З квітня 2022 року почала поновлювати роботу мережа преміальних офісних просторів Creative States. Першою відкрилася локація в Дніпрі, потім – чотири простори в Києві. Ілля Кенігштейн, генеральний директор і засновник Creative States, зізнається, що дві локації ще перебувають у режимі виживання, але три вже досягли значних показників завантаження. На цей рік оператор зупинив розширення в Україні й водночас активно працює над виходом на європейський ринок.
Текст: Тетяна Антонюк, Марина Паралюш
Чому першою поновила роботу саме дніпровська локація – Creative State of Dnipro?
Насправді в Дніпрі живуть люди, які не бояться взагалі нічого. Ми це помітили ще на старті пандемії у 2020 році. А якщо детальніше, то є декілька причин, чому ми спочатку поновили роботу саме в цьому місті. По-перше, на той момент бойові дії не так торкалися Дніпра. До прикладу, кияни тоді були досить налякані подіями, що сталися на початку березня. Зі столиці виїжджала величезна кількість людей. І серед наших резидентів був дуже великий відтік. У Дніпрі такого не спостерігалося: там залишилося більше людей і водночас місто прийняло багато переселенців із півночі та півдня – Харкова й Маріуполя. Я відвідав Дніпро, подивився, яка там ситуація загалом, побачив людей, які сидять у ресторанах увечері, тоді як у Києві на початку квітня було абсолютно порожньо. Тому ми вирішили відкритися в цьому місті приблизно 10 квітня й не прогадали, бо локація в Дніпрі (Creative State of Dnipro), якщо говорити станом на початок листопада, заповнена на 70-72%. Звісно, перші кілька тижнів було майже порожньо. Ми мали активні контракти, але фізично люди на локацію не приїжджали. Згодом все налагодилося. Скажу відверто, Дніпро мене тішить. Якщо бізнес коворкінгів починався зі столиці, то процес відновлення стартував із Дніпра.
Лучшие коворкинги Киева
У Києві після розгортання повномасштабної війни ми одразу закрили всі чотири простори: це два на Арсеналі (Creative State of Arsenal 1 і Creative State of Arsenal 2) і два у структурі бізнес-центрів «Сенатор» (Creative State of Senator) і Gulliver (Creative State of Gulliver). Ми запровадили посилену охорону, яка щовечора оглядала локації на Арсеналі, шукала та знімала мітки. Однак ми не дуже вдало законсервували приміщення: як наслідок, щось зіпсувалось, рослини всередині зав’яли. Але на той час були інші пріоритети: здебільшого я займався командою – ми вивозили людей, їхніх родичів із Києва, орендували готель під Львовом, де вони майже місяць мешкали. Лише після цього знову займались локаціями. Я був шокований, наскільки Creative State of Arsenal 1, наша штаб-квартира, можна сказати, була «мертва». Незабаром ми почали упорядковувати її, відновлювати співпрацю з підрядниками та потроху запускати, приблизно 10 травня ми її відкрили. Це була титанічна робота. А потім запустилися й усі інші локації. Останньою була Creative States of Arsenal 2 – повноцінно ми відкрили її в липні.
У жовтні ми вперше з початку активних бойових дій організували happy hours на двох локаціях – у Дніпрі та Києві. Я дивився на натовп резидентів, які відпочивали, спілкувалися один з одним, і було відчуття, що війни наче немає. Відчуття, звісно, на мить.
Як були вибудувані відносини між Вашою компанією та орендодавцями?
Ми мали важке літо, в межах якого відновлювалися, і нам паралельно з цим потрібно було домовлятися з лендлордами. Не всі вони усвідомлювали тоді та навіть нині не усвідомлюють повною мірою, що відбувається. У нас в країні досі немає культури коворкінгів і, відповідно, взаємини операторів гнучкої офісної нерухомості з лендлордами так і не налагоджені. Тобто орендодавці сприймають нас як IT-компанії, не надаючи жодних особливих умов.
Спостерігаючи за ринком, бачу, що ті лендлорди, які були і є найменш гнучкими, які вимагали оплачувати 100% операційних витрат або оренду, вже спорожніли чи поступово втрачають заповнюваність.
