Чи настав час інвестувати в комерційну нерухомість?

Комерційна нерухомість традиційно вважається одним із надійних сегментів для інвестування. Водночас економічні та геополітичні потрясіння останніх років, зокрема пандемія та наслідки війни, суттєво змінили структуру ринку, вимоги орендарів і загальний інвестиційний ландшафт.

Станом на 2026 рік експерти пропонують розглядати комерційну нерухомість не як простий «дохідний актив», а як сегмент, що потребує стратегічного підходу, адаптованого до нових реалій.

За підсумками 2025 року активність у сегменті комерційної нерухомості була помірною: обсяги пропозиції та попиту скоротилися, тоді як орендні ставки в окремих напрямах зросли. Зокрема, кількість пропозицій оренди зменшилася, але медіанні ставки підвищилися приблизно на чверть порівняно з попереднім роком. Водночас у сегменті купівлі комерційних площ попит і пропозиція також скоротилися, проте ціни продовжили зростати.

Таке поєднання факторів свідчить про те, що ринок суттєво адаптувався до нестабільності, водночас не втративши інтересу з боку бізнесу та інвесторів.

Офісна нерухомість

Інвестування в офісну нерухомість у 2026 році потребує значно більш зваженого підходу, ніж у докризові роки. Якщо ви розглядаєте купівлю офісу з метою подальшої здачі в оренду, вибір об’єкта стає критичним фактором успіху.

Пандемія, а згодом і повномасштабна війна, остаточно закріпили гібридну модель роботи. Багато компаній скоротили займані площі, перевели частину команд на віддалений або змішаний формат і почали уважніше ставитися до ефективності кожного квадратного метра.

Як змінився ринок офісів

Ще у 2021 році, за даними CBRE Ukraine, київський ринок офісної нерухомості демонстрував лише початкові ознаки відновлення після пандемії. Тоді зростання орендної активності поєднувалося зі зменшенням середнього розміру угод через оптимізацію площ орендарями.

У 2025–2026 роках ці тенденції перейшли з тимчасових у структурні:

• великі орендарі рідше укладають угоди на 5–10 тис. м²;

• попит змістився у бік менших, гнучких офісних просторів;

• компанії віддають перевагу будівлям з укриттями, автономною інфраструктурою та сучасними інженерними системами;

• зросла роль якісних бізнес-центрів класу A та B+, тоді як застарілий фонд втрачає ліквідність.

Попит зберігся, але він інший

Попри поширення дистанційної роботи, офіс не зник як формат. Багато компаній дійшли висновку, що віддалена робота не може повністю замінити офіс з точки зору командної взаємодії, культури та управління. Водночас офіс більше не розглядається як простір «на кожного співробітника щодня».

У результаті:

• зберігається попит на якісні, добре розташовані офіси;

• знижується попит на великі монофункціональні офісні площі;

• офіс стає елементом HR-стратегії, а не лише робочим місцем.

Інвестиційна логіка у 2026 році

Ключова перевага інвестування в офісну нерухомість залишається незмінною — можливість отримувати орендний дохід за мінімальної участі в операційному управлінні. Але рівень ризику суттєво зріс.

Основні ризики:

• циклічність економіки та висока чутливість офісного сегмента до криз;

• ризик придбання «проблемного» або морально застарілого об’єкта;

• тиск на орендні ставки у слабких локаціях;

• зростання строку окупності.

Якщо до пандемії та війни нормальним терміном окупності офісних приміщень вважалися 7–8 років, то у 2026 році 10–12 років — уже стандарт для більшості об’єктів. У окремих випадках, за правильно обраної локації та якісного орендаря, показники можуть бути кращими, але це радше виняток, ніж правило.

На що звертати увагу інвестору

У 2026 році успішна інвестиція в офісну нерухомість базується на трьох китах:

• локація — ділові райони, зручна логістика, транспортна доступність;

• якість будівлі — сучасні інженерні системи, безпека, автономність;

• юридична чистота — глибокий аудит прав власності, землі та орендних договорів.

Практичний висновок

Офісна нерухомість у 2026 році — це:

• не масовий інвестиційний інструмент;

• сегмент для вибіркових, добре прорахованих угод;

• актив, де вирішальну роль відіграє якість об’єкта, а не сам факт “офісу”.

Для інвестора це не ставка на зростання, а робота з грошовим потоком і ризиками. Помилка у виборі офісного об’єкта сьогодні коштує значно дорожче, ніж кілька років тому.

