Украинские земли являются привлекательными для инвесторов, поэтому вопросами открытия рынка земли в нашей стране интересуются не только украинцы, но и мировое сообщество. Поскольку этот вопрос является социально острым, ни одна политическая сила не желает взять на себя ответственность за его активное продвижение. Хотя с точки зрения экономических процессов и защиты права собственности необходимость наличия рынка земли очевидна. Поэтому требования Международного валютного фонда относительно открытия рынка земли стали для политиков нельзя кстати, ведь теперь появился инициатор открытия рынка. В результате активность решения этого вопроса значительно повысилась.
Рынок сельхозземель в Украине однозначно будет официально открыт. Скорее всего, законодатель пойдет по пути продажи земель через электронные торги, а доступ иностранцев к ним ограничит, однако это технические вопросы работы рынка. А вот почему он будет открыт «официально»? Да потому, что неофициально он работает уже давно. Земли сельскохозяйственного назначения активно «отчуждаются» путем заключения договоров эмфитевзиса на 50, 100, 200 и более лет, договоров долгосрочной аренды с выплатой арендной платы за весь срок пользования, оформление завещаний и т.д.
Социальной остроты вопросу открытия рынка земли, по нашему мнению, добавляют непонимание собственниками земли и отдельными аграриями способов защиты их прав и дополнительное манипулирования массовым сознанием по этому поводу. Существует мнение, что в случае открытия рынка состоятельные инвесторы скупят всю землю, и фактически начнется время новых феодалов. Это абсолютно ошибочное утверждение, однако оно прочно закрепилось в умах людей. На практике сразу «скупить» поле паев, по которым заключены договоры пользования, будет просто невозможно, но это тема отдельной статьи и отдельного обоснования. К тому же, на сегодняшний день немногие инвесторы готовы перейти с аренды земли на ее выкуп и вложить в земельные ресурсы капитал, который в случае аренды может работать по другим направлениям и приносить дополнительную прибыль. Большой бизнес не имеет свободных средств, их ресурс работает в бизнесе, и его изъятие может повлечь финансовый коллапс.
Инвестирование в аграрный бизнес
Если говорить об инвестировании в аграрный бизнес, стоит отметить две стороны этих отношений - предприятие, ищет инвестора, и инвестор, который ищет объект инвестирования. Сейчас наблюдается рост количества агропредприятий, готовых привлечь финансирование, однако проблемой многих из них является то, что они просто не умеют работать с инвесторами и не понимают, какую информацию необходимо им предоставлять и как избежать ошибок при заключении сделок M&A.
Рынок сельхозземель в Украине однозначно будет официально открыт. Скорее всего, законодатель пойдет по пути продажи земель через электронные торги, а доступ иностранцев к ним ограничит, однако это технические вопросы работы рынка. А вот почему он будет открыт «официально»? Да потому, что неофициально он работает уже давно. Земли сельскохозяйственного назначения активно «отчуждаются» путем заключения договоров эмфитевзиса на 50, 100, 200 и более лет, договоров долгосрочной аренды с выплатой арендной платы за весь срок пользования, оформление завещаний и т.д.
Социальной остроты вопросу открытия рынка земли, по нашему мнению, добавляют непонимание собственниками земли и отдельными аграриями способов защиты их прав и дополнительное манипулирования массовым сознанием по этому поводу. Существует мнение, что в случае открытия рынка состоятельные инвесторы скупят всю землю, и фактически начнется время новых феодалов. Это абсолютно ошибочное утверждение, однако оно прочно закрепилось в умах людей. На практике сразу «скупить» поле паев, по которым заключены договоры пользования, будет просто невозможно, но это тема отдельной статьи и отдельного обоснования. К тому же, на сегодняшний день немногие инвесторы готовы перейти с аренды земли на ее выкуп и вложить в земельные ресурсы капитал, который в случае аренды может работать по другим направлениям и приносить дополнительную прибыль. Большой бизнес не имеет свободных средств, их ресурс работает в бизнесе, и его изъятие может повлечь финансовый коллапс.
Инвестирование в аграрный бизнес
Если говорить об инвестировании в аграрный бизнес, стоит отметить две стороны этих отношений - предприятие, ищет инвестора, и инвестор, который ищет объект инвестирования. Сейчас наблюдается рост количества агропредприятий, готовых привлечь финансирование, однако проблемой многих из них является то, что они просто не умеют работать с инвесторами и не понимают, какую информацию необходимо им предоставлять и как избежать ошибок при заключении сделок M&A.
