Державний оператор програми “єОселя” може вийти далеко за межі пільгової іпотеки й перетворитися на централізовану платформу для залучення міжнародного капіталу в житлові проєкти, фінансування девелоперів та запуску нових форматів житла — від build-to-rent до програм для релокованих підприємств і працівників критичних галузей.
Голова правління ПрАТ “Укрфінжитло” Євген Мецгер заявив, що в Україні є запит на створення спеціалізованої фінансової інституції, яка комплексно адмініструватиме житлові програми. За його словами, така структура могла б працювати як housing agency і стати єдиним зрозумілим партнером для великих міжнародних фінансових організацій, яким зручніше заходити в країну не через окремі муніципалітети, а через централізовану платформу. Йдеться про можливість адмініструвати іпотеку, лізинг, оренду з правом викупу, соціальне житло та змішані моделі фінансування.
Для інвестринку це означає появу потенційно нового каналу вкладень у житлову нерухомість і суміжну інфраструктуру. В “Укрфінжитлі” прямо говорять про запуск проєктного фінансування, яке має “подружити” девелоперів із банками через прозорі грошові потоки та контроль реалізації проєктів. Наразі ринкові ставки для забудовників оцінюються на рівні 18–20%, однак у межах blended loans, де кошти банків можуть змішуватися з ресурсом “Укрфінжитла” та європейських партнерів, вартість фінансування теоретично може бути знижена приблизно до 10% — за умови дотримання стандартів щодо енергонезалежності, наявності укриттів, формату whitebox і частки соціального житла.
Окремий інвестиційний трек — workforce housing, тобто житло для працівників бізнесу. “Укрфінжитло” веде переговори з бельгійським фондом Revive, який інвестує у комерційне та соціальне будівництво, щодо спільної програми для домогосподарств із середнім доходом і співробітників критично важливих секторів. Під параметри майбутньої моделі вже опрацьовуються шість потенційних українських учасників — серед них релоковані підприємства та агрохолдинги. Передбачається, що замовник забезпечуватиме щонайменше близько третини капіталу, ще частину даватимуть “Укрфінжитло” та Revive. Перший драфт програми може з’явитися ближче до третього кварталу 2026 року.
У компанії також наводять приклад того, як аналітика попиту вже працює як інвестиційний інструмент. За словами Мецгера, одна іноземна компанія, яка після початку повномасштабної війни заморозила проєкт під Києвом і планувала продати майданчик, після ознайомлення з ринковими даними завела в Україну ще $3 млн, відновила будівництво та продажі, а також змінила продуктову концепцію на користь квартир меншої площі. Банки, за його словами, вже спілкуються з цим девелопером щодо акредитації проєкту в програмі “єОселя”.
Ще один важливий сигнал для девелоперів — стрімке посилення ролі первинного ринку в самій “єОселі”. Якщо у 2024 році частка новобудов у портфелі програми становила 33%, то у 2025 році вона зросла до 63%, а у 2026 році — до 65%. За три квартали 2025 року до програми приєдналися 57 об’єктів, лише за четвертий квартал — ще 50, а в першому кварталі 2026 року очікувалося 25 нових об’єктів, з яких 22 на момент інтерв’ю вже були в роботі. Це свідчить про те, що пільгова іпотека дедалі більше стає каналом продажів для забудовників, а сама програма — механізмом капіталізації первинного житла.
Фінансова база для масштабування, за оцінкою “Укрфінжитла”, також залишається значною. Компанія повідомляє про капітал на рівні 100 млрд грн і кредитний портфель залучених фінансових ресурсів близько 26,6 млрд грн. У 2026 році там планують профінансувати до 20 млрд грн іпотеки, що може відповідати щонайменше 10 тис. кредитів. Паралельно “Укрфінжитло” просуває модель викупу кредитів у банків-партнерів як основу для подальшої сек’юритизації портфелю: на балансі компанії вже 1330 викуплених кредитів, а план на цей рік — понад 10 тис.
У підсумку “єОселя” поступово трансформується з інструменту пільгового кредитування населення в ширшу інституційну платформу, яка може з’єднати державний ресурс, банківську ліквідність, інтерес девелоперів і капітал міжнародних фондів. Якщо уряд підтримає розширення мандату “Укрфінжитла”, український ринок житла може отримати нову модель інвестиційного фінансування — із фокусом не лише на попит, а й на будівництво, модернізацію та довгі інституційні гроші.