Торгова нерухомість

Торгова нерухомість в Україні у 2026 році пройшла складний шлях трансформації — від пандемічного шоку через воєнні ризики до поступового відновлення споживчої активності. Сьогодні цей сегмент уже не є масовою історією “купив — здав”, а радше вибірковою інвестицією, де вирішальну роль відіграють формат, концепція та локація.

Як змінився ринок

Якщо у 2020–2021 роках ринок реагував переважно на пандемію, то у 2024–2026 роках ключовими факторами стали:

• адаптація споживчої поведінки до воєнних і економічних ризиків;

• зростання ролі омніканальності (онлайн + офлайн);

• концентрація попиту в якісних торгових центрах;

• зниження інтересу до застарілих і концептуально слабких ТЦ.

Сьогодні торговельна нерухомість напряму залежить не стільки від загального рівня споживання, скільки від здатності об’єкта інтегруватися в нову модель покупця.

Нові пріоритети ритейлу

У 2026 році власники ТЦ та ритейлери фокусуються на:

• емоційній цінності простору, а не лише на продажах;

• ESG-елементах, енергоефективності та безпеці;

• мультифункціональності: поєднання покупок, сервісів і дозвілля;

• гнучких форматах оренди.

Омніканальність перестала бути конкурентною перевагою — вона стала умовою виживання бізнесу. Онлайн-продажі, click&collect, доставка та dark-format-моделі органічно вбудувалися у фізичні ТЦ.

Фуд-ритейл і dark formats

Фуд-ритейл залишається найстійкішим сегментом торгової нерухомості:

• продуктові мережі активно розвивають власну доставку;

• з’являються нові гравці, що працюють у форматі dark store / dark kitchen без класичних залів;

• приміщення під фуд-формати залишаються найбільш ліквідними для інвестора.

Розваги: менше площ — більше якості

Сегмент розваг у ТРЦ змінився концептуально:

• оператори скорочують займані площі;

• зменшується частка “масових” розваг;

• зростає роль нішевих, сімейних і подієвих форматів.

Розваги не зникають з ТРЦ, але перестають бути їх головним “якорем”.

Вакантність і ставки: нова рівновага

Після пікових значень вакантності у 2020–2022 роках ринок у 2025–2026 роках вийшов на відносну рівновагу:

• у якісних ТЦ рівень вакантності залишається помірним;

• слабкі об’єкти продовжують втрачати орендарів;

• ринок став двошвидкісним.

На прикладі таких об’єктів, як Blockbuster Mall та Retroville, ринок уже проходив фазу низької заповнюваності та поступового нарощування пулу орендарів. Цей досвід навчив орендодавців і орендарів швидше приймати рішення та переглядати умови співпраці.

Орендні ставки у 2026 році

У 2026 році:

• зростання орендних ставок спостерігається лише у якісних ТЦ / ТРЦ;

• середній приріст ставок у топ-об’єктах становить 5–10% у річному вимірі;

• ставки на основних торгових вулицях і в найкращих ТРЦ стабілізувалися після різких коливань попередніх років.

Водночас індивідуальні умови для орендарів стали нормою — ставка дедалі частіше залежить від обороту, формату й ефективності конкретного бізнесу.

Інвестиційна логіка у 2026 році

Для інвестора торгова нерухомість сьогодні — це:

• не ставка на масовий ріст;

• сегмент із підвищеною залежністю від управління;

• інструмент для вибіркових угод у сильних об’єктах.

Практичний висновок

Торгова нерухомість у 2026 році залишається інвестиційно привабливою лише за умови правильної концепції та локації. Ринок більше не пробачає помилок:

• слабкі ТЦ стають проблемними активами;

• сильні об’єкти зберігають ліквідність і орендний потік;

• ключова цінність — якість трафіку, а не його обсяг.

Для інвестора це сегмент підвищеної складності, але й з потенціалом стабільного доходу за грамотного вибору об’єкта.

Логістична та промислова нерухомість (актуально на 2026 рік)

Логістична та промислова нерухомість у 2026 році впевнено утримує позиції одного з найстійкіших і найбільш перспективних інвестиційних сегментів в Україні. Парадоксально, але саме кризи останніх років — пандемія, війна, збої глобальних ланцюгів постачання — не послабили, а посилили структурний попит на склади та виробничі об’єкти.

Чому попит зберігається і зростає

Ще у 2020–2021 роках ринок складів отримав сильний імпульс з боку e-commerce. У 2024–2026 роках до цього додалися нові драйвери:

• релокація бізнесу в центральні та західні регіони України;

• зростання ролі швидкої та регіональної логістики;

• розвиток e-commerce, food delivery та FMCG;

• локалізація виробництв і складів запасів;

• переорієнтація логістики на сухопутні коридори ЄС.