В качестве источника инвестирования можно рассматривать не только кредитные банковские средства, но и гранты, средства частных украинских и иностранных фондов, финансирование ЕБРР и Международной финансовой корпорации, средства частных инвесторов. И кто бы ни выступал инвестором, требования к проектам у них всех правило одинаковы. Для начала диалога с ними предприятию необходимо иметь качественно оформленную презентацию проекта, которая будет содержать действительные финансовые показатели бизнеса и элементы бизнес-плана развития с раскрытием рентабельности, срока возврата инвестиций. Сам холдинг, который стремится привлечь инвестиции, должен быть понятно структурирован, все корпоративные связи должны быть урегулированы. Финансовая, бухгалтерская отчетность должны быть прозрачными.
На самом деле большинство мелких и средних агропредприятий пока только учатся вести диалог с инвестором.
Другой стороной процесса является непосредственно инвестор. Для него актуальный вопрос, как найти объект инвестирования. К сожалению, в Украине отсутствуют единые платформы по продаже агропредприятий, поэтому инвесторам приходится работать через посредников, а иногда даже через цепь брокеров. В то же время, услуги по прямому доступу к объектам инвестирования предоставляют специализированные инвестиционные компании. Среди наиболее успешных и профессиональных брокеров на рынке земли можно выделить компанию InVenture Investment Group, которая на протяжении последних 3 лет закрыла в интересах инвесторов более 15 сделок купли-продажи агрокомпаний.
Тем не менее важный вопрос, во что инвестировать. Немало иностранных инвесторов приходят в Украину с ложным представлением о наличии у нас просто супермаркета агропредприятий на любой вкус. В результате их ждет разочарование, когда они осознают, что предприятия далеко не идеальны, что каждый из них имеет свои недостатки.
На самом деле большинство мелких и средних агропредприятий пока только учатся вести диалог с инвестором.
Другой стороной процесса является непосредственно инвестор. Для него актуальный вопрос, как найти объект инвестирования. К сожалению, в Украине отсутствуют единые платформы по продаже агропредприятий, поэтому инвесторам приходится работать через посредников, а иногда даже через цепь брокеров. В то же время, услуги по прямому доступу к объектам инвестирования предоставляют специализированные инвестиционные компании. Среди наиболее успешных и профессиональных брокеров на рынке земли можно выделить компанию InVenture Investment Group, которая на протяжении последних 3 лет закрыла в интересах инвесторов более 15 сделок купли-продажи агрокомпаний.
Тем не менее важный вопрос, во что инвестировать. Немало иностранных инвесторов приходят в Украину с ложным представлением о наличии у нас просто супермаркета агропредприятий на любой вкус. В результате их ждет разочарование, когда они осознают, что предприятия далеко не идеальны, что каждый из них имеет свои недостатки.
Рейдерство в аграрном бизнесе
Проблема рейдерства для современного украинского агробизнеса весьма актуальна, однако с рейдерскими атаками можно не только бороться, но их вполне реально предупредить.
Основной предпосылкой, которая делает предприятие уязвимым для рейдерских атак, является наличие юридических и организационных недостатков в организации бизнеса. На практике рейдерские схемы состоят из целого ряда мероприятий, в первую очередь юридического характера. Изучение действий, которые применялись при захвате агропредприятий, показало, что формально у «другой» стороны возникают все правовые основания для владения и распоряжения имуществом предприятия, его средствами, а также возможность осуществлять полное управление бизнесом. Поэтому угроза рейдерского захвата может считаться реальной, пока владелец не устранит уязвимость бизнеса с помощью построения системы защиты предприятия.
Для обеспечения безопасности агропредприятия рекомендуется, прежде всего, провести правовой аудит безопасности бизнеса, урегулировать системы хранения документов и защиты коммерческой тайны и конфиденциальной информации, ограничить доступ к информации и объектов компании третьих лиц, обеспечить наличие нотариальных копий корпоративных документов, документально урегулировать отношения между партнерами, сузить круг лиц, имеющих право совершать регистрационные действия от имени компании, ограничить использование факсимилье, тому подобное.
Аудит безопасности агробизнеса
Количество агропредприятий в Украине ежегодно растет. Рядом с агрохолдингами, которые обрабатывают тысячи гектаров, стремительно увеличивается количество мелких и средних аграриев. Более того, предприниматели, которые имеют свободный капитал и никогда не работали в сфере агро, также начали активно вкладывать средства в агробизнес - приобретать агропредприятия и передавать их в управление отдельным менеджерам или и агрохолдингам, а иногда даже пробуют себя в роли менеджеров таких предприятий, и порой довольно успешно.
В результате «свободных» земель становится все меньше, и сейчас мы фактически наблюдаем борьбу за возможность арендовать с/х землю. Особенно ярко проявляется эта борьба на примере переманивания владельцев земельных паев. Как результат, возник феномен двойной аренды одного и того же пая различными компаниями.