Ті, хто й раніше був гнучким і людяним, поводять себе гідно. Так, наприклад, адміністрація БЦ Gulliver дозволила нам підключити Creative State of Gulliver до свого генератора. З партнерами локації Creative State of Dnipro ми також порозумілися: на території паркінгу облаштовуємо бомбосховище, яке називатиметься Creative States Shelter. Також ведемо з ними перемовини щодо приєднання до їхнього генератора в разі відключень електрики, проте нині в Дніпрі все стабільно.
Якщо у відсотковому співвідношенні, то серед наших п’яти локацій найзаповненіша нині – в Дніпрі: 70-72%. По-перше, тому, що ми відкрили її раніше за інші, й по-друге, відтік резидентів був мінімальним. До того ж повернувся один із наших якірних партнерів – компанія Murka Games. Це 250 робочих місць. З’явилися й нові клієнти, зокрема дипломатичні місії.
Найзаповненіші в Києві – це локації-магніти на Арсеналі.
Creative State of Arsenal 1 – наш хедлайнер. Після поновлення роботи він заповнився досить швидко. Нині показник там близько 65-70%. Я думаю, що до кінця листопада ми вийдемо на штатну заповнюваність, яка була до війни, – 92%.
Creative States of Arsenal 2 до кінця листопада буде завантажений на 80%. Ми підписали великий контракт із компанією P&G, яка розміщує в нас свою штаб-квартиру. Я вважаю, що це знакова угода на ринку. Зазначу, що ця локація була відкрита нами напередодні війни зі 100% заповнюваністю.
Чому ці два простори популярні? По-перше – це наші власні приміщення. Людям спокійніше перебувати в таких будівлях, ніж у бізнес-центрі. По-друге, зовсім поряд є два бомбосховища. Зокрема, облаштоване укриття в кібер-клубі на Арсеналі, плюс ми домовилися з нічним клубом неподалік, приміщення якого теж слугуватиме укриттям для наших резидентів, коли виникне потреба. Ми не зраджуємо політиці людяності і як завжди – максимально гнучкі.
У двох інших локаціях, що розміщені в бізнес-центрах «Сенатор» і Gulliver, ситуація гірша. Там ми поки не перевищили 40% заповнюваності. Та, я думаю, що згодом знайдеться і їхній клієнт. Це лише питання часу.
Попри це, можу сказати, що таких показників заповнюваності, як у нас, немає ні в кого на ринку. Ми вивчаємо конкурентів, розуміємо, що в них відбувається: виходячи з наших даних, ніхто нині не досягає такого завантаження, як ми.
Яких резидентів залучили за цей період?
На ринку, звісно, порожнеча. Є окремі компанії, які тимчасово заїжджають до нас на локації. Наприклад, Scania, яка має офіс під Києвом. Певний час вона була нашим резидентом. Через якийсь період, коли компанія вирішила повернутися до свого простору, ми залишилися друзями – Scania проводить у нас заходи. Це яскравий приклад того, що відбувалося з нами впродовж літа. Тобто ми мали короткі, зовсім несподівані контракти. Нині ж до нас заїжджають глобальні tech-корпорації, компанії із FMCG-сектору та дипломатичні місії.
На які періоди укладаються контракти? Чи є довгострокові?
Як і раніше, дуже популярні місячні договори, які резиденти потім продовжують.
Але нині багато з них хочуть гнучкі умови. Припустимо, компанія орендує в нас 100 місць, проте просить, аби ними могли користуватися 300 її співробітників. Тобто доступ на локацію має увесь її штат, але одночасно в приміщенні можуть перебувати не більше 100 її працівників. У нас такий формат коштує трохи більше звичайного цінника – зрозуміло, чому: навантаження на інфраструктуру, інші додаткові витрати. І таких запитів багато, однак подібних великих контрактів у нас 4-5.
Чи переглядали Ви цінову політику з початку війни? Можливо, вводили нові умови, формати?
На слабших локаціях ми знизили оплату, на сильніших – тимчасово зменшили. Загалом ціни на наших об’єктах просіли на 10-15%. Проте це тимчасово, тож через якийсь період, коли ми вийдемо на планову заповнюваність, повертатимемо їх.
