У 2021 році вартість квадратного метра на первинному ринку Києва в середньому збільшилась на 25 відсотків. Експертна спільнота очікувала висхідну тенденцію у 2022 році також. Однак повномасштабне вторгнення Росії в Україну змінило очікування та плани київських забудовників та інвесторів. На весні 2022 року ринок взагалі зупинився, реєстри на декілька місяців було закрито по всій країні. Перші угоди відбулися лише у червні зі знижкою 15−30% від довоєнної ціни.
Погіршилася ситуація також після масованих ракетних ударів по критичній інфраструктурі у другій половині вересня. Мої колеги констатують, що попит становить лише 30% довоєнного рівня. Але мова піде про преміум-нерухомість.
Що собою представляє елітна житлова нерухомість Києва та чому цінники на неї такі високі?
Основний фактор елітної житлової нерухомості Києва це місце розташування. Центральні райони найчастіше щільно забудовані, вартість квадрата тут найвища. На ціну впливають релігійні та культурні обєкти, віддаленість метро. Нерухомість з панорамним краєвидом ціниться завжди високо. Близькість облаштованих парків дозволяє забудовникам підвищувати вартість на 10-20%.
Елітна нерухомість передбачає дорогий ландшафтний дизайн та озеленення, елітні магазини та ресторани, наявність спортивних зон та клуби для любителів SPA. В елітній нерухомості встановлюють в основному власну котельню, помпову станцію та трансформаторну підстанцію. Територія завжди охороняється, потрапити в новобудову або на територію можна лише у разі наявності пропуску. Передбачена автоматична система пожежогасіння та димовидалення та сигналізації.
В елітних новобудовах квартири від 150 квадратів із цікавими плануваннями, хоча іноді девелопери пропонують вільне планування під творчі дизайнерські задуми. Зустрічаються просторі тераси, напівкруглі панорамні вікна та пентхауси на даху.
Ринок елітного житла України в сучасних умовах
Попри повномасштабне вторгнення, ринок елітної нерухомості вражає цінами. Так, звичайно, попит на такі квартири скоротився в рази. Зменшилась і пропозиція - деякі квартири прибрали з продажу до кінця бойових дій. Але річ у тому, що колекцйне, елітне житло завжди продається довго, тому ціни на нього не гнучкі. Ціни пропозиції на вказані квартири майже не змінились з початку бойових дій, дані реальних угод не доступні для аналізу на поточний момент.
Серед найдорожчих по Києву - квартири у престижному Печерському районі. Тут найбільше апартаментів, які коштують від $4 млн. Наприклад, поглянемо на житловий будинок ЖК "Diamond Hill" по вулиці Івана Мазепи, 11Б, зданий у 2011 році.
ЖК Diamond Hill знаходиться у найелітнішому районі Києва, має власний паркінг на 300 місць, SPА-зону з басейном, панорамний вид на Дніпро, парк Слави та Києво-Печерську Лавру. Знаходиться в декількох хвилинах пішої ходьби від парку Слави, Маріїнського парку, метро Арсенальна та Верховної ради України. В продажу наявні декілька квартир з авторським ремонтом, що виконаний з якісних екологічних матеріалів, укомплектованих брендовою меблею та технікою. Вони продаються приблизно по 14 тисяч доларів за квадратний метр. Але є й варіанти без оздоблення по 8-9 тисяч доларів за квадрат.
Далеко не кожен власник такої міської-резиденції продає своє житло через традиційні маркетплейси, де купують-продають житло масс маркет. Власники таких резиденцій часто користуються послугами приватних перевірених рієлторів. Хоча на прикладі інформації яка дісталася до широкого загалу. Розгляньмо кілька квартир, які зараз продаються у відкритому доступі.
3,5 мільйони доларів: 310 кв.м., 4 кімнати, 11 поверх. Квартира потрапила на продаж у травні 2022 року.
2,3 мільйони доларів: 264 кв.м., 4 кімнати, 6 поверх. 26 травня 2022 року.
2,3 мільйони доларів: 251 кв.м., 4 кімнати, 14 поверх. 26 червня 2021 року.
4,5 мільйони доларів: 308 кв.м., 4 кімнати, 11 поверх. 3 червня 2022 року.
2,6 мільйони доларів: 264 кв.м., 5 кімнат, 9 поверх. 1 листопада 2022 року.
Як бачимо, такі квартири можуть продаватися і рік, і набагато більше. Не дивно. Така ситуація звична для квартир преміум-класу.
ТОП-10 лучших жилых комплексов Киева в 2023 году
Колекційна нерухомість знаходить своїх покупців, готових витрачати мільйони доларів за комфорт і статусність, але….. Для пожвавлення продажів у цьому сегменту ринку головне стабільність та безпека. Вкладати у нерухомість яка коштує мільйони доларів при значних ризиках пошкодження та загрозі зміни політичної системи у країні ризикне не кожний, а тільки ті у кого зараз справи «ідуть в гору». Крім того, існує багато цікавих пропозицій в такій ціновій категорії за межами України.
Для прикладу, у Нью-Йорку за $7 млн можна придбати простору, світлу, зручну двоповерхову десятикімнатну квартиру (з них п’ять - спальні) у скандинавському стилі із неймовірним панорамним видом та шістьма санвузлами. За $5,4 млн - можна придбати, простору пятикімнатну квартиру в одному з центральних районів Лондона з двома санвузлами та стильним дизайном, але головне питання що саме ти будеш робити в цій країні після купівлі такої нерухомості, чи зможеш інтегрувати свою сферу занять в цій країні на такому самому рівні як в Україні?
Які прогнози щодо елітної житлової нерухомості на найближче майбутнє
Зростання цін до закінчення повномасштабних воєнних дій малоймовірне. Але мої колеги вважають, що ціни на елітну житлову нерухомість у Києві у 2023 році можуть суттєво збільшитися, тому що таких пропозицій більше не стає і такі дизайнерські роботи по створенню готових об’єктів колекційної нерухомості на сьогодні практично не проводяться.
Основним фактором який безпосередньо впливає на ринок елітної нерухомості, залишиться тривалість та інтенсивність бойових дій.