Учитывая этот факт, незащищенное агропредприятие является привлекательным объектом не только для рейдеров, но и для собственных сотрудников, которые могут использовать служебное положение и доступ к активам предприятия для собственного незаконного обогащения. Так, в результате корпоративного мошенничества предприятие может терять до 30% прибыли, но в случае системной работы по противодействию этому фактору такой показатель уменьшается до максимальной отметки 5%.
С целью противодействия факторам, которые влияют на безопасность агробизнеса (потери земельного банка, неоптимизированные бизнес-процессы, корпоративное мошенничество, противоправные действия конкурентов и т.д.), в группе компаний должна функционировать целая система информационной, финансовой, юридической и технической безопасности. Именно для того, чтобы ввести такую систему, заставить ее работать и обезопасить свой бизнес, необходимо проведение аудита безопасности предприятия.
В последние несколько лет многие агропредприятий (особенно компании небольшого и среднего размера) сделали ставку на качественный, а не количественный план развитие - не увеличивали земельный банк, а повышали эффективность бизнеса. Опыт таких предприятий показал, что только технологической прогрессивности сегодня недостаточно - в бизнесе должна быть четкая и надежная система безопасности, первым шагом к построению которой является проверка бизнеса на то, где есть зоны риска и слабые места, через которые предприятие теряет деньги.
Проблема рейдерства для современного украинского агробизнеса весьма актуальна, однако с рейдерскими атаками можно не только бороться, но их вполне реально предупредить.
Основной предпосылкой, которая делает предприятие уязвимым для рейдерских атак, является наличие юридических и организационных недостатков в организации бизнеса. На практике рейдерские схемы состоят из целого ряда мероприятий, в первую очередь юридического характера. Изучение действий, которые применялись при захвате агропредприятий, показало, что формально у «другой» стороны возникают все правовые основания для владения и распоряжения имуществом предприятия, его средствами, а также возможность осуществлять полное управление бизнесом. Поэтому угроза рейдерского захвата может считаться реальной, пока владелец не устранит уязвимость бизнеса с помощью построения системы защиты предприятия.
Для обеспечения безопасности агропредприятия рекомендуется, прежде всего, провести правовой аудит безопасности бизнеса, урегулировать системы хранения документов и защиты коммерческой тайны и конфиденциальной информации, ограничить доступ к информации и объектов компании третьих лиц, обеспечить наличие нотариальных копий корпоративных документов, документально урегулировать отношения между партнерами, сузить круг лиц, имеющих право совершать регистрационные действия от имени компании, ограничить использование факсимилье, тому подобное.
Аудит безопасности агробизнеса
Количество агропредприятий в Украине ежегодно растет. Рядом с агрохолдингами, которые обрабатывают тысячи гектаров, стремительно увеличивается количество мелких и средних аграриев. Более того, предприниматели, которые имеют свободный капитал и никогда не работали в сфере агро, также начали активно вкладывать средства в агробизнес - приобретать агропредприятия и передавать их в управление отдельным менеджерам или и агрохолдингам, а иногда даже пробуют себя в роли менеджеров таких предприятий, и порой довольно успешно.
В результате «свободных» земель становится все меньше, и сейчас мы фактически наблюдаем борьбу за возможность арендовать с/х землю. Особенно ярко проявляется эта борьба на примере переманивания владельцев земельных паев. Как результат, возник феномен двойной аренды одного и того же пая различными компаниями.
Учитывая этот факт, незащищенное агропредприятие является привлекательным объектом не только для рейдеров, но и для собственных сотрудников, которые могут использовать служебное положение и доступ к активам предприятия для собственного незаконного обогащения. Так, в результате корпоративного мошенничества предприятие может терять до 30% прибыли, но в случае системной работы по противодействию этому фактору такой показатель уменьшается до максимальной отметки 5%.
С целью противодействия факторам, которые влияют на безопасность агробизнеса (потери земельного банка, неоптимизированные бизнес-процессы, корпоративное мошенничество, противоправные действия конкурентов и т.д.), в группе компаний должна функционировать целая система информационной, финансовой, юридической и технической безопасности. Именно для того, чтобы ввести такую систему, заставить ее работать и обезопасить свой бизнес, необходимо проведение аудита безопасности предприятия.
В последние несколько лет многие агропредприятий (особенно компании небольшого и среднего размера) сделали ставку на качественный, а не количественный план развитие - не увеличивали земельный банк, а повышали эффективность бизнеса. Опыт таких предприятий показал, что только технологической прогрессивности сегодня недостаточно - в бизнесе должна быть четкая и надежная система безопасности, первым шагом к построению которой является проверка бизнеса на то, где есть зоны риска и слабые места, через которые предприятие теряет деньги.
Мена земельных участков
Мена земельных участков сельскохозяйственного назначения - совершенно необходимый инструмент агробизнеса, который разрешен Земельным кодексом Украины. Однако законодатель не смог разумно урегулировать его в других нормативно-правовых актах, принимаемых на основе и отвечающих Кодекса.