На нашу цінову політику дивляться конкуренти й від нас вибудовують свої прайси. Ми були завжди дорожчими, ніж інші, на 10-20%. Але водночас ми давали резидентам набагато більше з погляду інфраструктури, дизайну, обслуговування, свободи, взаємодії. Один із наших головних принципів – давати не стільки, скільки треба за контрактом, а стільки, скільки ми можемо. А це завжди більше. Тому багато хто не зрадив нам тоді, коли почалася війна. Так, у нас був відтік, були розриви договорів і ті, хто вимагав негайно повернути депозити. Проте були резиденти, які не зупиняли абонентську плату, притому що не могли відвідували локацію. Таких у нас було приблизно 20%, і я вважаю, що це високий показник.
Ми розуміємо, що треба зберігати людяність і взаємини з резидентами, бути гнучкими, утримувати клієнтів, які в тебе є, і робити їх щасливими.
Тому навесні ми застосовували таку політику: резидент оплачував у тижневому циклі за тих людей, які вийшли на локацію, незалежно від того, який у нас із ним контракт. Припустимо, від компанії прийшли 1 або 2 особи, тоді вона платить лише за них. Але щойно людина зайшла на локацію, то її абонемент відразу активувався на тиждень.
Крім того, нещодавно до нас звернулися власники маленького коворкінгу та запропонували співпрацю – забрати повністю всі залишки, які ми не продаємо, але з 50% дисконтами по hot desks, аргументуючи це тим, що все одно краще заробити менше, ніж не отримати нічого. Ми з ними домовилися, нині розпочинаємо цю програму. Тим паче, що на нашу основну модель це ніяк не вплине.
Нині дуже важливою є безпека співробітників і орендарів об’єктів. Як вирішені питання безпеки у Ваших просторах? Чи закриваються локації на період повітряних тривог?
Щойно лунає сирена, наші ком’юніті-менеджери запрошують резидентів до бомбосховища. Коли активні воєнні дії не зачіпали Київ і Дніпро, ми бачили, що 20-25% працівників все одно залишалися на місцях. Ми, відповідно, підписували з ними угоди, згідно з якими вони брали на себе відповідальність за своє рішення. Але коли ситуація в Києві та Дніпрі погіршилася, всі ці довідки втратили актуальність, і нині 95% резидентів крокують до бомбосховища. В укриттях на Арсеналі ми зробили запаси снеків, води, теплих ковдр, тримаємо резервний заряджений телефон. Резиденти Creative State of Gulliver користуються паркінгом БЦ, де дійсно гідно облаштували бомбосховище з душовими, вбиральнями та робочою зоною.
На випадок відключення електроенергії на Арсеналі ми закупили потужні генератори до 1,25-1,5 МВт. Ми поки не стикалися з такими обмеженнями, але відповідально ставимося до споживання та не користуємося нічим зайвим. Термінали Starlink також у дорозі на випадок, якщо буде потреба у стабілізації інтернет-зв’язку.
На 2022 рік у Вас були плани відкриття нових коворкінгів у Києві, Харкові, Дніпрі, а також в Одесі, завдяки чому мережа мала подвоїти площу. Зрозуміло, що тепер все як мінімум на паузі. Та чи плануєте реалізувати ці об’єкти в майбутньому?
Ми збираємося розширюватися в Києві наступного року, зокрема хочемо збільшити Creative State of Arsenal 2 до 5000 м2, зараз він охоплює близько 3600 м2. Також розглядаємо ще одну локацію в Києві. Зрозуміло, що ми її оформимо, коли знатимемо, що в місті стоїть грамотна протиповітряна оборона. З погляду розширення в інших містах – дійсно плани поки що на паузі. Наприклад, у Харкові, де ми хотіли відкрити два простори, та Дніпрі, де мало бути розширення наявної локації та відкриття нової. Один проєкт у Києві теж заморожений – ми планували відкриватися у БЦ Capital Towers.
Торік Ви розповіли, що розглядаєте продаж франшизи Creative States в інші країни. Нині, в умовах війни, чимало українських бізнесів шукають можливості за кордоном. Як щодо франшизи Creative States – чи стала криза стимулом до пришвидшення виходу мережі на закордонні ринки?
Франшиза в преміальному сегменті, в якому ми працюємо, на жаль, себе не виправдала, особливо в межах України. Ми дуже ретельно та відповідально ставимося до нашого продукту. В Україні в нас було досить багато охочих, але Creative States має мільйон деталей, і ми не знайшли того, кому могли довірити наш проєкт повністю.
