- В Европе ускоряется рост арендных ставок и снижается доходность.
- Среднегодовые арендные ставки в секторе логистики достигли максимально высокого уровня за последние десять лет.
- В секторе ритейла прогнозируется рост доходности более чем на 40% рынков и снижение арендных ставок в 2019 году.
Согласно отчету международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield "ДНК недвижимости" ("DNA of Real Estate"), в 4 квартале 2018 года рынки коммерческой недвижимости сохранили положительную динамику в большинстве регионов Европы и в большинстве секторов.
Найджел Алмонд, руководитель департамента аналитики в компании Cushman & Wakefield, прокомментировал: «Секторы офисной и складской недвижимости были главными двигателями роста как в 4 квартале, так и в 2018 году в целом. На европейском уровне рост арендных ставок на офисные помещения составил 2,6% в годовом измерении, что является самым высоким показателем за последние пять лет. Арендные ставки в логистическом секторе также продемонстрировали высокий самый рост за последние десять лет - на 2,3%.
Сектор торговой недвижимости в Европе был более сдержанным, а арендные ставки уменьшились на 0,1% в течение квартала. Тем не менее, это улучшение по сравнению с падением на 0,4% в 3 квартале, в целом за 2018 год динамика выглядела положительно».
Ставки доходности также продолжали снижаться по всей Европе, причем самые значительные изменения произошли в логистике; в 4 квартале доходность снизилась на 20 базисных пунктов, что обусловлено высоким спросом со стороны инвесторов и ростом арендных ставок. Доходность в офисном сегменте снизилась на 6 базисных пунктов, а в ритейле - на 2.
По данным Cushman & Wakefield, Будапешт стал единственным рынком из 46 исследуемых городов, где в 4 квартале зафиксированы как положительный рост арендных ставок, так и снижение доходности во всех секторах недвижимости. Данная ситуация возможна благодаря сильным экономическим показателям, росту спроса со стороны арендаторов и инвесторов. Арендные ставки на помещения на торговых улицах выросли на 7,1% в 4 квартале, что обусловлено значительным ростом реальных доходов и потребления, а также ростом популярности формата стрит-ритейла среди туристов. Арендные ставки на логистическую недвижимость растут седьмой квартал подряд (+ 2,4%), что отражает увеличение расходов на строительство и ограниченное предложение складских помещений.
Офисная недвижимость
Арендные ставки на офисные помещения в Европе продолжили расти и в 4 квартале 2018 года поднялись на 0,7% (+2,6% в годовом измерении). Снижение арендных ставок не зафиксировано ни на одном из исследуемых рынков, а на 15 из 47 наблюдался рост ставок в 4 квартале. Лидировали по этим показателям Глазго (+6,7%), Барселона (+3,9%) и Брюссель (+3,3%). Рост арендных ставок в секторе офисной недвижимости наблюдался в течение всего 2018 года, причем темпы роста во всех четырех кварталах превышали 0,5%.
Наибольший годовой прирост был зафиксирован в Барселоне (+15,2%) из-за недостатка качественного предложения, за ней следовал Берлин (+ 13,8%) с крепкой экономикой, высоким спросом и низким уровнем предложения. Устойчивый спрос со стороны арендаторов в сочетании со снижением вакантности в качественных объектах привели к росту арендных ставок на наилучшие помещения в пяти территориальных округах Великобритании в 2018 году. В Италии рекордный уровень поглощения офисных помещений вызвал рост арендных ставок на 7,4% в Милане и на 5% в Риме за последние 12 месяцев.
В целом, доходность офисной недвижимости в Европе снизилась на 6 базисных пунктов в 4 квартале и составила 4,36%. Значительное снижение доходности за последние 12 месяцев наблюдалось в Германии (-26 б.п.), Бенилюксе (-22 б.п.) и центрально-восточном европейском регионе (-36 б.п.). Похоже, что ставки доходности достигли своего минимума во Франции, в то время как на полупериферийных рынках и в скандинавских странах в течение квартала и года произошло менее значительное снижение. Доходность офисной недвижимости в Великобритании выросла за квартал и за год, главным образом, после того, как выросла доходность лондонского Вест Энда на 25 б.п. до 3,75% в 4 квартале.
Складская и логистическая недвижимость
Арендные ставки на логистические помещения в Европе продолжили расти и в 4 квартале 2018 года повысились на 0,9% (+2,3% за год). Примерно половина исследуемых рынков продемонстрировали рост в годовом измерении, однако в 4 квартале таких рынков было меньше. Лидерами стали Дублин (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) и Будапешт (+2,4%).
Ставки доходности снизились на более чем половине исследуемых рынков. В целом, доходность в секторе складской недвижимости Европы снизилась на 20 б.п. и составила 5,71%, что является существенной динамикой за последние три года. На уровне стран главные изменения за 4 квартал 2018 года были зафиксированы в Германии (-38 б.п.), Бельгии (-25 б.п.), Италии (-25 б.п.) и Дании (-23 б.п.). Высокий спрос, относительно ограниченное предложение и прогнозируемое повышение арендных ставок продолжают приводить к снижению доходности на многих рынках.
Найджел Алмонд добавляет: «Устойчивый рост арендных ставок и снижение доходности, зафиксированные в логистическом секторе в течение 4 квартала, являются продолжением высоких показателей этого сектора за последние 12 месяцев. На многих рынках существует нехватка предложения в секторе складской недвижимости, и это касается как рынка аренды, так и рынков капитала. Мы ожидаем дальнейший рост арендных ставок в 2019 году, но считаем, что снижение доходности будет медленным».
Торговая недвижимость
В Европе рост арендных ставок на торговых улицах остается сдержанным; несмотря на снижение на 0,1% за квартал, ситуация была стабильной в течение года. Арендные ставки оставались без изменений в 4 квартале на 80% исследуемых рынков. Повышение наблюдалось на нескольких рынках в Центрально-Восточной Европе (+7,1% в Будапеште и +4,0% в Софии), полупериферийных рынках (+4,3% в Риме и +1,8% в Барселоне) и в Великобритании (+2,0% в Лидсе и +1,8% в Манчестере). С учетом того, что арендные ставки оставались без изменений на более чем половине рынков в течение года, и ввиду угрозы со стороны онлайн-торговли, арендные ставки, по прогнозам, будут оставаться без изменений или снизятся на более чем 60% рынков в 2019 году.
Это влияет на настроения инвесторов, поскольку доходность торговой недвижимости вдоль торговых коридоров вновь была самой слабой из всех секторов недвижимости, достигнув всего 2 б.п. в 4 квартале. Центрально-восточные европейские рынки Будапешта и Софии, которые продемонстрировали положительный рост арендных ставок за квартал, показали снижение доходности на 25 б.п. Изменения также было заметно в Варшаве (-25 б.п.) и Амстердаме (-15 б.п.). Доходность выросла почти на четверти исследуемых рынков в этом году, включая Эдинбург, Глазго, Осло (25 б.п.) и Брюссель (+10 б.п.) в 4 квартале.
Найджел Алмонд комментирует: «Учитывая то, что доходность на многих рынках находится на десятилетних минимумах, а также существует высокая вероятность негативного или минимального роста, мы прогнозируем, что доходность возрастет до 40% на всех исследуемых рынках».
