1. Тенденции рынка складских помещений в Украине
Ежегодный прирост продаж логистических услуг в течение многих лет составлял до 30%, что привело к появлению и развитию глобальных логистических провайдеров типа 4PL и 5PL. Перспективы развития складской логистики задает стабильно малая вакантность свободных складских площадей, при росте спроса на складскую логистику, что позволяет прогнозировать реальную загрузку строящихся складов в кратчайшие сроки.
За последние годы на рынке складских помещений, максимальная эффективность складской логистики наблюдается у пятерки ведущих украинских компаний,таких как EKOL Logistics, FM Logistic, Business Group Logistics, Raben Ukraine, ZAMMLER GROUP. Ими эксплуатируются современные склады группы АА, А, В, В +, подавляющее большинство которых расположено в столице и Киевской области.
Говоря про общие тенденции на данном рынке, то явным лидером спроса в данном сегменте рынка остается ритейл, который составляя примерно 63%. Внутри категории лидируют представители фармацевтической и медицинской отрасли. На долю этих двух групп приходится аренда почти 90% существующих складов.
Анализ производственного сектора указывает, что со значительным отрывом здесь лидируют предприятия, занятые производством продуктов питания, табачных изделий, различных напитков, одежды и текстиля.
Что касательно отдельных видов услуг, то наибольшую долю в структуре потребления занимают международные перевозки.
Диаграмма 1
Востребованность аутсорсинга отдельных видов услуг в логистике
Источник: по данным Deloitte, оценка Pro-Consulting
2. Основные точки роста спроса на рынке (по видам и категориям)
Интерес к строительству складских и логистических комплексов обусловлен, в частности, дефицитом качественного предложения на фоне активного арендного спроса на недвижимость. К примеру, общий объем помещений, которые были купленными пользователями в Киевском регионе в течение 2021 года, составил примерно 167 000 м2, что превышает объем нового годового предложения. Большинство компаний заявляли о необходимости расширения своих складских мощностей как в пределах тех комплексов, где они арендуют помещения, так и в других локациях.
Спрос на рынке обеспечивается стабильной динамикой развития онлайн-торговли, логистических компаний, служб доставки и сектором продуктового ритейла. Растет внимание к логистическим комплексам формата кросс-док и комплексам, которые способны удовлетворить требования операторов быстрой доставки последней мили, расположенные в черте города или в ближайших к нему локациях.
Именно стремительный рост e-commerce стимулирует спрос на формат внутригородских складов. В Киеве достаточно большое количество промышленных зон, которые могут стать площадками для внутригородских складов. Также в Киеве строится большая обходная киевская дорога, вокруг неё наиболее перспективные места для складских объектов.
Самыми активными в поиске помещений были онлайн-ритейлеры, однако военные действия показали резкое падение спроса на онлайн-бизнес и проблемы у крупнейших ритейлеров. Ожидается, что после окончания военных действий и при отсутствии их усугубления, рынок онлайн-ритейла может выйти на восстановление в течение 6-9 месяцев и выйти на довоенные объемы продаж в течение 18-24 месяцев, что сопоставимо с темпом строительства склада. В результате таких процессов на рынке сохраняется низкая вакантность.
Еще одним доказательством дефицита на рынке складской и логистической недвижимости является тот факт, что качественные объекты вводятся в эксплуатацию уже с высоким показателем заполняемости согласно предварительным договорам аренды.
Имущественный комплекс в Киевской области под офис, склад, производство
Предлагается к покупке имущественный комплекс в с. Березовка Макаровского (Бучанского) района, Киевской обл. (25 км от Киева и 1 км от Большой окружной дороги)
3. Выводы
Анализ активных предложений аренды складских помещений в Киеве и Киевской области показывает, что наибольшее спроса на склады высокого класса, их представлено на рынке очень мало, наибольшее предложение складов классом ниже. Проанализировав спрос можно сделать вывод, что лучшие виды складов – склады с температурным режимом высокого класса, мультитемпературный состав. Наиболее быстрорастущие категории: электронная коммерция, дистрибуция, логистика, FMCG.
Как следствие в 2022 году прогнозировалось выход на рынок значительного количества логистических объектов, однако в связи с началом военных действий на территории Украины рынок складских помещений понес значительные потери, поскольку только вокруг Киева уничтожено более 400 тыс. кв. м складов. Это 20% всех складских площадей Киева и Киевской области. Из-за разрушенных складских центров операторы вынуждены строить новые логистические цепочки.
По состоянию на 23 февраля 2022 года объем неудовлетворенного спроса можно было оценить на уровне 250 тыс. квадратных метров в классах А и В. Дальнейшее уточнения показателя будет зависеть от интенсивности военных действий в окрестностях Киева и области, а также от ситуации что будет развиваться и в других регионах страны.
Спрос на склады: вокруг Киева уничтожено более 400 тыс. кв. м складов крупнейших компаний
Однако, необходимо помнить также и то что главный спрос на рынке обеспечивается стабильной динамикой развития онлайн-торговли, логистических компаний, служб доставки и сектором продуктового ритейла. На сегодняшний день, в условиях войны, онлайн-торговля и службы доставки остались одними из самых доступных и надежных вариантов получения различного вида товара, практически в любую точку страны. Поэтому и спрос на складские помещения будет постепенно расти, в особенности ещё того, что на территории западных регионов уже свободных складов почти не осталось.
4. Инвестиционные предложения в сфере складской недвижимости Украины
- Современный логистический комплекс в Центральной Украине
- Львівський логістичний центр ПОРТ, 12% річних
- Инновационный складской комплекс под Киевом, 10-12% годовых
- Фасадный участок 16 га на трассе Киев–Харьков и Бориспольско-Броварской окружной дороге
- Производственно-складской комплекс в Киевской области
- Действующий складской комплекс заполненный арендаторами в г. Киев
- ФУЛФИЛМЕНТ - аутсорсинг услуг складской логистики