А от франшиза в Європі – це цілком реально. Проте аби нам вийти на цей ринок за такою схемою, спочатку потрібно відкрити там локацію самостійно. В Європі про наш проєкт уже знають. І цікаво та приємно чути від наших резидентів, які перемістили свої команди у Варшаву, Берлін, Прагу чи інше місто, що в Європі немає нічого навіть близько подібного до наших локацій. Але потрібно розуміти, що ми перебуваємо та працюємо в Україні. Цінність того, що ми зараз тут робимо, на європейському ринку буде інша. Тож щоб презентувати продукт за кордоном, потрібно себе перезавантажити.
Що мається на увазі під перезавантаженням?
Справа в тім, що Європа по-іншому влаштована, як і її економіка. Також за кордоном зовсім інакше ставляться до офісів: більш скупо та лімітовано. Тому нам потрібно адаптувати свою модель із погляду вартості м2, капітальних витрат тощо. Якщо в Україні ми вкладали одну суму, то за кордоном вона збільшиться щонайменше у 2,5 раза й, відповідно, зросте термін окупності. За період війни до мене звернулося декілька інвесторів із пропозицією відкрити проєкт у Барселоні чи Лондоні. Але їм не цікаво, якщо період окупності становитиме 5-7 років, а не 3-4, як в Україні. Звідси випливає ще одне: нам потрібно знайти довгі гроші, а не короткі. Й безсумнівно – там треба буде навчати ринок, як ми це робили свого часу в Україні.
Основна проблема для нас у Європі – це підібрати локацію та домовитись із лендлордом. Я уже вів переговори у Варшаві щодо декількох проєктів, однак зрозумів, що мені ще треба доточити продукт до ідеалу на міжнародному ринку. Працював над ним усе літо, і через місяць ми анонсуємо дещо цікаве.
Загалом ми дивимося на Європу, збираємося виходити до Варшави та Праги, шукаємо цікаві місця. Хочемо відкрити там Creative States of Ukraine і прагнемо оформити його в такому стилі, щоб іноземці розуміли, що Україна – це про сучасність і потужність, створити локацію і бренд переможців.
Як би Ви описали стан ринку коворкінгів в Україні загалом? Чи звузився цей сектор?
Ми боїмося ядерного удару, а от в індустрії коворкінгів він уже стався, зокрема серед дрібних і слабких гравців. Проте системні та сильні оператори вижили. І неважливо, якого розміру їхній проєкт. Бути сильним – це вміти відстояти свої позиції та домовитися з лендлордом або ж розірвати договір і перевезти локацію, якщо орендодавець не бажає порозумітися.
На Вашу думку, що відбуватиметься на ринку коворкінгів в Україні в найближчій перспективі?
Майбутнє індустрії коворкінгів в Україні насамперед зав’язане на системних гнучких операторах. Однозначно, що формат shell & core, коли компанії зі 100-200 співробітниками заїжджають в офіс, роблять ремонт, умовно, закопуючи гроші в пісок, а потім боряться з лендлордом, якого взагалі нічого не цікавить, окрім маржі, вже давно помер. Війна лише прискорила це на нашому ринку.
Водночас у секторі коворкінгів і далі з’являтимуться нішеві маленькі гравці, які збиратимуть свої ком’юніті за тими чи іншими напрямами. Але ті оператори, які не зможуть гарантувати резидентам якість і стабільність, безпеку – закриються.
Що робити бізнесу, щоб вижити й продовжувати жити в теперішніх умовах?
У багатьох гравців ситуація на грані краху, а хтось працює на виживання. Формат виживання й у нас зараз, але не глобальний, а локальний: відновлюємо дві локації з п’яти.
Якщо резюмувати, то необхідно боротися. Правильно це може робити той, хто здобув хороший системний досвід, хто сміливий, хто не залишив бізнес, нікуди не поїхав. Важко, перебуваючи в Іспанії, продовжувати піднімати свій бізнес в Україні. Потрібно бути тут, тепер це як ніколи впливає на результат. Такого принципу дотримуюсь і я. Маючи ізраїльський паспорт, я залишаюсь в Україні, як і моя сім’я нині. Це життя і це боротьба, у якій ми обов’язково переможемо.
