більш безпечних і захищених переважно західних регіонах країни, зокрема на Закарпатті, Львівщині, Буковині, Івано-Франківщині, Волині, а також у Києві та Київському регіоні.
На думку експертки, цієї осені на первинному ринку житла навряд чи можливе суттєве зростання попиту. Адже економічна ситуація в країні є досить напруженою: саме на осінь прогнозується інфляційний пік, пов’язаний зі зростанням тарифів на електроенергію, змінами в акцизах на пальне. А перебої з енергопостачанням суттєво гальмують бізнес, в тому числі й будівельний — насамперед зростає собівартість зведення та посилюються ризики для покупців.
Восени, згідно з економічними прогнозами, споживчі ціни можуть зрости щонайменше на 10-15%. Однак, як наголосила Бігунець, на первинному ринку таке зростання буде чи не найменшим: до 3-5% і лише на об’єкти готовністю від 60%, що розташовані у найбільш безпечних регіонах.
“Від початку повномасштабного вторгнення на ринку домінує покупець: його увагу можна привернути високою якістю проєкту, локацією (регіоном), темпами зведення будинку, а також гнучкою ціновою політикою. Тобто найбільш відповідальні девелопери, що дбають про якість проєктів та власну репутацію, навряд чи переписуватимуть “цінники”, не маючи для цього віддзеркалення у кількості покупців”, — підкреслила фахівчиня.
Маріанна Бігунець акцентувала на тому, що восени очікується більш активне долучення провідних девелоперів до програми “єОселя”, адже з огляду на об’єктивно високі ціни, саме державна іпотечна програма є найбільш вигідною для покупців. Вона нагадала, що в “єОселі” акредитовано вже понад 80 компаній, що зводять понад 200 будинків та житлових комплексів. Вона припускає, що у вересні-жовтні кількість девелоперів, що успішно пройдуть акредитацію, може сягнути 100.
“Участь у державній іпотечній програмі багатьма покупцями сприймається, як “візитівка” надійності девелопера, що апріорі означає мінімізацію ризиків, певну гарантію того, що девелопер, попри обставини, завершить будівництво у вказаний термін, а якість побудованого ЖК відповідатиме якості, заявленій у рекламних меседжах. При цьому йдеться і про тих покупців, що мають намір придбати житло поза участю в державній іпотеці”, — зазначила експертка.
Фахівчиня прогнозує, що у найближчі 2-3 місяці, попри непрості економічні та воєнні обставини, ситуація на первинному ринку житла залишатиметься більш-менш прогнозованою: умови, за якими об'єктивно можуть зрости ціни, перекриватиме дефіцит покупців. Відтак вартість м2 зросте в середньому на 1500-2500 грн, що втричі менше, ніж очікувалося.
“Воєнні” ризики, до яких можна віднести наслідки пошкодження енергоінфраструктури, — це непрогнозовані реалії, які також важливо врахувати девелоперам при реалізації своїх проєктів. Однак, на відміну від попередніх років, “сезонні” знижки на певні типи квартир малоймовірні, особливо коли йдеться про найбільш успішні й затребувані проєкти з високим ступенем готовності, зведення яких відбувається ритмічно, без надмірних пауз. Натомість покупці можуть розраховувати на інші альтернативні вигідні пропозиції — це зокрема на розвиток програм з безвідсотковим розтермінуванням. Головне — це максимальна зосередженість девелоперів на завершенні своїх проєктів. Власне на це чекають і розраховують покупці”, — підсумувала Маріанна Бігунець.
