Інвестування у нерухомість вважаються одним з найбільш надійних. Припустімо, ви вирішили вкласти заощадження в агросферу, адже попри падіння світової економіки, від їжі людство навряд чи відмовиться. Проте що як капіталу для запуску власного сільськогосподарського бізнесу чи купівлі земельної ділянки недостатньо, а знань для біржової торгівлі аграрними ф’ючерсами бракує? На щастя, є способи інвестування в нерухомість з низьким порогом входу, які не потребують спеціальних знань. Про них йтиметься у матеріалі Inventure.
Інвестування у нерухомість завжди приваблює низькими ризиками. Проте не кожен українець може собі дозволити вкласти великі суми на старті. Крім того, пошук нерухомості, орендарів, укладення угоди займе чимало часу. Завдання зниження порогу для входу, уникнення бюрократичних перепон та інші задачі можна вирішити через пайові інвестиції, використовуючи такі інструменти, як REIT (Real Estate Investment Trust) та ETF (Exchange-Traded Fund). Вони стануть в нагоді тим, хто хоче отримувати пасивний дохід від земельних ділянок чи будівель без необхідності купувати сам актив.
Як отримати дохід з оренди офісу без купівлі самого приміщення
REIT - інвестиційні фонди нерухомості - акумулюють кошти інвесторів і купують за них будівлі, керують ними чи фінансують їх будівництво. Розрізняють такі види REIT:
- пайові (Equity) - купують нерухомість для здачі в оренду та отримують прибуток від продажу;
- іпотечні (Mortgage) - отримують дохід у вигляді відсотків за іпотеками, які викуповують у банків;.
- змішані (Hybrid) - вкладають кошти у забудову та купівлю об'єктів.
REIT працюють аналогічно до біржових фондів ETF, надаючи роздрібним інвесторам доступ до ринку нерухомості, при цьому, на відміну від придбання та управління фізичним активом, інвестору не потрібно мати великий капітал. Бувають публічні та приватні REIT. Купуючи акцію або пай REIT-фонду, інвестор стає власником невеликої частини тисячі об’єктів нерухомості й отримує дохід від орендних платежів, продажу чи перепродажу об'єктів. Отриманий дохід розподіляється між інвесторами фонду пропорційно до їхньої частки. Згідно з іноземним законодавством, REIT-фонди мають виплачувати не менше 90% свого оподатковуваного доходу вкладникам.
Перевагою такого інструменту є швидкий вихід з інвестицій, чого не можуть собі дозволити власники забудови. Оскільки REIT торгуються на фондовій біржі, їх можна купувати і продавати в будь-який момент часу.
Часто такі фонди інвестують у широкий спектр типів нерухомості, зокрема, офіси, багатоквартирні будинки, склади, торгові центри, медичні установи, центри обробки даних, вежі стільникового зв'язку та готелі. В Україні з’являються компанії, які пропонують інвестувати в нерухомість за схемою REIT. Особливим попитом користуються об’єкти комерційної нерухомості. Цей не дивно, адже така нерухомість забезпечує високу віддачу від інвестицій, особливо в районах з високим попитом на житло. Крім того, комерційна нерухомість пропонує інвестору більший дохід та триваліші терміни оренди, ніж житлова нерухомість. Це дозволяє забезпечити високу стабільність грошових потоків.
Утім, експерти переконані, що REIT-фонди, які почали працювати в Україні, є «пілотними», а вже після перемоги з’являться потужні гравці, які дадуть поштовх пайовим інвестиціям. У полі їх інтересу будуть сервісні апартаменти, такі як готелі, кав’ярні, фітнес-центри, магазини, невеликі ТЦ, коворкінги, паркінги, а також логістичні центри та торговельна нерухомості "під ключ" для мережевих компаній.
Також для отримання пасивного доходу інвестору варто звернути увагу на пайові фонди, які вкладають кошти інвесторів у сільське господарство.
Агро-REIT: переваги інвестування у сільське господарство
REIT, які працюють в агросфері, як правило, інвестують у різні компанії світу у різних галузях сільського господарства. У портфелях цих фондів можуть бути як сільгоспугіддя, які здаються в оренду фермерам, так і агрокомпанії чи фірми, які займаються виробництвом сільгосптехніки. Спектр інвестицій агро-REIT, як правило, широкий. У їх портфелі можуть бути компанії, які спеціалізуються на рослинництві та тваринництві, з набором різних вирощуваних культур чи тварин. Підсумкова дохідність фонду залишається стабільною, оскільки якщо ціна на якусь культуру або продукт тваринництва падає, то це компенсується зростанням за іншими видами сільгоспсировини. Крім того, ферми знаходяться в різних частинах світу, що знижує кліматичні ризики — якщо посуха негативно вплине на врожай у Канаді, стабільність фонду забезпечать високі врожаї в Європі чи Аргентині. Прикладами фермерських REIT є Farmland Partners Inc (FPI) та Gladstone Land Corporation (LAND).
