Воєнний стан та реалії повномасштабного вторгнення, в яких ми живемо, змінили ринок нерухомості та логіку інвесторів. В роботі з клієнтами ми спостерігаємо, що за два попередніх роки інвестиційний попит змістився в більш безпечні з точки зору воєнних ризиків регіони, а комерційні об’єкти та житло поступилися в показниках прибутковості професійній інвестиційний нерухомості – готельним та апарт-комплексам в рекреаційних зонах Карпат. Як вибрати об’єкт для вдалої інвестиції, на які маркери варто звертати увагу та як впливає на ринок новий закон про мобілізацію – поговоримо далі.
Оцінка ризиків та зміна фінансових моделей на тлі війни
Під час великої війни фінансові і бізнес-моделі девелоперів змінилися кардинально. Зараз проєкти розпочинають тільки після ретельної оцінки ринку та своїх фінансових можливостей. Девелопери мають розраховувати не стільки на продажі, скільки на власні кошти або фінансування від партнерів. І це насправді позитивні зміни. Адже раніше деякі девелопери розпочинали проєкти маючи на старті лише 10% від необхідної суми, що підвищувало як ризики реалізації окремих проєктів, так і репутаційні ризики галузі загалом.
Насправді значна частина девелоперів на ринку дохідної нерухомості новачкі, адже цей сегмент в Україні тільки входить в стадію активного розвитку. Але більшість з них мають досвід в будівельному бізнесі, репутацію та портфель реалізованих проєктів в інших сегментах. І це нормально, бо в перспективний ринок йдуть ті, хто розуміється як він працює загалом.
З боку клієнтів рішення про інвестування грошей у нерухомість зараз – це доволі неспішний і виважений процес. Якщо у 2022-23 роках багато інвесторів робили емоційний вибір, обираючи з наявної пропозиції варіанти суто для збереження грошей, то зараз вони максимально сконцентровані й дуже прискіпливо оцінюють пропозицію, а також власні можливості та перспективи.
При оцінюванні ризиків перш за все звертають увагу на цінову політику, досвід управляючої компанії, її показники на вже реалізованих проєктах, а також на історію девелопера на ринку та відгуки про нього. Важливу роль грають також характеристики об’єкту: локація, кількість номерного фонду, перспективи капіталізації та пасивного доходу. Дивляться ціни, умови договорів (які передбачені штрафні санкції, як регулюється відповідальність девелопера).
І хоча деякі потенційні інвестори відкладають остаточне рішення до настання певної визначеності, девелоперам немає сенсу покладатись на цей відкладений попит. Потрібно підлаштовуватись під реалії: оптимізувати площі, робити сучасну концепцію, затребувані формати, функціональні простори тощо. Відкладений попит варто розглядати лише як приємний бонус при покращенні ситуації.
Фактори очікування та умови вибору
За нашими спостереженнями щодо статистики нашої бізнес-активності (в середньому більше 200 укладених угод на рік) готовність інвесторів входити в проєкти наразі розподіляється 30/70. 30% готові інвестувати прямо зараз, розуміючи наявний потенціал та можливості, 70% хочуть почекати кращих часів. При цьому приблизно 80% інвесторів – це ті, хто тільки починають свій шлях в сегменті інвестиційної нерухомості.
Фактором очікування в 2024 році стає перш за все новий закон про мобілізацію та розуміння його впливу на бізнес та можливості інвестора. Це люди, які мають гроші на таку покупку одразу чи з розтермінуванням, але не мають впевненості, що зможуть працювати в тому ж темпі та мати такі ж доходи, тому їм потрібно кілька місяців на розуміння та вирішення цих питань.
Загалом, вигоди інвестування в дохідну нерухомість сьогодні можна окреслити наступні:
- Можливість придбати хороші професійні об’єкти по вигідній ціні.
- Можливість отримати гарні умови розтермінування.
- Можливість вибрати перспективні лоти, які дадуть гарні показники зростання в майбутньому.
- Широкі можливості для вибору кращого продукту на свій бюджет. Зокрема у девелоперів, які нещодавно вийшли на ринок і конкурують зі «старожилами» свіжим поглядом - сучасними підходами, концепціями, архітектурними рішеннями і бажанням привабити інвесторів.
Наприклад, зараз серед пропозиції в Карпатах доступний вибір від економ-сегменту вартістю від 60 тис дол до преміум-об’єктів за 200 тис дол з повним спектром сервісів і переваг.
З мінусів – те, що терміни будівництва можуть бути подовжені через непереборні обставини (мобілізація, дефіцит робочої сили, логістичний фактор), а також ризики недостатньої завантаженості, які впливають на бізнес-модель і безпосередньо дохід інвесторів.
Великим ризиком для інвесторів є об’єкти, які мають завищений на тлі інших цінник. Навіть при гарній локації та високому бюджеті на маркетинг. Таким чином вони ризикують отримати низьку капіталізацію, зависокі експлуатаційні розходи і найголовніше – з них потім буде вкрай важко вийти на більш-менш вигідних умовах.
Виходячи із зазначеної вище статистики, яку ми регулярному ведемо по базі існуючих і нових клієнтів, більшість покупців цікавлять об’єкти на ранньому етапі будівництва (1,5-2 роки до здачі в експлуатацію), оскільки саме вони мають привабливий поріг входження та перспективи примноження капіталу. За 2022-2023 роки зростання капіталізації складало від 15% до 35% на окремих проєктах. Насамперед це залежить від концепції та досвіду управляючої компанії.
Також дуже важливим є номерний фонд. Комплекси з невеликою кількістю апартаментів (до 100) більш маневрені та швидше дозволяють зафіксувати капіталізацію, ніж об’єкти на 150-300 апартаментів, оскільки продажі там зазвичай відбуваються довше і залишається більше пропозиції від забудовника. В контексті пасивного доходу ця формула також працює. Адже забезпечувати регулярну завантаженість та управляти великим комплексом складніше. Отже, в розрахунках його реальної дохідності можуть бути більші похибки.