У результаті якісні логістичні об’єкти залишаються дефіцитним активом, особливо поблизу великих міст і транспортних вузлів.

Вакантність і ринок складів

Ще до повномасштабної війни рівень вакантності складів у Київському регіоні був критично низьким. За даними Cushman & Wakefield, у докризові періоди вакантність опускалася до мінімальних значень, що свідчило про структурний дефіцит якісних площ.

У 2025–2026 роках ситуація залишається схожою:

• якісні склади класу A і B+ швидко поглинаються ринком;

• нове будівництво не встигає за попитом;

• орендарі готові підписувати довші контракти за умови надійності об’єкта.

За оцінками CBRE Ukraine, логістична нерухомість залишається сегментом з одним із найнижчих рівнів вакантності серед усіх типів комерційних об’єктів.

Орендні ставки і економіка проєктів

У 2026 році:

• орендні ставки на якісні логістичні об’єкти демонструють стабільність або помірне зростання;

• найбільш затребувані — склади з висотою стелі 10–12 м, рампами, автономним енергозабезпеченням;

• орендарі дедалі більше звертають увагу на енергоефективність і безпеку.

Водночас девелопмент залишається стриманим. Причини ті самі, що й раніше:

• високі CAPEX;

• довгий строк окупності;

• підвищені країнові та воєнні ризики.

Як і до пандемії, середній строк окупності великого логістичного комплексу залишається на рівні 12–15 років, що автоматично відсікає спекулятивних інвесторів і залишає на ринку стратегічний капітал.

Інвестори і ризики

Інвесторів традиційно стримують:

• макроекономічна та політична нестабільність;

• воєнні ризики;

• обмежений доступ до довгого фінансування.

Водночас кризи показали, що логістична нерухомість є одним із найбільш захищених сегментів з точки зору грошового потоку. Саме тому цей ринок усе частіше розглядається як база для довгострокових портфельних інвестицій.

Ще кілька років тому аналітики CBRE Ukraine прогнозували можливий інвестиційний бум у складському сегменті на горизонті 5–7 років. Події останніх років лише підтвердили структурну логіку цього сценарію — хоча його реалізація відбувається в складніших умовах.

Промислова нерухомість і локалізація виробництв

Окремо варто виділити промислову нерухомість. Після розриву міжнародних ланцюгів постачання та зростання логістичних витрат великі компанії почали:

• локалізовувати виробництва;

• переносити частину потужностей ближче до ринків збуту;

• шукати готові або напівготові промислові об’єкти.

Це сформувало додатковий попит на:

• індустріальні парки;

• виробничо-складські комплекси;

• об’єкти під light industrial.

Практичний висновок

Логістична та промислова нерухомість у 2026 році — це:

• структурно сильний сегмент;

• дефіцит якісної пропозиції;

• довгострокова інвестиція з фокусом на стабільний cash flow, а не швидкий перепродаж.

Для інвестора це один із небагатьох сегментів, де ризики компенсуються фундаментальним попитом, а не ринковими очікуваннями. Саме тому логістика та промисловість дедалі частіше стають якорем інвестиційних портфелів у комерційній нерухомості України.

Висновок

Кожен сегмент комерційної нерухомості має власну інвестиційну логіку, рівень ризику та вимоги до управління. Офісна, торгова, логістична й промислова нерухомість по-різному реагують на економічні цикли, зміни споживчої поведінки та структурні зрушення в економіці.

Інвестиційна привабливість конкретного об’єкта визначається не стільки станом ринку загалом, скільки профілем самого інвестора — його горизонтом інвестування, толерантністю до ризику, очікуваннями щодо дохідності та готовністю брати участь в управлінні активом.

У 2026 році комерційна нерухомість в Україні перестала бути універсальним рішенням «для всіх». Це ринок вибіркових і добре прорахованих угод, де ключову роль відіграють якість об’єкта, локація, орендний потік і юридична чистота. Помилки в оцінці активу сьогодні коштують дорожче, ніж у докризові роки, тоді як правильно обрані об’єкти здатні забезпечити стабільний грошовий потік і збереження капіталу навіть у складних макроекономічних умовах.

Саме тому відповідь на питання «чи настав час інвестувати в комерційну нерухомість» залежить не від календаря, а від стратегії інвестора, якості активу та здатності управляти ризиками.