Одноосібному інвестору без спеціальних знань та великих капіталів, який має бажання вкласти кошти в агросферу, достатньо купити акції цих компаній. Також може підійти купівля акцій сільськогосподарських біржових фондів (ETF). Вони пропонують зручний спосіб отримати доступ до сільськогосподарського сектора. Ці фонди відстежують ефективність сільськогосподарських товарів, компаній та індексів.
Існує два основних типи сільськогосподарських ETF:
- ті, які інвестують в акції агробізнес-компаній, зареєстрованих на фондових біржах;
- ті, які інвестують в один або кілька сільськогосподарських товарів (прямо чи опосередковано за допомогою контрактів на похідні інструменти).
Вартість акцій зростає або знижується разом із ефективністю фонду.
Тож щоб купити цінні папери таких фондів, потрібно звернутися до брокера, відкрити рахунок, завести туди гроші, назвати брокеру торговий код паперу фонду й купити його акції. Оскільки з початку широкомасштабного вторгнення в Україні діють обмеження на валютні перекази за кордон, можна розглянути інвестиції в подібні фонди всередині країни.
Які інвестиційні фонди нерухомості працюють в Україні
Аgrо Partners – фонд пропонує українським інвесторам стати співвласниками у компанії, яка інвестує в землю в Україні. Компанія допомагає інвесторам заробляти як завдяки орендній платі, так і на зміні вартості ділянки. Також є можливість зручно продати свою частку компанії за ринковою ціною. Процедурно це виглядає так: компанія збирає інвестицію на купівлю ділянки на ТОВ, купує ділянку і включає інвесторів у структуру власників ТОВ. Отриману орендну плату розподіляє пропорційно між учасниками, а в разі продажі земельної ділянки, яка виростає в ціні, виплачує прибуток як дивіденди. Agro Partners гарантує експертизу з пошуку і вибору ділянок, юридично грамотне оформлення угод. Мінімальна інвестиція - від 50 тис. грн.
Inzhur – сервіс зі спільного придбання нерухомості. Залучає кошти інвесторів та вкладає в придбання великих комерційних об’єктів, які передаються в довготривалу оренду. Оренда щомісяця виплачується інвесторам у вигляді дивідендів. Мінімальна інвестиція – 4 тис. грн.
Перший Український Аграрний Фонд (ПУАФ) створений командою SI Capital. ПУАФ акумулює кошти інвесторів, за які придбаває рослинницьких підприємств, здійснює управління їх діяльністю. У структурі фонду фахівці інвестиційної та аграрної галузей з більш ніж 20-річним успішним досвідом роботи. Об'єм земельного банку — трохи більше 1 тис. га (всі землі розташовані у західних регіонах України). Одна акція фонду нині коштує близько 1,1 тис. грн.
Land Club пропонує членам доступ до земельних ділянок, які орендуються агрохолдингами та відповідний гарантований дохід у вигляді орендної плати. Банк компанії – 500 тис. га. Для членів клубу передбачена опція продажу ділянки юрособам з дохідністю 50 – 60%. Компанія гарантує юридичний та експертний супровід – допомогу з пошуком земельних ділянок, оформленням угоди, підтримку клієнта після укладання угоди. Ціна приєднання – 390 дол. в еквіваленті.
Підтримати ринок молочного скотарства можна, інвестувавши у Сімейні молочні ферми. Проєкт допомагає українським родинам в селі створювати молочні ферми на 20-50 корів, об’єднуючі їх у всеукраїнську мережу ферм. Кожна ферма отримує від проєкту сучасні технології і ряд послуг, що дозволяє виробляти якісне молоко і вести прибутковий фермерський бізнес силами однієї родини. Джерела доходів проєкту – збут молока (75%), продаж кормів (11%), консультаційні послуги (7%), молочне перероблення/франшиза (5%). Сімейні молочні ферми пропонують інвестувати як мінімум 65 тис. грн з дохідністю 21% річних, 500 тис. грн з дохідністю 22% річних та 1 млн грн з дохідністю 23% та конвертацією частки в капітал компанії у 2026 році.
Компанія InVenture разом з партнерами також незабаром планує відкрити аграрний REIT фонд. Фонд буде інвестувати як у діючий агробізнес так і сільськогосподарську землю в Україні. Для зацікавлених осіб, які хотіли би приєднатися в якості інвесторів, пропонуємо залишити заявку та дізнатися про інвестиційні можливості. Для інвестування у купівлю сільськогосподарської землі мінімальний поріг входу інвестора буде складати від $60 тис, для інвестицій в агробізнес від $500 тис.