Так, переходными положениями Земельного кодекса предусмотрен запрет отчуждения отдельных категорий земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных долей (паев), кроме, в т.ч. обмена земельного участка на другой в соответствии с законом. Ст. 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственником земельных долей (паев)» предусмотрена возможность обмена земельного участка на другой на грани того же или другого массива.
За последние годы Верховный Суд Украины выработал единую позицию относительно возможности заключения договоров мены в отношении таких земельных участков, которая стала основанием судебной практики, обменивать можно только «пай на пай». В результате еще в 2014 году органы прокуратуры начали вести активную кампанию по признанию недействительными договоров мены земли, которая была осуществлена не по правилу «пай на пай» и без соблюдения требований ст. 14 указанного выше закона.
Мена сельхозземель как механизм разрешен, но неоднозначно описан в законодательстве, является популярным и широко практикуется. Так, только за 2013-2015 гг. по соглашениям мены и дарения изменили владельцев 1041 земельных участка. Однако владельцы земли, получившие ее по результатам мены, вынуждены отбиваться от противодействия со стороны органов прокуратуры. Поэтому вопрос мены сельхозземель требует неотложного разумного урегулирования.
Использование нерезидентных структур
В Украине достаточно широко распространено использование иностранных компаний для структурирования агробизнеса. Более того, это наработанная система, которая помогает значительно пластичнее и надежнее наладить управление компаниями больших агрохолдингов. Как правило, нерезидентная компания используется как материнская. Прежде всего, это связано с тем, что в Украине отсутствует институт акционерного соглашения, регулирование корпоративных отношений между владельцами предприятия с помощью которого является очень популярным, а иногда даже необходимым. Кроме того, при выходе компании на IPO также используют нерезидентные компании.
В 70% случаев холдинговые компании используются кипрские структуры. Однако учитывая мировую практику противодействия использования оффшорных компаний (хотя Кипр официально не является оффшором), давление со стороны ЕС на банковскую систему Кипра, борьбу за раскрытие владельцев бизнеса, современному бизнесу, в т.ч. аграрном, необходимо быть готовым к внесению изменений в холдинги и постепенному раскрытию собственников, также рекомендуем делать планово и разумно.
Мена земельных участков сельскохозяйственного назначения - совершенно необходимый инструмент агробизнеса, который разрешен Земельным кодексом Украины. Однако законодатель не смог разумно урегулировать его в других нормативно-правовых актах, принимаемых на основе и отвечающих Кодекса.
Так, переходными положениями Земельного кодекса предусмотрен запрет отчуждения отдельных категорий земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных долей (паев), кроме, в т.ч. обмена земельного участка на другой в соответствии с законом. Ст. 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственником земельных долей (паев)» предусмотрена возможность обмена земельного участка на другой на грани того же или другого массива.
За последние годы Верховный Суд Украины выработал единую позицию относительно возможности заключения договоров мены в отношении таких земельных участков, которая стала основанием судебной практики, обменивать можно только «пай на пай». В результате еще в 2014 году органы прокуратуры начали вести активную кампанию по признанию недействительными договоров мены земли, которая была осуществлена не по правилу «пай на пай» и без соблюдения требований ст. 14 указанного выше закона.
Мена сельхозземель как механизм разрешен, но неоднозначно описан в законодательстве, является популярным и широко практикуется. Так, только за 2013-2015 гг. по соглашениям мены и дарения изменили владельцев 1041 земельных участка. Однако владельцы земли, получившие ее по результатам мены, вынуждены отбиваться от противодействия со стороны органов прокуратуры. Поэтому вопрос мены сельхозземель требует неотложного разумного урегулирования.
Использование нерезидентных структур
В Украине достаточно широко распространено использование иностранных компаний для структурирования агробизнеса. Более того, это наработанная система, которая помогает значительно пластичнее и надежнее наладить управление компаниями больших агрохолдингов. Как правило, нерезидентная компания используется как материнская. Прежде всего, это связано с тем, что в Украине отсутствует институт акционерного соглашения, регулирование корпоративных отношений между владельцами предприятия с помощью которого является очень популярным, а иногда даже необходимым. Кроме того, при выходе компании на IPO также используют нерезидентные компании.
В 70% случаев холдинговые компании используются кипрские структуры. Однако учитывая мировую практику противодействия использования оффшорных компаний (хотя Кипр официально не является оффшором), давление со стороны ЕС на банковскую систему Кипра, борьбу за раскрытие владельцев бизнеса, современному бизнесу, в т.ч. аграрном, необходимо быть готовым к внесению изменений в холдинги и постепенному раскрытию собственников, также рекомендуем делать планово и разумно.
Источник: Юридическая газета
